【正文】 （ 五 ） 加強宣傳教育，強化物業(yè)管理意識 與由于我國物業(yè)管理起步較晚，所以人們在觀念上尚未樹立物業(yè)管理意識。每月制作費用收繳月報表 ，要按照東莞物業(yè)管理條例規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收取相對應(yīng)的服務(wù)。 訂單培養(yǎng)是按照企業(yè)的要求，培養(yǎng)適合企業(yè)需求的專門人才。 所以 物業(yè)管理既是一個管理過程 ， 更是一種強化服務(wù)意識的過程。 五、 提升東莞物業(yè)管 理水平的主要對策 綜合東莞市物業(yè)管理存在的問題與國內(nèi)外成功物業(yè)管理 基本經(jīng)驗 ，本文認(rèn)為要促東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 14 頁 共 17 頁 進東莞市物業(yè)管理的發(fā)展，可以從以下幾個方面下手： （一） 推行專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。各種服務(wù)也非常周到。 一般認(rèn)為，國際上 發(fā)達國家和地區(qū)物業(yè)管理的 基本經(jīng)驗具體表現(xiàn)為如下幾個方面 ： （一） 物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離 物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系 ， 業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 13 頁 共 17 頁 理公司 ， 要認(rèn)真考察公司的信譽 、 專業(yè)知識背景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用的高低以及社區(qū)活動能力。 不小人認(rèn)為物管企業(yè)與業(yè)主是“管理者與被管理者的關(guān)系”?，F(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》 ，規(guī)定得比較籠統(tǒng)，缺乏可操作性，對開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是何種關(guān)系、如何組建業(yè)主委員會、物業(yè)管理如何收費等基本上無章可循，對于支出雖 做了規(guī)范，但力度卻又缺乏。按我國的物業(yè)管 理法規(guī)中規(guī)定，依法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并具有物業(yè)管理資質(zhì)的，不能再承接自己和相關(guān)單位開發(fā)的新建住宅項目，也就是建管要分離。 開發(fā)商補貼虛構(gòu)出來的物管服務(wù)性價比，誤導(dǎo)不同項目的業(yè)主盲目攀比，牽制了管理費的正常調(diào)升，結(jié)果導(dǎo)致管理費在價格體系中的比價越來越低。但 是隨著物業(yè)行業(yè)的進一步發(fā)展，“建管不分”成為了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的障礙。 （三） 管理體制混亂，自建自管“父子兵”。提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。主要體現(xiàn)在： （一） 專業(yè)化水平低，行業(yè)人才匱乏。 由此我們不難看出，管理經(jīng)營型、委托經(jīng)營型和承包經(jīng)營型三種方式，是物業(yè)管東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 9 頁 共 17 頁 理模式不斷成熟的三個歷程。 業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)就必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能擠進和占領(lǐng)市場。 東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 8 頁 共 17 頁 物業(yè)管理專業(yè)化 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志去實施專業(yè)化管理。再從物業(yè)管理的客體來看，物業(yè)管理的范圍越來越寬，學(xué)校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類物業(yè)也相繼引了專業(yè)化的物業(yè)管理，其要求提供的管理服務(wù)內(nèi)容也超出了狹義的物業(yè)管理的范疇此外 。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大， 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、 租東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 7 頁 共 17 頁 售及租售后的管理服務(wù)。建設(shè)部房地產(chǎn)司曾在《簡述物業(yè)管理》一文中，把物業(yè)定義為“已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。其認(rèn)為境外的物業(yè)管理經(jīng)驗對我國現(xiàn)代物業(yè)管理研究提供了很好啟示。尤其是從傳統(tǒng)的單一房產(chǎn)管理到專業(yè)的物業(yè)企業(yè)管理發(fā)展過程中，法律體制的不完善、服務(wù)意識與管理意識的錯位，收費與服務(wù)的不一致及專業(yè)人才匱乏導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方矛盾突出，致使近年來物業(yè)管理糾紛不斷，影響了廣大民眾的生活水平。東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 1 頁 共 17 頁 內(nèi)容提要： 近年來 ,我國物業(yè)管理發(fā)展迅速 ,在發(fā)展過程中由于法律體制的不完善、服務(wù)意識與管理意識的錯位，收費與服務(wù)的不一致及專業(yè)人才匱乏導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方矛盾突出，致使近年來物業(yè)管理糾紛不斷，影響了廣大民眾的生活質(zhì)量。