【正文】 :56:1103:56Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復(fù)制模式 “ 拿來主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴(yán)格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 ?不能完全覆蓋市場方面的影響。 樓盤質(zhì)素（ X） 樓價(jià) Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房價(jià) Yf＝ a+BXf 房價(jià) P與質(zhì)素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計(jì)算，如何檢驗(yàn)公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計(jì)算公式如下 Y－樓價(jià)， X－樓盤質(zhì)素評分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。 24 景觀設(shè)計(jì)單位和施工單位資源的了解 使用較多的設(shè)計(jì)單位：加拿大景觀公司 日本長谷川浩 戰(zhàn)略施工單位：重慶天開景觀（現(xiàn)已分離） 上海靜安景觀 小結(jié)：對于單位，龍湖有和我們一樣的困惑，無論是設(shè)計(jì)單位還是施工單位。 樣板間 ——廚房 ?地下室設(shè)置為紅酒窖、臺球室、吧臺、會客室、影音室，保姆間及保姆工作間； ?在功能齊備的同時(shí)，保證每個(gè)細(xì)節(jié)面面俱到，連保姆間的設(shè)計(jì)，都溫馨舒適，毫不馬虎，保證客戶眼睛所到之后，無一瑕疵。 19 樣板間 ——女兒房 樣板房 ——書房 樣板間 ——兒子房 ?女兒房以粉色為主要基調(diào)，走甜美夢幻的風(fēng)格； ?配飾獨(dú)特且具有打動力； ?從墻紙到洗手間里的一張毛巾，都能看出 4歲小女孩的影子。 對于景觀，龍湖與設(shè)計(jì)單位有三種合作方式： ，如水晶酈城； 設(shè)計(jì)，變施工便改動； ，或完全遵照現(xiàn)場調(diào)控意見，如香樟林。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項(xiàng)指標(biāo)的含義和評價(jià)依據(jù)是？ –如右圖示，針對地段、配套等指標(biāo) 評價(jià)有指標(biāo)含義。 ? 小結(jié) 運(yùn)用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。 會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報(bào)建時(shí)，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房 利用 產(chǎn)品庫 （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。 2023年 2月 上午 3時(shí) 56分 :56February 14, 2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 03:56:1103:56:1103:56Tuesday, February 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 03:56:1103:56:1103:562/14/2023 3:56:11 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 3時(shí) 56分 11秒 03:56: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認(rèn)識偏差可能變成數(shù)字游戲。 —— 然后帶入項(xiàng)目的質(zhì)素分 Xf，得出項(xiàng)目售價(jià) Yf。團(tuán)隊(duì)成員相對固定，以保證每個(gè)項(xiàng)目的均好。 ?廚房設(shè)計(jì)各色廚具一應(yīng)俱全； ?橄欖油、調(diào)味料、意大利面等準(zhǔn)備齊全，琳瑯滿目，按居家習(xí)慣擺放整齊； ?逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。 ?兒子房略顯粗獷，用色沉穩(wěn)，所有細(xì)節(jié)皆圍繞著兒子的愛好展開。 龍湖從建立初期到今，有很多與其一起成長的單位，但隨著隨著情況變化，當(dāng)初的戰(zhàn)略合作單位迄今也只剩一半了。 –參照指標(biāo)示意采用 15分進(jìn)行評分。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 ?模型建立、評分客觀 。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 44 （ 莫問劍 ） 控制地庫 “ 地下黃金 ” 同一個(gè)地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點(diǎn) 100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。 2023年 2月 14日星期二 3時(shí) 56分 11秒 03:56:1114 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :56:1103:56:11February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 （ 由龍劍 ） 貨值最大化 “ 肚里有貨 ” 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演?；驘o經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價(jià) 。通過個(gè)樓盤質(zhì)素得分和其樓價(jià) Y，運(yùn)用最小二乘法建立一元線型回歸方程。 這又是一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目群。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設(shè)置簡約不繁復(fù)，主要以四口之家做場景設(shè)置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時(shí)以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質(zhì)感。 ?虎皮地毯、真皮沙發(fā)椅，復(fù)古的臺燈、墻紙、壁畫、筆筒無不體現(xiàn)出主人身份的尊貴和品位。 25 景觀設(shè)計(jì)與現(xiàn)場管理人員架構(gòu) 概念方案 公司級評審 方案 公司級評審 擴(kuò)初 施工圖 景觀研發(fā) 現(xiàn)場管理 小組評定 景觀工程師 景觀設(shè)計(jì)與現(xiàn)場管理人員架構(gòu)情況 26 景觀后期養(yǎng)護(hù)及管理模式 龍湖的后期養(yǎng)護(hù)： ，委托給一家專業(yè)綠化公司； 。其中單項(xiàng)評分5分，表示樓盤該指標(biāo)的評判結(jié)果越好。 —樓盤質(zhì)素的評價(jià)指標(biāo)和權(quán)重及評價(jià)須謹(jǐn)慎客觀。 每增加一個(gè)出入口，就至少增加 6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安 每月的費(fèi)用至少在 20233000元，每年將增加 144000—21