【正文】 四房二廳 — 七房三廳4081170 80001000 連全屋裝修、園林園藝獨棟別墅 191290 四房二廳 — 七房三廳241840 54萬元 /棟起，均價 5400聯(lián)排別墅 177377 四房二廳 — 五房二廳180566 3500洋房 68138 二房二廳 — 三房二廳28003500 連全屋裝修洋房 2023年年底入市，主要以本地市場需求為主，目前尚余100余套 68138各種帶裝修戶型 。130150合 計 與外地大城市相比韶關目前房價有很大的優(yōu)勢和吸引力，返鄉(xiāng)置業(yè)作為臨時居所和度假物業(yè)使用 v二次或多次置業(yè)者，對小區(qū)的外部環(huán)境、自然景觀以及人性化的物業(yè)管理有較高的要求v多次置業(yè)者，灰色收入階層，屬政治社會塔尖人士，對生活品質要求較高，購買能力較強v二次或多次置業(yè)者，有較多的個人積蓄，出于對生活的長遠定居考慮選擇購買舒適性物業(yè) v多次置業(yè)者，多屬深圳、廣州、湖南、江西投資客戶，對芙蓉新城以及武廣快線的建設有良好的預期，但國家投資政策的調整對此類客戶群體有一定的影響別墅客戶職業(yè)構成v多次置業(yè)者，招商引資企業(yè)高層管理人員，看重小區(qū)的特色規(guī)劃和島居的自然環(huán)境，購買作為自住，兼顧投資考慮客戶主需求面積為 110120平米 的三房；部分客戶需求 140－ 160平米功能性四房；少量（別墅需求）為 200－ 260平米五房；主力承受總價在 22－ 30萬 /套（洋房）， 品質洋房物業(yè)： 2740萬；部分高品質物業(yè)在 50－ 95萬（別墅）， 少量高端在 125萬以上 ；一期客戶需求特征對二期產(chǎn)品定位的啟發(fā)：第一部分：市場篇三、 一期成交特征分析第一部分：市場篇* 誠意但因面積不合適未成交的客戶需求反饋！區(qū) 間 140160 160180成交客戶置業(yè)特征第一部分：市場篇三、 一期成交特征分析公務員 企業(yè)高層領導 私企老板 韶關籍在外人士外企客戶 投資客戶 合計5 3 5 3 3 2 21% % % % % % 100%D、別墅客戶職業(yè)構成分析依據(jù)成交客戶職業(yè)構成統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析 ,政府公務員及私企老板 占%； 企業(yè)高層領導、韶關籍在外客戶 ，以及招商引資的 外企領導也占到一定的比重，此類客戶群體有較高的個人收入 ,對品質型大戶型需求較高?？們r大于 30萬元推售量統(tǒng)計0306年 15月份 ，總價大于 30萬元的需求量分別占年度總需求量的 %，%， %、 % ；二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計05年、 06年 15月份 ，總價大于 30萬元的成交量，平均套總價為 4047萬 /套 ；第一部分：市場篇高尚樓盤銷售均價統(tǒng)計依據(jù)圖表分析：高端項目銷售均價在 1800元平米的占 %； 18002023元 /平米之間的占 %； 部分高素質樓盤如楓景園、浪琴居等項目銷售均價遠遠高于同片區(qū)競爭項目，銷售均價在 2800元左右。各物業(yè)類型所占比例示意圖依據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：v目前在售樓盤市場供應以 三房為主力戶型 ，面積區(qū)間在 130160㎡ 之間；v其次為四房，面積區(qū)間在 160180㎡ ；v再次為兩房戶型，面積集中在 97㎡ ；v另有少量的 180230㎡ 復式單位；v別墅產(chǎn)品的供給集中在華龍山莊項目，面積區(qū)間為 240260㎡ 。 2748 %注：數(shù)據(jù)來源于 0506年 1季度推售樓盤山水華府、浪琴居、楓景園、鴻洲花園、金澤園、華龍山莊 6個韶關高尚項目。 860 %五房兩廳三衛(wèi) 220 6 %【 120 ㎡以上單位 成交量分析】 05年 上漲 %，由于高品質項目集中放盤。 05—06 年初，韶關房地產(chǎn)發(fā)展 進入快車道 。20232023年 1季度商品房 成交套數(shù) 與 面積 圖示【成交面積分析】 03年至 05年 ，韶關市商品房（一手房）成交面積 平均上漲 比例為 %，其中， 05年環(huán)比上漲 % ， 06年 1季度同比 05年上漲 % ；一、韶關近年房地產(chǎn)市場特征及發(fā)展趨勢【成交套數(shù)分析】 05年環(huán)比上漲 %， 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值謹呈：悅華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司悅華龍州島項目二期定位報告本報告思想本報告思想 本報告旨在通過對 韶關市場供需量 客觀研究，及對一期成交特征 的深度把握基礎上，結合龍洲島二期地塊特點及所 面對的市場競爭 ，對項目二期 產(chǎn)品定位 提供 收益與周期 、 品質與抗風險 相平衡的 最優(yōu)化產(chǎn)品 配置。+服務 競爭格局篇競爭格局篇市場篇市場篇產(chǎn)品定位篇產(chǎn)品定位篇商業(yè)配套篇商業(yè)配套篇索引 （ Plan index）一、韶關近年房地產(chǎn)市場特征及發(fā)展趨勢 06年第一季比 05年同期相上漲%。 