【正文】 強調(diào)可持續(xù)發(fā)展的理念，在推行住宅一次裝修到位方針的同時，與供貨商一起完成“搭 建部品展示平臺的設(shè)想”。 （ 2）切實做好項目年度資金計劃的落實工作。突破沈陽市有關(guān)商業(yè)建筑停車泊位的指標(biāo)要求，本 項目采用地面停車方式，前六期共有停車泊位 3992 個。以下主要人功能和類型上進行分析： 物流園區(qū)功能分析 通過對 20xx 年近 50 個冠名為物流園區(qū)（基地）項目的分析，物流園區(qū)的功能大致涉 及兩大方面 ： （包括工業(yè)生產(chǎn)、商貿(mào)流通、港口等類型）的物流組織與管理基礎(chǔ)功能，主要通過將包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設(shè)施、運輸組織及管理中心和物流信息管理中心等在內(nèi)的適應(yīng)城市物流組織與管理需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施進行集中規(guī)劃建設(shè)而體現(xiàn)出來； ，主要作用是提供滿足城市居民消費、企業(yè)就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的物流服務(wù)。 在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達的經(jīng)濟中心城市已經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。 物流園區(qū)的物流組織與管理功能 包括：貨物運輸、分揀包裝、儲存保 管、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進行有機結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。 第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 物流園區(qū)的內(nèi)涵 物流園區(qū)的功能 物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗 物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式 物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析 20xx 年發(fā)展情況分析 當(dāng)今社會商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個國家的經(jīng)濟命脈，它控制著市場，決定著生產(chǎn)，影響著金融。 自然環(huán)境分析 空氣： 該地區(qū)并無大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。 (6) 完成財政收入 50556 萬元，同比增長 12% 。 大東區(qū)相關(guān)的規(guī)劃建設(shè) “一城兩帶三區(qū)”商機開啟新平臺 一城： 沈陽汽車城。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 11 萬余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強的園區(qū)之一。以大東區(qū)為中心 , 以 150 公里為半徑的范圍內(nèi) , 分布著鋼鐵基地鞍山 , 煤炭基地?fù)犴?, 化纖基地遼陽 , 煤鐵基地本溪 , 石油基地盤錦 , 煤糧基地鐵嶺 , 電力基地阜新等 7 座大型工商業(yè)城市 , 構(gòu)成了經(jīng)濟聯(lián)系特別緊密 , 市場容量巨大 , 發(fā)展前途十 分廣闊的遼寧中部城市群體。 20xx 年全市已有各類市場 397 個。 沈陽宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢 沈陽是國家 “ 一五 ” 時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。 總結(jié) 20xx 年整體的經(jīng)濟形勢，沈陽全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 1400 億元，同比增長 ％，是近年來增長最快的年份。 北部副城以虎石臺現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城； 道義組團以道義屯為基礎(chǔ)重點安排重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨立的生活 和產(chǎn)業(yè)組團。全年新建居住區(qū)綠地 341 公頃。全市供熱面積 10200 萬平方米。沈陽也是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐。 沈陽 是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國第四位， 在全國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位。在美國，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達到 9000 億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。 兩帶：科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶及中部商業(yè)帶。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈處于東北亞經(jīng)濟圈的中心地帶，是中國歐亞大陸橋的東部起點之一，其經(jīng)濟總量約占全國的 1/5，是我國最大的工業(yè)密集區(qū)。 與時俱進的沈陽 沈陽即是 東北重工業(yè)城市的中心，又是 “ 第四經(jīng)濟增長極 ” 的核心城市，在全面推進 振興東北老工業(yè)基地的進程中，必然起到?jīng)Q定性作用。 汽車產(chǎn)業(yè)： 四大整車制造廠 ： 沈陽金杯客車制造有限公司、 金客Ｍ１中華轎車廠、 沈陽金杯通用汽車制造有限公司、 沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司； 三大汽車發(fā)動機制造廠 ： 沈陽航天三菱發(fā)動機有限公司、 沈陽新光華晨發(fā)動機有限公司、 沈陽航天新光集團； 另有 汽車改裝廠４家以及汽車零部件生產(chǎn)廠 28 家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè) 20 家， 已 形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。