【正文】 12:40:1612:40:1612:402/14/2023 12:40:16 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 12:40:1612:40:1612:40Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 T：威脅 三、消費者分析 項目鎖定的目標客戶群研究 ， 是破解項目市場密碼的關鍵所在 ， 他對后期項目宣傳推廣將起到指導性作用 ， 要通過對目標客戶的了 解 ， 來分析項目的市場吸引力及核心競爭力 。 水都豪庭 ?美都華庭 2期 ?麗水青城 ?150200 ㎡ ：經(jīng)濟型別墅物業(yè)，以近年出現(xiàn)的疊加別墅為主。郫縣的別墅開發(fā)是基本是從 2023年起步，目前市場上主要別墅產(chǎn)品為聯(lián)排和雙拼。 （一）別墅板塊及特征（ 4）板塊特征 ? 雙流牧馬山： 片區(qū)具有國際性高爾夫球場、原生松林和坡地等優(yōu)勢，是成都傳統(tǒng)的高檔別墅開發(fā)區(qū)域。 價格特征 （ 2） 獨棟別墅的價格 ? 26004500元 /㎡的聯(lián)排別墅 主要在龍泉、都江堰以及其它遠郊區(qū)域； ? 4500－ 6800元 /㎡的聯(lián)排別墅 主要分布在溫江、都江堰－青城山、郫縣等三個片區(qū)； ? 5000－ 10000元 /㎡的聯(lián)排別墅 主要在主城區(qū)和華陽片區(qū)。 小結 （四）區(qū)域競爭對手分析 ? 產(chǎn)品定位語 ：院落式退臺疊墅 ? SLOGN： 森林下 溫泉墅 林溪 下午 12時 40分 16秒 下午 12時 40分 12:40: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 14日星期二 下午 12時 40分 16秒 12:40: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 下午 12時 40分 16秒 12:40: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 采用中價入市原則 根據(jù)位置、朝向、采光、景觀（水景、主題綠化）等，分別制定差別系數(shù)： 景觀差為： 朝向差為： 水景差為： 采光差為： 根據(jù)附近樓盤價格和市場預期分析，初步確定本項目基準價格為： ? 雙拼別墅： 4800— 5500元 /平方米 ? 聯(lián)排別墅： 44004800元 /平方米 ? 疊拼別墅： 4300— 4700元 /平方米 ? 電梯： 2200— 2600元 /平方米 ? 多層花園洋房： 2800— 3200元 /平方米 ：銷售節(jié)奏控制 通過售樓處樣板間意境區(qū)、木珠河淺灘景觀及會所和景 觀大道四個方面的打造，大幅提升項目品質(zhì)，使項目的 定價在銷售進程中逐步提升 300800元 /平方米，實現(xiàn)利潤 的最大化！ ：銷量配比表 一期首批次： 聯(lián)排 38 雙拼 22 一期 2批次 聯(lián)排 18 雙拼 16 一期 3批次 疊拼 64 （三）營銷節(jié)點的設置 營銷節(jié)點的設置（ 1） 總節(jié)點設置 根據(jù)項目情況 ， 預計工程進度： ? 開工： 2023年 10月 ? 主體： 2023年 2月 ? 竣工： 2023年 4月 ? 交房： 2023年 9月 蓄勢期 （ 2023年 11月 ~2023年 4月 ） ? 意境區(qū)： 2023年 9月 ~12月 ? 售樓處及會所體驗區(qū)： 2023年 1月 ? 市內(nèi)咨詢點： 2023年 10月 30日前 ? 看房班車： 2023年 1月 ? 現(xiàn)場包裝： 2023年 1月 ? 銷售進場： 2023年 1月 ? 銷售咨詢： 2023年 11月 營銷節(jié)點的設置（ 2）階段營銷節(jié)點設置 升溫期 （ 2023年 1月 ~3月） 排號： 2023年 1月 —— 3月 沸騰期 （ 2023年 4月 ~7月） 開盤： 一期首批次限量推出 60套， 2023年 4月 18日 一期二批次限量推出 34套， 2023年 9月 8日 一期三批次限量推出 64套， 2023年 12月 8日 二期房源根據(jù)情況待定。 ? 對于本案的思考： 發(fā)揮本案的核心價值溫泉私家泡湯的唯一性，把這個點做成樓盤最大的閃光點和賣點，結合其社區(qū)環(huán)境、文化氛圍、重要配套硬件設施，形成以閃光點 +其綜合競爭力使其形成樓盤的獨特氣質(zhì)。 易城 （二）板塊銷售特征 ? 目前別墅供應趨向聯(lián)排別墅類的經(jīng)濟性別墅，其產(chǎn)品定位較低，購買者呈現(xiàn)年輕化（ 2540歲之間