【正文】 ?安全措施，安全措施主要通過智能安防和物業(yè)管理的合作實現(xiàn)。 ?并通過景觀設計增加居住者的參與型樂趣。 價格定位 預計 2023年 5月項目入市價格 75007800元 /平米 說明： ? 濟南住宅價格年自然增長率按 10%計算 (考慮到新政影響按 5%8%修正 )； ? 項目計劃 2023年 5月入市，銷售周期 3年； ? 本價格定位僅為參考，具體入市價格要根據(jù)當時市場實際情況和產(chǎn)品實現(xiàn)情況等因素來確定。 ?高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展給人民帶來的生活提高顯著。 目前整個市場處于供不應求階段 ， 大批剛性需求沒有釋放 ， 他們可能有短暫的觀望 ， 但不會太長 。區(qū)間內(nèi)為主，占 % 37 住宅客戶比較關(guān)注外立面，大多選擇現(xiàn)代風格 外立面關(guān)注度分析 對外立面的關(guān)注度中，非常關(guān)注 占 %，比較關(guān)注占 %，一般占 %，不太關(guān)注及完全不關(guān)注占 % 對外立面的選擇中，中式占 %，歐式占%，現(xiàn)代占 % 38 消費者訪談總結(jié) 問題點 消費者意見 購房心理 購房次數(shù)及目的 被訪者約 7成為首次購房，主要是婚房。 新政打擊力也未涉及 90平米以下的住宅。 ?企業(yè)目標 ： 在新一輪國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，規(guī)避企業(yè)風險，追求企業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展；通過本項目打造，樹立企業(yè)在濟南市場品牌。 西部片區(qū)： 城市的舊城區(qū)，配套設施較為齊全，但城市意向較差。高層住宅，住宅已基本售完。 415 國土資源部 國土資源部發(fā)言 公布 2023年住房供地計劃 ,今年擬計劃供應住房用地總量為 180,000公頃，高于去年 的 76461公頃同比增長逾 130%,超過去年全國實際住房用地總量 .保障性住房、棚戶 區(qū)改造及中小套型商品房用地計劃供應量將占住房用地計劃供應總量的 70%以上 增加供應 417 國務院 《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 （“新國十條”） 實行更為嚴格的差別化住房信貸政策 。 ?2023年濟南市土地供應區(qū)域分布，主要集中在西部、東部、北部。 房價未來變動 被訪者大部分認為在新政影響下，房價將比較平穩(wěn)；少部分人認為房價將持續(xù)上升，主要是濟南房屋泡沫較小，人口多，剛性需求大，投資人群少。 ?新政出臺后 ， 來電來訪客戶減少 ， 成交量有下降 。 ?第二階段核心客戶 —— 追求生活品質(zhì)的產(chǎn)品主義者 ?年齡： 3545歲 ?特征描述：城市中產(chǎn)，有良好的發(fā)展預期，重視產(chǎn)品品質(zhì)、居住舒適度和總價，為換房一族。 商業(yè)布局設計原則 ?做足規(guī)模感 ：各建筑有統(tǒng)一的連接性設計，強化規(guī)模感，塑造與市場現(xiàn)有產(chǎn)品差異點，打動購買客戶和消費者； ?優(yōu)化空間尺度 ：利用空間尺度積聚人氣，形成商業(yè)氛圍，充分發(fā)揮主力店的核心商業(yè)功能，帶動周邊商鋪的經(jīng)營。 87 局部水體景觀 ?意向客戶對項目園林景觀的選擇中，水景的選擇比例最高。 104 啟動期 —— 通過高性價比產(chǎn)品開打市場銷路，奠定項目市場地位 啟動期 ?啟動區(qū)產(chǎn)品：西地塊南側(cè)側(cè) 6棟板式高層，戶型以 7090平米緊湊型和舒適型二房為主，配以少量三房 ?啟動區(qū)規(guī)模：約 6萬平米 ?啟動期配套：售樓處和景觀展示區(qū)； ?客群：以首次臵業(yè)年輕人為主 啟動期開發(fā)策略 ?高性價比：通過二房戶型產(chǎn)品創(chuàng)新，提升附加值，同時合理控制總價，打造高性價比； ?高展示：契合項目形象，打造具有高體驗感的展示空間。 ?平面布臵應功能分區(qū)明確，避免相互干擾，方便使用管理，有利于交通疏散。 