事實上，我國現(xiàn)階段物流企業(yè)從網(wǎng)絡(luò)、功能、管理、服務(wù)、業(yè)績等方面綜合評估，物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)代物流是調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迫切需要，是傳統(tǒng)運輸業(yè)的發(fā)展方向，是運輸與生產(chǎn)最佳融合的渠道，更是改變傳統(tǒng)攬貨方式，取得增值效益的需要。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢由東向本緩緩傾斜。 沈陽居民年齡構(gòu)成 沈陽居民教育程度構(gòu)成 行政區(qū)域 沈陽市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū) 9 個市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市 4 個縣（市）。 20xx 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億 元，比 上 年增長 ％。城市功能正由 單一工業(yè)基地向多功能經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)變。經(jīng)過 幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類增加到 184 個，全市工業(yè)企業(yè)達 5800 多家，初步構(gòu)建了汽車、機械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強的綜合配套能力。這對于沈陽經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步增大。其它經(jīng)濟 億元。 交通 大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達地區(qū)之一 ,也是東北地區(qū)最大的交通樞紐 ,已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。 大東區(qū)是當(dāng)前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。 三區(qū)： (1)、小東商貿(mào)區(qū)。 （ 3） 森林城區(qū)建設(shè)。同時隨著東方儷城 \保利花園等大型居民住宅區(qū)的完工 ,本地區(qū)的居民數(shù)量和層次將更有相當(dāng)程度的提高 . 居民消費習(xí)慣 ：由于本地區(qū)商業(yè)機能不健全，在該地區(qū)居住的 居民購物受到一定程度的局限 ,特別是近期大量商品房的交工使本地區(qū)的消費需求大幅成提升 . 社會治安 :地區(qū)的治安良好 . 交通情況 本項目的交通情況極佳 ,是通往撫順、鐵嶺、長春、哈爾濱的交通要道 ,沈陽的貨運中心東站與項目緊鄰 .項目周邊的二環(huán)路、東北大馬路時沈陽的交通樞紐 ,路網(wǎng)縱橫交錯 ,四通八達 . 現(xiàn)有城市配套情況 （ 1）商業(yè)配套 :項目周邊無大型商業(yè)配套 .部分中小型商業(yè)配套無法滿足現(xiàn)有居民需求 . （ 2）教育配套 小學(xué)： 遼三小學(xué)、合作街小學(xué)、上園一校、上園二校、遼沈一校 中學(xué)： 五十中學(xué)（市重點中學(xué)）、 111 中學(xué)、二十八 中學(xué)（市重點中學(xué)）、第五中學(xué)（省重點中學(xué)）、市實驗高級中學(xué)（市重點）、博才中學(xué)（市重點）桃源高中（私立） 大學(xué)： 沈陽大學(xué)、商學(xué)院（沈陽大學(xué)已經(jīng)收購） （ 3）醫(yī)療單位配套 沈海醫(yī)院、胸科醫(yī)院、骨科醫(yī)院、獻血中心 （ 4）金融配套 小型中行，農(nóng)行，郵政儲蓄來滿足居民日常儲蓄存取款應(yīng)用。再不猛醒，就難免面臨“全軍覆滅”的命運。 物流園區(qū)的產(chǎn)生 物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流管理方式，在日本、德 國等發(fā)達國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。 ，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方 式進行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。 運輸樞紐型物流園區(qū) 物流園區(qū)作為物流相對集中的區(qū)域，從運輸組織與服務(wù)的角度，可以實現(xiàn)規(guī)?；\輸，反過來，規(guī)?；M行運輸組織也就為物流組織與管理活動的集中創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。 環(huán)境保護對策措施 、殘土垃圾處理等環(huán)境污染問題按市政府有關(guān)規(guī)定處理。 （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)施工一步到位，避免重復(fù)施工，節(jié)約建設(shè)資金。先開發(fā)地塊東西兩側(cè)達到市場預(yù)熱目的，后啟動中間區(qū)域帶動整個大盤開發(fā)。 ?商品最豐富 足夠的細(xì)分和集聚。 (1) 完成并落實項目實施過程中的總體及階段計劃實施； (2) 制定項目計劃管理程序中各環(huán)節(jié)的崗位職 責(zé)和管理制度 ,定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報計劃的完成與實施計劃； (3) 對項目技術(shù) ,生產(chǎn) ,質(zhì)量 ,安全 ,財務(wù) ,材料 ,設(shè)備等專業(yè)工作及實施計劃由各部門負(fù)責(zé)落實并報主管領(lǐng)導(dǎo)匯報； (4) 批準(zhǔn)后的各專業(yè)計劃應(yīng)及時協(xié)調(diào)并落實到設(shè)計 ,施工 ,監(jiān)理等單位 ,及時對 計劃落實及修改意見向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報； (5) 計劃修改應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)方可進行。 