【正文】 整個(gè)項(xiàng)目從自身?yè)碛械纳钆涮踪Y源就包括了公寓、商場(chǎng)、酒店、超市。 入駐企業(yè) 區(qū)位與交通： “南京國(guó)際廣場(chǎng)”位于鼓樓區(qū)中央路靠近湖南路商圈地段，周邊商業(yè)成熟，人氣旺盛。 其他超甲級(jí)寫字樓必備的設(shè)備紫峰大廈業(yè)都具備，包括 VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)、德國(guó)威樂蓄水變頻加壓系統(tǒng)、 24芯光纜等滿足各行業(yè)公司設(shè)備需求。 入駐企業(yè) 區(qū)位與交通： “紫峰大廈” 選址位于南京市鼓樓區(qū)鼓樓廣場(chǎng)，東至中央路，西至北京西路。 項(xiàng)目物業(yè)由青島雅園物業(yè)負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi)根據(jù)區(qū)域不同有所區(qū)別，低區(qū) 18元 /㎡ *月，高區(qū) 20元 /㎡ *月。從省政府到區(qū)政府都在為河西 CBD新區(qū)的建設(shè)提供方便，幫新地中心的招商鋪路搭橋。 初步分析 業(yè)權(quán)與物權(quán)： “南京中心”采用只租不售的方式，由新百集團(tuán)掌握整體物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 ⑤ “珠江壹號(hào)” 從 08年開始租賃，由于主要針對(duì)知名企業(yè)招租，過濾了很多營(yíng)業(yè)性質(zhì)的企業(yè)，提升了項(xiàng)目檔次的同時(shí)，抬高了門檻也造成了較長(zhǎng)的空租期，最近一次調(diào)研于 11月 20號(hào)，據(jù)了解珠江壹號(hào)可選擇 500㎡的戶型就有三層存在，空租最大面積為 1300㎡，最小空租面積 300㎡。 規(guī)模與配套： “珠江壹號(hào)”占地 ㎡，建筑面積 14萬㎡，地上 58層，地下 4層，其中負(fù) 12層為員工餐廳、停車場(chǎng)及接通地鐵站商業(yè)配套， 15層為購(gòu)物休閑廣場(chǎng)金鷹天地， 6層為大型餐廳作為餐飲配套， 78層為酒店配套（將配有游泳池、健身房、西餐廳、會(huì)議中心）， 926層為 5星級(jí)酒店套房， 27層以上定位為甲級(jí)寫字樓。珠江 1號(hào) (金鷹天地 ) 1 地址 ： 珠江路 1號(hào) 占地面積 ： 13000㎡ 總建筑面積： 131000㎡（辦公 40000㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1700㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層高 ： (凈高 ) 總層數(shù) ： 58層 (辦公 2858) 建筑高度 ： 188米 租售形式 ： 只租不售 參考租價(jià) ： 5元 /㎡ *天 物業(yè)管理費(fèi)： 15元 /㎡ *月 車位數(shù) ： 380個(gè) 車位費(fèi) ： 1200/月（臨時(shí) 5元 /小時(shí)） 空調(diào) ： 特靈 中央空調(diào) 電梯 ： 8+1 三菱電梯 （低高兩 分區(qū)） 建筑開發(fā)商： 南京國(guó)際同仁發(fā)展有限公司 物業(yè)管理商： 南京金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司 交通情況 ： 地鐵 1號(hào)線 珠江路站， 10班以上公交車 珠江壹 號(hào) 由新百控股的南京 國(guó)際 同仁有限公司 開發(fā) ，后被金 鷹 集 團(tuán) 收 購(gòu) ， 并獨(dú) 家 擁 有整體 產(chǎn)權(quán) 。建筑總高度為 188米。目前入駐率僅達(dá)到 80%多。 項(xiàng)目物業(yè)由金鷹物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi) 22元 /㎡ *月。 