【正文】 III 期 建材專業(yè)城 2 期 48100 95520 6 個月 IV 期 建材專業(yè)城 3 期 53000 93600 6 個月 Ⅴ期 建材專業(yè)城 4 期 58400 93600 6 個月 Ⅵ期 商務(wù)綜合樓 16900 41365 1 年 考慮流水作業(yè)，總工期約 3 年。 商業(yè)組合形態(tài) : 商業(yè)中心 + 不同功能的專賣城 + 電子商務(wù)信息中心 走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路 集物流園功能、商業(yè) MALL 功能、 居住生活功能的城市新商圈 ? ?業(yè)態(tài)選擇與組合： 體現(xiàn)物流園區(qū)功能 以經(jīng)營批發(fā)產(chǎn)品為主、零售為輔，具有特色、與沈陽現(xiàn)有項目錯位的業(yè)態(tài)組合； ? ?商業(yè)與物流相結(jié)合： 體現(xiàn)中國首家物流園區(qū)商業(yè) MALL； ?適當(dāng)考慮 居住性 物業(yè)： 滿足在此工 作和經(jīng)營人員的需求，完善配套服務(wù)；同時住宅性地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合，可以很好地解決項目開發(fā)與經(jīng)營的資金需求。打破傳統(tǒng)的批發(fā)、零售的固有交易劃分的局限性，從人的消費行為模式入手，以滿足人們 “ 目的性的采購 ” 需求為主，創(chuàng)造全新的商業(yè)經(jīng)營形態(tài)和交易模式，實現(xiàn) “ 交易成本的最低化 ” 由生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商直接面對采購者。 施工組織措施 （ 1） 根據(jù)項目實施計劃，科學(xué)組織施工建設(shè)工作。 規(guī)劃指標建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 項目三期總體經(jīng)濟技術(shù)指標 : Ⅲ期經(jīng)濟指標 序號 經(jīng)濟指標 數(shù)據(jù) 一 總規(guī)劃用地 48100平方米 二 總建筑面積 95520平方米 單體建材城面積 30248平方米 三 容 積 率 四 綠 化 率 21% 五 建筑密度 50% 第五章 項目組織管理與保障措施 項目管理措施 計劃管理 工程管理 資金管理 信息管理 項目建設(shè)的保障措施 資金籌措的措施 施工組織措施 項目管理措施 計劃管理 按批準的項目實施計劃 ,制定完成年度建設(shè)計劃 ,具有科學(xué)性 ,合理性和可以實施的特點。 ? 本設(shè)計借鑒傳統(tǒng)園林景觀組織手法，力求使項目綠化與園區(qū)整體綠化、道路綠化有機融合。 20xx 年 ，全國 規(guī)劃或建設(shè)的具備綜合功能的物流園區(qū)主要是 ： 蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、長沙新港物流園區(qū)、南京龍?zhí)段锪?園區(qū)、合肥新站開發(fā)區(qū)物流園區(qū)、銅陵工業(yè)商貿(mào)物流園區(qū)、沈陽沈海物流園區(qū)、江陰港口綜合物流園區(qū)、旅順羊頭洼綜合物流園區(qū)、廣州汽車物流基地、廈門同安物流基地、萬州物流園區(qū)、丹徒港口物流園區(qū)、南京王家灣物流中心 、 東莞常平物流園區(qū)、順德保稅物流基地、 大連甘井子綜合物流園區(qū)、哈爾濱龍運物流園區(qū)等 。 如：深圳市積極建設(shè)的港口物流園區(qū)、陸路口岸物流園區(qū)、綜合物流園區(qū)，上海正在建設(shè)的三大物流園區(qū)，青島市規(guī)劃建設(shè)的國際物流園區(qū)，廣州規(guī)劃建設(shè)的五大物流園區(qū)，京港合作開發(fā)的北京物流基地，以及廈門、南昌、泰興、長春等城市規(guī)劃或正在建設(shè)的物流園區(qū)等，均屬于這種類型。 主要有以下幾種模式： ； 、合作的開發(fā)和建設(shè)模式。 物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式 根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有 4 種，即經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式 。在此僅以日本和德國為例 。 園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)功能 物流園區(qū)存在的很重要原因不是由于其在物流發(fā)展和運作本身的作用，而在于其經(jīng)濟開發(fā)功能。 當(dāng)前，由于 “ 物流 ” 一詞存在多重涵義理解的不確定性，而且有一定的專業(yè)局限性，特別是與普通消費者、對終端零售商的關(guān)聯(lián)性不強，難以產(chǎn)生很強的溝通性，對項目的推廣難免造成障礙。”進一步闡明了新時期、新形式下消費、流通與生產(chǎn)之間的關(guān)系。 ? 以中國家具城、小東、萬泉、港大家私為代表的傳統(tǒng)家具市場，因成立時間早，地理位臵優(yōu)越，在中低端消費群中有一定的市場。沒有較嚴重的水污染源。 （ 5） 社區(qū)建設(shè)。全年新開舊區(qū)改造面積 40 萬平方米，積極向市里爭取大小二臺子等地區(qū)棚戶區(qū)改造。干鮮果品批發(fā)市場、集裝箱堆放場、日用工業(yè)品配送中心。 兩帶： (1)、科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境 。 