東莞的物業(yè)管理起步較晚，近年發(fā)展迅速，但物業(yè)管理面臨的矛盾和沖突同樣很尖銳，所以研究東莞物業(yè)管理現(xiàn)狀及對策，具有很深的現(xiàn)實意義。體現(xiàn)在：加強立法步伐，逐步完善物 業(yè)管理法律法規(guī)；推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，鼓勵物 業(yè) 企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展；政府在物業(yè)管理中應(yīng)發(fā)揮重要 的 宏觀調(diào)控 的作用；培養(yǎng)高素質(zhì)管理人才等方面。各類房屋可以是商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理，以及房屋入其設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化，道路養(yǎng)護等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。但由于目前我國的物業(yè)管理企業(yè)大多在狹義的范疇內(nèi)開展經(jīng)營活動，為了使本文的研究更具現(xiàn)實意義，所以本文是是在狹義的范疇內(nèi)探討東莞物業(yè)管理存在的問題原因及對策。專業(yè)化有三層涵義，包括專門的組織機構(gòu)、專業(yè)的人才和專門的管理工具和設(shè)備。這 種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。管理經(jīng)營型是現(xiàn)代物業(yè)管理的雛 形，是我國從傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化管理邁出的可喜一步：委托經(jīng)營型相對于管理經(jīng)營型來講又邁出了一大步，它明確了服務(wù)主體的相互關(guān)系，使業(yè)主的自主管理權(quán)實現(xiàn)質(zhì)的改變；而承包經(jīng)營型是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品完全市場化，業(yè)主將管理中的成本、責(zé)任、利潤一齊轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)憑借其專業(yè)水平，管理能力在最少投入下收得最大的利潤。 誠然，物業(yè)管理是一項開放式的公共服務(wù)性行業(yè)，然而建筑本體的功能的日益發(fā)展，業(yè)主多樣化、個體化要求的日益提高，建筑本體功能面臨自然衰竭的必然過程，賦予了物業(yè)管理企業(yè)越來越多的專業(yè)要求和“知本”條件。造成從業(yè)人員隊伍的整體建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展的原因主要有： 一是物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人才儲備基礎(chǔ)薄弱，隊伍建設(shè)跟不上行業(yè)的快速發(fā)展；二是從業(yè)人 員來源于各行各業(yè)，缺乏嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，整體素質(zhì)參差不齊；三是現(xiàn)階段物業(yè)管理處于擴張型發(fā)展時期，需要大量的專業(yè)人員滿足市場需求，但在沒有嚴(yán)格準(zhǔn)入制度的情況下，入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現(xiàn)象難以避免。 目前東莞物業(yè)管理主要有三種模式：一是自建自管 “父子兵” ： 房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理合而為一家， “老子 ”開發(fā) “兒子 ”來管理；二是聘請專業(yè)的物業(yè)顧問公司當(dāng)物業(yè)顧問；三是聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司來直接管理 。 首先，“建管不分”阻礙了物管項目獲得程序的市場化，導(dǎo)致不正當(dāng)競爭。于是，物業(yè)公司可動 用資源減少，服務(wù)品質(zhì)和利潤下降，專業(yè)化提升無力，整個行業(yè)營養(yǎng)不良。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)是兩個獨立法人的，則不在限制范圍內(nèi)。然而明確制定出來的法規(guī)存在執(zhí)行不到位，政府部門對該行業(yè)的監(jiān)管管理存在缺失，而問題發(fā)生后也缺乏有效的渠道，最終導(dǎo)致物管糾紛層出不窮。我物業(yè)管理公司既是管理者，你業(yè)主就得聽我的。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力 ， 必須注意其形象 ，不斷改善經(jīng)營管理 ， 提高效率 ， 盡量讓業(yè)主滿意 ， 否則就會有被淘汰或被解 雇的危險。管理人員會充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行情等業(yè)務(wù)，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的服務(wù)需求，讓每個人感到舒適方便。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細(xì)分市場，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。但目前很多物業(yè)公司其服務(wù)定位不清 ， 管理方式缺乏人性化 ， 物業(yè)管理機構(gòu)為業(yè)主服務(wù)的意識十分淡薄 ， 導(dǎo)致了工作簡單粗暴 ， 服務(wù)質(zhì)量低下 ， 甚至糾紛不斷 ，只有推行專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù) ，加強服務(wù)意識， 做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題 。其最主要的優(yōu)勢在于這種培養(yǎng)模式的專業(yè)設(shè)置、課程安排以東莞市住宅物業(yè)管理中存在的問題及對策 第 15 頁 共 17 頁 企業(yè)的需求為目標(biāo)。從而排解業(yè)主對物業(yè)管理費收費的疑慮。業(yè)主缺