【正文】 在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。5 42 5250 15650 % % % %4*2*2 160177?？們r(jià)控制原則；252。 綜合來(lái)看：配置二、 配置 三、 配置 六相對(duì)均好；第三部分：產(chǎn)品定位篇物業(yè)類型方案 —— 配置二、三及六比較配置二建筑類型 土地面積 占地比例建筑面積建面比例容積率獨(dú)立別墅 3000 5% 30% 1200 2% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 9000 15% 5850 9% 花園洋房 42023 70% 70% 54600 84% 退臺(tái)洋房 0 0% 0 0% 合 計(jì) 60000 100% 100% 64650 100% 配置三建筑類型土地面積 占地比例建筑面積建面比例容積率獨(dú)立別墅 3000 5%30% 1200 2% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 9000 15% 5850 9% 花園洋房 30000 50%70% 39000 60% 退臺(tái)洋房 12023 20% 15600 24% 合 計(jì) 60000 100% 100% 64650 100% 配置六建筑類型 土地面積 占地比例建筑面積建面比例容積率獨(dú)立別墅 0 0% 30% 0 0% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 12023 20% 7800 12% 花園洋房 42023 70% 70% 54600 83% 退臺(tái)洋房 0 0% 0 0% 合 計(jì) 60000 100% 100% 65400 100% 配置二 — 配置三 ：（區(qū)別見(jiàn)紅色圈）為花園洋房的配置。M2 二期余 20套，北向三房銷售較差；三期產(chǎn)品仍延續(xù)二期戶型產(chǎn)品，推出 200余套幸福家園內(nèi)憂第二部分：競(jìng)爭(zhēng)格局篇2023年競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品供應(yīng)格局發(fā)展商 項(xiàng)目名稱 物業(yè)特點(diǎn) 產(chǎn)品特點(diǎn) 價(jià)格（元 /M2） 2023年下半年放量統(tǒng)計(jì)鴻洲地產(chǎn) 鴻洲花園 小高層 三房、四房主力 可競(jìng)爭(zhēng)三房產(chǎn)品1980起價(jià)，四房2023起價(jià)，均價(jià)2500元 /M2181平方米的四房 100余套137139平方米的三房 10套和156平方米的四房 50套待售南楓集團(tuán) 楓景園 小高層 三房、復(fù)式為主 2600 179平方米的三房復(fù)式共 90套124平方米的三房共 15套174平方米的四房 4套富康物業(yè) 山水華府 多層 +小高層三房、四房為主 17002200 40套 180平方米的四房金福園 金澤園 2 多層 +小高層三房、四房為主 17002023 139148本項(xiàng)目比韶關(guān)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價(jià)格高出 15％ 。兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 97 280 %三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 110128 792 %134176 685 %小計(jì) 韶關(guān)市房地產(chǎn)近年（ 20232023年）銷售量統(tǒng)計(jì)面積 /金額 2023年 2023年 2023年 2023年 1季 同比 05年 1季增長(zhǎng)套數(shù)（套） 2584 2967 5342 954 %套均面積（㎡） %成交面積（萬(wàn)㎡） %成交金額（萬(wàn)元） 36805 %成交均價(jià)（萬(wàn)元 /㎡） %注：數(shù)據(jù)來(lái)源韶關(guān)市房地產(chǎn)交易中心 20232023年合同備案統(tǒng)計(jì)資料。第一部分：市場(chǎng)篇 1477 %四房?jī)蓮d三衛(wèi) 160180 822 %191226 38 %小計(jì) 成交客戶置業(yè)特征第一部分：市場(chǎng)篇三、 一期成交特征分析洋房客戶職業(yè)構(gòu)成v首次或二次置業(yè)，有穩(wěn)定的職業(yè)和家庭收入， 對(duì)居住品質(zhì)有一定的要求，對(duì)滿足居住功能的大戶型有一定的需求v資金充裕，突破簡(jiǎn)單以價(jià)格為考量的標(biāo)準(zhǔn)，看重項(xiàng)目本身的規(guī)劃和戶型細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，對(duì)舒適度有一定的要求，購(gòu)房作為自住或投資v首次或二次置業(yè)者， 有一定的家庭積蓄， 具有強(qiáng)烈改善居住環(huán)境的需求， 購(gòu)房擺脫簡(jiǎn)單的解困居家，而向舒適型轉(zhuǎn)變， 一次性到位兼有長(zhǎng)遠(yuǎn)居住的考慮v首次置業(yè)者或投資客戶，對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)有關(guān)注度較高，對(duì)經(jīng)濟(jì)型三房或兩房有一定的需求v有很強(qiáng)的故土情結(jié)。由此推測(cè) , 碧桂園各類產(chǎn)品入市韶關(guān)，價(jià)格將小于等于本項(xiàng)目目前價(jià)格水平。平方米的三房154172首先，雙洋房形態(tài)不但提供多樣化選擇，縮短銷售周期；其次，受到市場(chǎng)認(rèn)可的后退洋房，不但市場(chǎng)接受度高，而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，更利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)；所以， 配置三優(yōu)于配置二 ；配置三 — 配置六 ：首先，產(chǎn)品種類現(xiàn)越多，市場(chǎng)接受度越寬，銷售周期相對(duì)更短 物業(yè)類型單套總價(jià) 5 65 10400 %合計(jì) —— —— 475 64565 % %說(shuō)明：物業(yè)類型比例依據(jù)《物業(yè)配置三》房型及比例配置第三部分：產(chǎn)品定位篇產(chǎn)品－客戶分析115177。