【正文】 :56:1103:56Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復制模式 “ 拿來主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 ?不能完全覆蓋市場方面的影響。 樓盤質(zhì)素（ X） 樓價 Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房價 Yf＝ a+BXf 房價 P與質(zhì)素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計算，如何檢驗公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計算公式如下 Y－樓價， X－樓盤質(zhì)素評分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。 24 景觀設計單位和施工單位資源的了解 使用較多的設計單位：加拿大景觀公司 日本長谷川浩 戰(zhàn)略施工單位：重慶天開景觀（現(xiàn)已分離） 上海靜安景觀 小結(jié)：對于單位，龍湖有和我們一樣的困惑，無論是設計單位還是施工單位。 樣板間 ——廚房 ?地下室設置為紅酒窖、臺球室、吧臺、會客室、影音室，保姆間及保姆工作間； ?在功能齊備的同時，保證每個細節(jié)面面俱到，連保姆間的設計，都溫馨舒適，毫不馬虎，保證客戶眼睛所到之后，無一瑕疵。 19 樣板間 ——女兒房 樣板房 ——書房 樣板間 ——兒子房 ?女兒房以粉色為主要基調(diào)，走甜美夢幻的風格； ?配飾獨特且具有打動力； ?從墻紙到洗手間里的一張毛巾，都能看出 4歲小女孩的影子。 對于景觀，龍湖與設計單位有三種合作方式： ，如水晶酈城； 設計，變施工便改動； ，或完全遵照現(xiàn)場調(diào)控意見，如香樟林。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項指標的含義和評價依據(jù)是？ –如右圖示，針對地段、配套等指標 評價有指標含義。 ? 小結(jié) 運用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。 會所應布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標注為商業(yè)用房 利用 產(chǎn)品庫 （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復制，速度快，風險低。 2023年 2月 上午 3時 56分 :56February 14, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 03:56:1103:56:1103:56Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 03:56:1103:56:1103:562/14/2023 3:56:11 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 3時 56分 11秒 03:56: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。（可利用總圖預案指標求解模型） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認識偏差可能變成數(shù)字游戲。 —— 然后帶入項目的質(zhì)素分 Xf，得出項目售價 Yf。團隊成員相對固定，以保證每個項目的均好。 ?廚房設計各色廚具一應俱全； ?橄欖油、調(diào)味料、意大利面等準備齊全，琳瑯滿目，按居家習慣擺放整齊； ?逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。 ?兒子房略顯粗獷，用色沉穩(wěn)，所有細節(jié)皆圍繞著兒子的愛好展開。 龍湖從建立初期到今，有很多與其一起成長的單位，但隨著隨著情況變化，當初的戰(zhàn)略合作單位迄今也只剩一半了。 –參照指標示意采用 15分進行評分。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 ?模型建立、評分客觀 。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產(chǎn)品和組團復制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會所幼兒園等配套設施復制成熟模塊 44 （ 莫問劍 ） 控制地庫 “ 地下黃金 ” 同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點 100米范圍內(nèi)不應設置第二出入口。 2023年 2月 14日星期二 3時 56分 11秒 03:56:1114 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :56:1103:56:11February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 （ 由龍劍 ） 貨值最大化 “ 肚里有貨 ” 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演?；驘o經(jīng)濟模型指標參考情況下的定價 。通過個樓盤質(zhì)素得分和其樓價 Y，運用最小二乘法建立一元線型回歸方程。 這又是一個獨立的項目群。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設置簡約不繁復，主要以四口之家做場景設置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質(zhì)感。 ?虎皮地毯、真皮沙發(fā)椅，復古的臺燈、墻紙、壁畫、筆筒無不體現(xiàn)出主人身份的尊貴和品位。 25 景觀設計與現(xiàn)場管理人員架構 概念方案 公司級評審 方案 公司級評審 擴初 施工圖 景觀研發(fā) 現(xiàn)場管理 小組評定 景觀工程師 景觀設計與現(xiàn)場管理人員架構情況 26 景觀后期養(yǎng)護及管理模式 龍湖的后期養(yǎng)護： ，委托給一家專業(yè)綠化公司； 。其中單項評分5分，表示樓盤該指標的評判結(jié)果越好。 —樓盤質(zhì)素的評價指標和權重及評價須謹慎客觀。 每增加一個出入口，就至少增加 6個保安（三班倒），例如在成都，每個保安 每月的費用至少在 20233000元，每年將增加 144000—21