第一部分：市場篇成交套數(shù)、成交面積大幅增長（愈 80%），多年的潛在需求爆發(fā)；成交套內(nèi)平均面積為 117121平米，并有迅速增長之勢；成交價格在 14001600元 /㎡之間，高品質物業(yè)增量明顯；市場仍然以居家為主，投資行為不明顯；2023年 2023年初市場描述：一、韶關近年房地產(chǎn)市場特征及發(fā)展趨勢第一部分：市場篇戶型及面積統(tǒng)計戶型 面積（ ㎡ ） 戶數(shù) 比例復式 182230 86 %234360 3 %二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計第一部分：市場篇 二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計第一部分：市場篇二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計第一部分：市場篇總結 ——近年高尚住宅供給量明顯增加，潛在需求深度釋放；高尚住宅需求以三房和四房為主；三房面積區(qū)間集中在 130160㎡、四房面積區(qū)間 集中在 160180㎡；高尚住宅總價格集中在 2447萬元 /套 之間；第一部分：市場篇二、 2023年高尚住宅年供銷量統(tǒng)計洋房各層、各棟銷售示意圖洋房產(chǎn)品的接受度三、 一期成交特征分析第一部分：市場篇v 樓層 /面積 從戶型銷售均衡度來看：三層、四層 110平米 的平層單位 銷售火爆（明顯大于整體銷售率 ％）；而一層 135平米及二層 120平米單位銷售相對緩慢；v 朝向從朝向銷售均衡度來看：南向的 B棟及 I棟單位十分受市場追捧，銷售火爆， 北向的 E棟單位則相對銷售緩慢；成交分析 ——洋房產(chǎn)品的接受度三、 一期成交特征分析第一部分：市場篇別墅銷售單位統(tǒng)計樓棟 成交量（套） 成交率（ % ） 推出單位（套）A棟 2 % 3B棟 — — —C棟 2 % 4D棟 4 % 6E棟 3 % 4F棟 4 % 4G棟 4 % 6H棟 3 % 6合計 22 % 33 別墅產(chǎn)品的接受度三、 一期成交特征分析第一部分：市場篇v景觀資源 此類型品質客戶對示范園林景觀與純粹江景資源有強烈的偏好； v功能 /面積 從戶型銷售均衡度看： 167㎡、 228㎡四房單位銷售火爆；而 145151㎡三房密 T單位銷售相對緩慢； v其它 客戶對端頭戶型的喜好，說明別墅客戶對獨立性或隱私性的強 烈偏愛； 成交分析 ——別墅產(chǎn)品的接受度三、 一期成交特征分析第一部分：市場篇客戶對價格接受度v單價： 18002500元 /㎡ 成交客戶置業(yè)特征年齡區(qū)間 25~30 31~35 36~40 41~45 46~50 50以上 合計客戶人數(shù) 20 11 19 5 4 1 60年齡比利 % % % % % % %A、洋房客戶年齡結構分析 從成交客戶的年齡分析 :2540歲 客戶占到 %的比例 ,是本項目 主力客戶 群體的年齡特征 ,此類客戶群體多為 三口之家 , 有相對穩(wěn)定的職業(yè)和家庭收入，戶型需求以 三房 為主。成交客戶置業(yè)特征第一部分：市場篇三、 一期成交特征分析年齡區(qū)間 30~35 36~40 41 ~ 45 46 ~ 50 50以上 合計客戶人數(shù) 7 4 4 5 1 21年齡比利 % % % % % %C、別墅客戶年齡結構分析 從成交客戶的年齡分析 :3045歲 客戶占到 %的比例 ,是本項目 主力客戶 群體的年齡特征 ,此類客戶群體多為 三口之家或三代同堂 , 對生活的居住品質要求較高。 180200平層 平層 復式 TH 平層 復式 TH TH TH 小高層 三房總人數(shù) 11 5 5 2 3 0 4 7 4 1 42總比例（ %）26% 12% 12% 5% 7% 0% 10% 17% 10% 2% 100%注：數(shù)據(jù)來源自 06年 1月 21日 ——5 月份客戶意向需求統(tǒng)計反饋。五邑碧桂園自 2023年春節(jié)開盤以來，別墅持續(xù)熱銷，其全年售出別墅產(chǎn)品占當?shù)厥袌鐾惍a(chǎn)品成交份額逾 50%知彼第二部分：競爭格局篇碧桂園比同區(qū)域同類型物業(yè)價格高出約 200元 /平方米，約 10％（扣除裝修款） 。而充分利用天然的湖泊、山坡等充滿情趣的地形地貌而建的 36洞國際標準的高爾夫球場，已成為高爾夫球迷的新去處。）產(chǎn)品價格 =全屋精裝修 +碧桂園各類產(chǎn)品入市韶關，價格將小于等于本項目目前價格水平。M2 各類產(chǎn)品銷售良好，優(yōu)為四房產(chǎn)品，三期主力產(chǎn)品以 180平方米四房為主金福園 金澤園 2 多層 +小高層三房、四房為主均價 2023元 /139148純收益（單位） :元單位土地產(chǎn)值測算物業(yè)類型 容積率 成本 售價 物業(yè)投資回報率 單位土地產(chǎn)值別墅－獨 2416 5000 % 1034 別墅－雙 2416 3800 % 692 別墅－聯(lián) 2416 3500 % 705 花園洋房 1600 2300 % 910 退臺洋房 1851 2500 % 844 別墅－密 2416 3200 % 706 物業(yè)形態(tài)預期實現(xiàn)均價 5000獨