第四部分：商業(yè)配套篇星海名城　 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例商業(yè)業(yè)態(tài) 超市 3 % 980 %餐飲 14 % 950 %藥店 3 % 280 %美容美發(fā) 12 % 700 8%日用品 4 % 200 %服裝鞋帽 6 % 280 %地鋪 4 % 160 %銀行 1 % 200 %沖印店 1 % 200 %零售 6 % 455 %空置 18 % 1630 %其它 18 % 1630 %合計(jì) 90 100% 8715 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 60—150 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積（ m2） 面積比例商業(yè)業(yè)態(tài)超市 1 % 5000 %24h便利店 1 % 100 %餐飲 9 % 3000 %藥店 2 % 320 %美容美發(fā) 4 % 1500 %食品糕點(diǎn) 3 % 110 %服裝 4 % 210 %地鋪 2 % 40 %眼鏡 2 % 50 %銀行 2 % 600 %沖印攝影 2 % 230 %其它 3 % 290 %合計(jì) 35 100% 11450 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 80—150 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。5 127 17145 % %退臺(tái)洋房3*2*2 125177。5 ㎡ /套偏差制訂原則：252?？們r(jià)低－市場(chǎng)接受度高 ； 【缺點(diǎn)】 產(chǎn)品質(zhì)素下降－ 不符合大盤開(kāi)發(fā)模式、市場(chǎng) ；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預(yù)期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 5000獨(dú)立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺(tái)洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇【總成本】配置一＜ 配置三 ＜ 配置二 ＜ 配置四 ＜ 配置六 ＜ 配置五【銷售額】配置五＞ 配置三 ＞配置四＞ 配置六 ＞ 配置二 ＞配置一【利潤(rùn)額】配置五＞ 配置二 ＞ 配置三 ＞ 配置六 ＞配置一＞配置四差優(yōu) 中物業(yè)類型配置方案比較物業(yè)形態(tài)預(yù)期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 5000獨(dú)立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺(tái)洋房綜合來(lái)看：配置二、 配置 三、 配置 六相對(duì)均好；第三部分：產(chǎn)品定位篇物業(yè)類型配置方案比較從上表看出，當(dāng)預(yù)期價(jià)格面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，利潤(rùn)額最為穩(wěn)定的配置方案意味實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小，即貼近平均情況（紅色線）的為佳。M2 各類產(chǎn)品銷售良好，優(yōu)為四房產(chǎn)品，三期主力產(chǎn)品以 180平方米四房為主金福園 金澤園 2 多層 +小高層三房、四房為主均價(jià) 2023元 /）產(chǎn)品價(jià)格 =五邑碧桂園自 2023年春節(jié)開(kāi)盤以來(lái)，別墅持續(xù)熱銷，其全年售出別墅產(chǎn)品占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類產(chǎn)品成交份額逾 50%知彼第二部分：競(jìng)爭(zhēng)格局篇碧桂園比同區(qū)域同類型物業(yè)價(jià)格高出約 200元 /平方米，約 10％（扣除裝修款） 。 二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計(jì)第一部分：市場(chǎng)篇戶型及面積統(tǒng)計(jì)戶型 面積（ ㎡ ） 戶數(shù) 比例競(jìng)爭(zhēng)格局篇競(jìng)爭(zhēng)格局篇市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇產(chǎn)品定位篇產(chǎn)品定位篇商業(yè)配套篇商業(yè)配套篇索引 （ Plan index）一、韶關(guān)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì) 20232023年 1季度商品房 成交套數(shù) 與 面積 圖示【成交面積分析】 03年至 05年 ，韶關(guān)市商品房（一手房）成交面積 平均上漲 比例為 %，其中， 05年環(huán)比上漲 % ， 06年 1季度同比 05年上漲 % ；一、韶關(guān)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)【成交套數(shù)分析】 05年環(huán)比上漲 %， 860 %五房?jī)蓮d三衛(wèi) 220 6 %總價(jià)大于 30萬(wàn)元推售量統(tǒng)計(jì)0306年 15月份 ，總價(jià)大于 30萬(wàn)元的需求量分別占年度總需求量的 %，%， %、 % ；二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計(jì)05年、 06年 15月份 ，總價(jià)大于 30萬(wàn)元的成交量，平均套總價(jià)為 4047萬(wàn) /套 ；第一部分：市場(chǎng)篇與外地大城市相比韶關(guān)目前房?jī)r(jià)有很大的優(yōu)勢(shì)和吸引力，返鄉(xiāng)置業(yè)作為臨時(shí)居所和度假物業(yè)使用 v二次或多次置業(yè)者，對(duì)小區(qū)的外部環(huán)境、自然景觀以及人性化的物業(yè)管理有較高的要求v多次置業(yè)者，灰色收入階層，屬政治社會(huì)塔尖人士，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，購(gòu)買能力較強(qiáng)v二次或多次置業(yè)者，有較多的個(gè)人積蓄，出于對(duì)生活的長(zhǎng)遠(yuǎn)定居考慮選擇購(gòu)買舒適性物業(yè) v多次置業(yè)者，多屬深圳、廣州、湖南、江西投資客戶，對(duì)芙蓉新城以及武廣快線的建設(shè)有良好的預(yù)期，但國(guó)家投資政策的調(diào)整對(duì)此類客戶群體有一定的影響別墅客戶職業(yè)構(gòu)成v多次置業(yè)者，招商引資企業(yè)高層管理人員，看重小區(qū)的特色規(guī)劃和島居的自然環(huán)境，購(gòu)買作為自住，兼顧投資考慮客戶主需求面積為 110120平米 的三房；部分客戶需求 140－ 160平米功能性四房；少量（別墅需求）為 200－ 260平米五房；主力承受總價(jià)在 22－ 30