目前所有入駐新地的金融企業(yè)總部都可以獲得政府資金上的補(bǔ)貼及政策上的扶持 。大廳進(jìn)出門禁，物業(yè)管理嚴(yán)格。鼓樓周邊區(qū)域有玄武湖、北極閣、鼓樓、明城墻等歷史文物古跡；該地段是南京城區(qū)的中心點(diǎn)及城市的制高點(diǎn)，周邊遠(yuǎn)景盡收眼底。 初步分析 存在問題： ① 戶型設(shè)計(jì)新穎，但不夠方正，戶型利用率不高 ； ② 低區(qū)的出租戶型最小從 100多㎡起步，進(jìn)駐了相當(dāng)一部分的小型皮包公司、信貸公司等； ③ 小公司居多的低區(qū)，空租率一直很高。 地鐵 1號(hào)線玄武門站直抵；約 500米可進(jìn)入玄武湖隧道，可方便連接滬寧高速、機(jī)場(chǎng)高速等城市交通網(wǎng)絡(luò)。從根本上解決了辦公日常所需的一切需求?！?NIC御景華府”位于北塔 11—38層。 項(xiàng)目初期就已經(jīng)引進(jìn)包括 渣打銀行、資生堂、韋萊保險(xiǎn)、華潤(rùn)燃?xì)狻⒋蟪苫?等國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名公司入駐。 升級(jí)與趨勢(shì)： “紫峰大廈”主樓辦公層高 ， 15CM架空地板，做完吊頂業(yè)有 3米層高，目前南京最高（國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)不低于 ，香港等地標(biāo)準(zhǔn)為不低于 ）。后續(xù)入駐包括 賓利汽車、渣打銀行、挪威船級(jí)社、韓國(guó) LG物流、新加坡富登金融機(jī)構(gòu)、中國(guó)國(guó)際金融、遠(yuǎn)大空調(diào) 等一大批世界 500強(qiáng)知名企業(yè)。 初步分析 業(yè)權(quán)與物權(quán)： “新地中心”采用只租不售的運(yùn)營(yíng)方式，由新地集團(tuán)掌握整體物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在樹立企業(yè)良好開發(fā)品牌的基礎(chǔ)上，也與眾多的金融企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系包括：匯豐銀行、渣打銀行、日本三井住友銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、工商銀行 等 開發(fā)商信息 新地中心自立足南京面向長(zhǎng)三角以來，便成為南京政府金融區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)扶植項(xiàng)目。 商務(wù)配套到生活配套資源都是其他區(qū)位無可比擬的。例如：金融企業(yè)要求較高條件的空調(diào)與發(fā)電服務(wù)； IT企業(yè)存放服務(wù)器對(duì) 24小時(shí)空調(diào)房間的要求等。 其他硬件設(shè)備： 8部電梯 分為低區(qū)與高區(qū)各 4部，國(guó)產(chǎn)三菱 荷載 18人 、美國(guó) 特靈中央空調(diào) 、高壓 10KV雙電源供電、千兆光纜。 金鷹國(guó)際集團(tuán)，創(chuàng)立于 1992年，是南京市批準(zhǔn)的首家外資企業(yè)集團(tuán)。 項(xiàng)目西南為珠江路中山北路交界十字路口，視野開闊無遮擋，以路口為中心西北為龍世中心大廈，西南為易發(fā)信息大廈、君臨國(guó)際，東面有珠江壹號(hào)、交通大廈。 值得學(xué)習(xí)： ① 戶型比較方正，利用率大大提高； ② 業(yè)權(quán)單一，只租不售，提高管理效率減少物權(quán)糾紛； ③ 底部商場(chǎng)與銜接地鐵商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，給盤活整個(gè)項(xiàng)目打下基礎(chǔ)； 問題解析 南京中心 7 地址 ： 中山南路 1號(hào) 占地面積 ： 17300㎡ 總建筑面積： 70000㎡