75 濟南現(xiàn)有高層高檔小區(qū)外立面以歐式風格為主，中檔小區(qū)以現(xiàn)代簡約風格為主 名士豪庭（現(xiàn)代歐式） 中建文化城（現(xiàn)代簡約） 領秀城（現(xiàn)代簡約） 陽光一OO （現(xiàn)代簡約） 立面風格建議支撐 76 建筑立面風格建議 本項目建筑風格建議：現(xiàn)代簡約風尚板式建筑 現(xiàn)代建筑風格 特點： 明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感受。 新政影響 57 高新區(qū)住宅產(chǎn)品以 100平米以下的二房為主，從整體戶型面積供應看， 90平米左右戶型供應占到戶型總供應的 55%左右。 7090平米 ， 可以降低首付門檻；但考慮外地戶口落地問題 ， 也需要 90平米以上戶型 。 在付款方面 ， 絕大多數(shù)采用的是首付兩成 。 ?首次臵業(yè)客戶 78成，二次及以上客戶 2成以上； ?外地購房客戶較多，約 6成； 區(qū)域項目客戶多為周邊的企事業(yè)單位職工和生意人；首次臵業(yè)比例在 7成左右；外地購房客戶 46成左右 32 潛在供應分析 項目周邊 09年以來推出地塊主要分布在本地塊以東，總建筑面積約 278萬平米，潛在供應量較大 2023年以來項目周邊出讓地塊 編號 地塊 總建筑面積 1 2023G033（本項目） ㎡ 2 海信 商業(yè)項目來電來訪量有小幅上升。 地塊四至 10 地塊內(nèi)部平整，目前地塊為毛地，正在拆遷中 地塊現(xiàn)狀 11 地塊基本指標 項目占地 ，地上容積率 ，將以高層住宅為主 地塊經(jīng)濟指標 ?項目總用地： ?可規(guī)劃建設用地： ?用地性質(zhì)：居住用地 ?地上容積率： ?地下容積率：不大于 ?建筑密度： 18% ?綠地率：不低于 35% ?停車率：不低于 100% 12 地塊周邊交通路網(wǎng)一般，對外交通較不便，但同時保證了社區(qū)私密與靜謐性 ?項目地塊南北側(cè)臨社區(qū)道路 ，東西側(cè)為建筑物 。濟南高新區(qū)牛旺莊項目定位及物業(yè)建議 2023年 5月 2023中國華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌 TOP10（品牌價值 ） 謹呈： 山工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 報告思路 目標界定 問題界定 項目定位 物業(yè)建議 本體分析 大勢分析 開發(fā)節(jié)奏 3 目標界定 1 目標 本項目的開發(fā)目標 —— 4 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向 ?在新一輪國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，規(guī)避企業(yè)風險，追求企業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展 ?通過本項目打造，樹立企業(yè)在濟南市場品牌 ?客戶的目標實質(zhì)上是項目的宏觀愿景 ?現(xiàn)實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)的變化的 企業(yè) 目標 ?穩(wěn)健開發(fā)，保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流 ?實行多期滾動開發(fā)模式，平衡投入與產(chǎn)出的關(guān)系 項目 目標 5 項目背景及約束條件是 我們研究考慮的重要因素 ?開發(fā)商在當?shù)赜幸欢ǖ闹?，開發(fā)強度處于上升期 開發(fā)商背景 項目背景及約束條件 ?地塊處于高新區(qū)賢文片區(qū)牛旺村，周邊為以開發(fā)用地，項目處于毛地狀態(tài)，土地正在拆遷。 2023年濟南土地供應計劃中的牛旺莊舊居改造 41地塊。 住宅類來訪下降四成以上。紫御東郡 ?項目客戶大多來自高新區(qū)和二環(huán)東路經(jīng)濟隆起帶，以年輕人首次臵業(yè)和改善型需求為主。 比較旺銷的是 80100平米的中小戶型 ， 購房者年輕人較多 ， 尤其是外地來濟的年輕人；首次臵業(yè)者約占住宅客戶的 67成 。 ?從戶型來看 ， 建議 70100平米戶型占主要比例 。 ?90平米以上的改善性住宅受新政影響較大 提高二套房首付比例，大幅度提高三套房首付比例及貸款利率，甚至停放三套房貸款。 