我們正在研究的“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項目無論在規(guī)模、 功能 還是產(chǎn)生的經(jīng)濟效益 上 都 屬于綜合性物流園區(qū)。 物流園區(qū)的發(fā)展政策分 析 從目前國內(nèi)已經(jīng)出臺的關(guān)于物流發(fā)展的政策看，關(guān)于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內(nèi)容包括以下幾個方面。 （ 1） 日本的經(jīng)驗 ：日本在西方經(jīng)濟發(fā)達國家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解城市交通壓力為主要目的而興建的，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗：重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境。 對物流概念的理解可以從狹義和廣義方面進行解釋： 狹義的物流： 指物品從供應(yīng)地向接收地的實體流動過程，根據(jù)實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、配 送、流通加工、信息處理等基本功能有機結(jié)合。其主要特點是：攤位式 租賃經(jīng)營，市場有較大的對外輻射功能。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達到 80 平方米以上，平均面積達 到 115 平方米以上，達標(biāo)社區(qū)達到 70% 以上 ，示范社區(qū)達到 40% 以上。 大東區(qū) 經(jīng)濟目標(biāo) (1) 完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 398340 萬元，同比增長 20％。 沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 占地 平方公里，汽車貿(mào)易園占地 平方公里，汽車物流園占地 平方公里。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國際機場。全年新增固定資產(chǎn) 億元，完成投資額 億元，占總投資額的 %。全年完成 地方財政收入 億元，比 上年增長 %。 截至去年 12 月末， 沈陽市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達 1214 億元，比 20xx 年年初增長 156 億元，增幅為 ％，與 20xx 年同期相比，這一增長率高過了 20xx 年居民儲蓄增長率4 個百分點，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢 。 沈陽做為東北地區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。到 20xx 年城市實際居住人口規(guī)模控制在 472 萬人以內(nèi)。改造和新建了老虎沖、大辛兩個垃圾填埋場，全市日處理垃圾 4484 噸，生活垃圾無害化處理率達到 100％。 沈陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施 —— 中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達 %。在以沈陽為中心的150 公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。 項 目 報 告 編 制 的 依 據(jù) 參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊； 參照沈陽市人民政府“投資指南”材料； 參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃； 參照沈陽市相關(guān)官方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容； ＊ 參照東方 臵業(yè)公司與政府的相關(guān)報告。例如， 1998 年受金融風(fēng)暴影響較大的馬來西亞經(jīng)濟增長為－ 6． 8％，泰國為－ 8． 0 ％，東盟為－ 9． 4％，與之相比較，香港情況較好，為－ 5． 1％，而新加坡則實現(xiàn)了 1． 5％的正增長。 金廊工程 —— 核心 “ 發(fā)展戰(zhàn)略 ” ： 規(guī)劃總面積 平方公里，從北陵公園到渾河橋，平均寬度 1 至 2 公里，全長 17 公里。 目 錄 前言 第一章 總論 項目建設(shè)背景……………………………………… 5 項目概況…………………………………………… 10 項目報告編制的依據(jù)……………………………… 12 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析 沈陽市概況………………………………………… 14 大東區(qū)概況………………………………………… 23 周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施………………………… 28 建材家居市場調(diào)研………………………………… 33 第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 物流園區(qū)的內(nèi)涵…… ……………………………… 35 物流園區(qū)的功能…………………………………… 37 物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗………………… 37 物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式………………………… 39 物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析………………… 40 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析………………………… 41 20xx 年發(fā)展情況分析…………………………… 41