大東區(qū) 宏觀狀況綜合評述 近年來，大東區(qū)的經(jīng)濟走勢強勁，各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，集燦爛的歷史文化積淀與現(xiàn)代都市氣息于一體，以其深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、周到的服務(wù)體系、良好的投資環(huán)境吸引越來越多的海內(nèi)外人士，成為他們 事業(yè)成功、財源廣進的熱 土 。 空運 ：沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場。 基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達。非國有經(jīng)濟投資 億元 .投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 .全年城鎮(zhèn)固定 資產(chǎn)投資額達 億元，更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長；基本建設(shè)投資 億元；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 781 億元，其他投資 億元，住宅 億元，房屋竣工面積 萬平方米，竣工中住宅面積 萬平方米?？h及縣以下的社會消費品零售額增長 %。財政收入快速增長。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢。 ? 人民生活水平概述 沈陽人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。財政收入實現(xiàn) 105 億元，同比增長 ％，連續(xù)兩年保持 30％左右的增長 。通過與國外客商合資合作，彌補了建設(shè)資金不足問題，引進了國外先進技術(shù)和先進管理，加速了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，支柱產(chǎn)業(yè)群體不斷壯大，骨干企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)品顯示出較強的市場競爭力 。一環(huán)路內(nèi)除棚戶改造外，不再以住宅建設(shè)為主，核心區(qū)內(nèi)，新建居住區(qū)主要安排在一環(huán)路以外，重點為渾河產(chǎn)業(yè)區(qū)，到 20xx 年人均居住面積達到 12 平方米以上?，F(xiàn)狀城市人口 401 萬人。全年植樹428 萬株，鋪草坪 公頃，新增綠地 平方公里。城市污水日處理能力達到 95 萬噸， 污水處理率達到 ％。其中，工業(yè)用電 億千瓦小時，增長 ％。民航從沈陽過港航線有 67 條，通往國際及國內(nèi)各大中城市。 人口概況 沈陽市現(xiàn)有 總?cè)丝? 萬人，市區(qū)人口 萬人。 經(jīng)濟地理位臵 沈陽背倚長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。 位臵與地貌 沈陽位于遼寧省中部，東西長 115 公里，南北長 205 公里。由三大建材城組成，作為整個園區(qū)高檔精品櫥柜、地板、陶瓷潔具專賣中心，是集零售 和批發(fā)于一體的具有國際水準的專業(yè)建材城。美國的聯(lián)邦快遞， 1995 年營業(yè)額達到 125 億美元；日本的佐川急便， 1995 年營業(yè)額達到 57 億美元。 物流業(yè) —— 國家綜合國力的重要體現(xiàn) 1997 年東南亞爆發(fā)經(jīng)濟危機之后，人們在分析和總結(jié)東南亞各國和各地區(qū)的情況時發(fā)現(xiàn)，以物流產(chǎn)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)的新加坡、香港有較強的抗御經(jīng)濟危機的能力。 經(jīng)濟地位： 大東區(qū)經(jīng)濟走勢強勁，區(qū)內(nèi)聚集了沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢企業(yè)。 鐵西新區(qū) —— 現(xiàn)代 “ 工業(yè)園區(qū) ” ： 目前鐵西新區(qū)面積已達 126 平方公里，功能定位：建設(shè)以 裝備制造業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。隨著世界經(jīng)濟全球化加劇發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的一體化正在深化。 目 錄 前言 第一章 總論 項目建設(shè)背景……………………………………… 5 項目概況…………………………………………… 10 項目報告編制的依據(jù)……………………………… 12 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析 沈陽市概況………………………………………… 14 大東區(qū)概況………………………………………… 23 周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施………………………… 28 建材家居市場調(diào)研………………………………… 33 第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 物流園區(qū)的內(nèi)涵…… ……………………………… 35 物流園區(qū)的功能…………………………………… 37 物流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗………………… 