立面風格建議支撐 現(xiàn)代簡約風格 新中式風格 現(xiàn)代歐式風格 此次樓盤風格調(diào)研共選取了 14個在濟南市場具代表性的樓盤，調(diào)查結(jié)果如下： 現(xiàn)代歐式風格： 盛世花城、萊茵小鎮(zhèn)、海爾綠城、名士豪庭、中海紫御東郡、外海蝶泉、富祥天地 現(xiàn)代簡約風格： 海信慧園、未來城、鑫苑國際城市花園、錦繡泉城、領秀城、陽光 100 新中式風格： 中齊他山、泉印蘭亭 ?市民對現(xiàn)代風格的建筑最為青睞 ， 中式風格的欣賞度也較高 。 93 會所設計建議： 體現(xiàn)現(xiàn)代感受，同時能夠形象突出、有視覺沖擊力， 為居住客戶提供更完善的服務，提供“運動、休閑、交流的空間” 健身會所 游泳池 球類館 休閑茶吧 配套規(guī)劃建議 會所 94 幼兒園設計建議 配套規(guī)劃建議 ?建議規(guī)劃 9班 2400㎡幼兒園 ?幼兒園設計應朝向適宜，游戲場地日照充足。 分階段開發(fā)策略 啟動區(qū)戶型配比 戶型 所占比例 70㎡ 80㎡ 60% 80㎡ 90㎡ 20% 90㎡ 100㎡ 10% 110㎡ 120㎡ 5% 120㎡ 130㎡ 5% 啟動區(qū) 105 景觀展示區(qū)與售樓處一體化 ， 提供體驗式營銷 ?示范區(qū)園林全精裝：花香滿徑 ， 入口設形象墻 ， 保安引導泊車 ?示范區(qū)園林應當充分展示項目風采 ， 透過示范區(qū)展示讓來訪客戶對項目的整體形象有所認知 ， 進而贏得客戶的認同感 。 ? 在注重小區(qū)植被綠化的同時，添臵少許水景，迎合多數(shù)客戶喜好，提升項目認可度。 整體布局設計原則 利用現(xiàn)有地塊，商業(yè)緊鄰道路，住宅居后，弱化商業(yè)經(jīng)營對居民生活的不利影響，統(tǒng)一建筑外立面、園林風格。 ?第二階段重要客戶 —— 追求附加值的實用主義者 ?年齡： 3040歲 ?特征描述：戶口不在濟南的外地來濟務工客戶，多從事個體生意，想購房在濟落戶，受到政策打壓明顯。 另外 ， 新政出臺后 ， 對大戶型和外地購房群體影響較大 。 項目問題 對東部城區(qū)的看法 被訪者對東部城區(qū)普遍看好，認為政府搬遷以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動區(qū)域快速發(fā)展；但目前配套等沒有完善，區(qū)域發(fā)展成熟尚需 510年的時間。 28 2 0 0 9 年1 月—2 0 1 0 年3 月濟南東部市場供應與成交情況050010001500202325003000套供應量 0 0 509 827 2489 1137 818 1024 813 1082 1174 420 483 60 1159成交量 266 451 860 816 2592 1327 1293 1144 804 842 1024 647 479 99 1170 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003?2023年 1月至 2023年 3月，東部區(qū)域市場總計新增供應11995套，約 133萬平；成交13814套，約 148萬平 ?自 2023年 1月以來，東部區(qū)域市場存量持續(xù)減少，至2023年三月僅為 1381套，約 注：東部區(qū)域界定為二環(huán)東路以東 2 0 0 9 年1 月—2 0 1 0 年3 月東部市場月初存量情況500100015002023250030003500400045005000套月初存量 4526 4260 3809 3392 3401 3279 3064 2589 2459 2447 1534 1658 1449 1419 13810901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 100309年濟南房地產(chǎn)住宅市場出現(xiàn)供不應求的局面，導致房價大幅上漲 東部供應與成交 29 2 0 0 9 年1 月—2 0 1 0 年3 月濟南東部區(qū)域市場價格變化3000400050006000700080009000套均價 5936 5989 5981 5975 5775 6095 6292 6511 6828 7041 7289 7637 7865 8030 8182 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 10032023年 5月以來，東部區(qū)域市場均價一直保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢 2023年 3月，東部市場均達到 8182元 /平米，環(huán)比增長 %