37 物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式………………………… 39 物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析………………… 40 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析………………………… 41 20xx 年發(fā)展情況分析…………………………… 41 第四章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案 規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境………………………… 44 總體規(guī)劃設(shè)計原 則………………………………… 45 規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布……………………………… 45 交通組織…………………………………………… 46 景觀設(shè)計…………………………………………… 46 環(huán)境保護…………………………………………… 46 規(guī)劃指標、建筑技術(shù)經(jīng)濟指標…………………… 47 第五章 項目組織管理與保障措施 項目管理措施……………………………………… 48 計劃管理………………………………………… 49 工程管理………………………………………… 49 資金管理………………………………………… 49 信息管理………………………………………… 50 項目建設(shè)的保障措施……………………………… 50 資金籌措的措施………………………………… 50 施工組織措施…………………………………… 50 第六章 營銷戰(zhàn)略體系 項目定位………………………………………… 51 商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想…………………………… 52 走特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路………………… 53 項目開發(fā)節(jié)奏……………………… …………… 54 第七章 投資分析 項目投資估算…………………………………… 55 項目盈利分析…………………………………… 57 項目損益表及現(xiàn)金流表 ………………………… 58 第八章 結(jié)論 結(jié)論…………………………………………………… 59 附件： 附件 1：項目前六期地塊分布 圖 前 言 東北振興 沈陽先行 “振興東北”是國家繼“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略實施后的又一重要舉措，旨在實現(xiàn) “兩個東西經(jīng)濟互動的輪子”同時運轉(zhuǎn)。在國際經(jīng)濟一體化的 重心 不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢下，環(huán)渤海經(jīng)濟圈與東北（亞）地區(qū)發(fā)展互動潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的沈陽、大連、天津、青島等一大批城市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)城市發(fā)展群，吸引國際投資目光。 金廊工程 —— 核心 “ 發(fā)展戰(zhàn)略 ” ： 規(guī)劃總面積 平方公里，從北陵公園到渾河橋，平均寬度 1 至 2 公里，全長 17 公里。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐 田通 商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等 。例如， 1998 年受金融風(fēng)暴影響較大的馬來西亞經(jīng)濟增長為－ 6． 8％，泰國為－ 8． 0 ％，東盟為－ 9． 4％，與之相比較，香港情況較好，為－ 5． 1％，而新加坡則實現(xiàn)了 1． 5％的正增長。 目前我國物流業(yè)經(jīng)營額超過 5 億元的企業(yè)還未出現(xiàn)，與 UPS、聯(lián)邦快 遞等國外物流企業(yè)相比，國內(nèi)物流企業(yè)所占市場份額少，服務(wù)功能少，高素質(zhì)人才少。 項 目 報 告 編 制 的 依 據(jù) 參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊； 參照沈陽市人民政府“投資指南”材料； 參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃； 參照沈陽市相關(guān)官方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容； ＊ 參照東方 臵業(yè)公司與政府的相關(guān)報告。沈陽市國土面積為 12980 平方公里，其中城區(qū)面積 185 公里。在以沈陽為中心的150 公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。 其中男性人口為 377萬人，占總?cè)丝诘?%,女性人口 363 萬人，占總?cè)丝诘?%，性別比為。 沈陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施 —— 中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場及公園的綠化面積和