【正文】 19:06:1019:06:1019:061/25/2023 7:06:10 PM1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 25 一月 20237:06:10 下午 19:06:10一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。計(jì)劃 5：圈層推介。主要形式：引進(jìn)金鑰匙物業(yè)，借金鑰匙物業(yè)知名度制造營(yíng)銷事件，產(chǎn)生外圍推廣，增強(qiáng)客戶對(duì)寫字樓的信心；216。高舒適度帶來(lái)的效益是不可估量的。租金反算到首付款中?？焖俪鲐洺晒c(diǎn)World union推廣：以形象驅(qū)動(dòng)熱銷營(yíng)銷：小步快跑寶格 麗 公寓 B系列開盤 ， 總 推貨 量 100套，首付價(jià)格 6萬(wàn)，目前已基本售罄。World union占位當(dāng)前河西 5A寫字樓空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)第一梯隊(duì)，建議采用按電費(fèi)計(jì)量 VRV空調(diào)系統(tǒng)p建議采用成熟的空調(diào)技術(shù) —— 變頻 VRV空調(diào)，由于其合理的計(jì)費(fèi)方式以及顯著的變頻節(jié)能功效，目前成為一線城市高端寫字樓項(xiàng)目的必選系統(tǒng)p建議 公共空間采用普通中央空調(diào)p建議寫字樓辦公區(qū)域部分 按電量計(jì)費(fèi)，并安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)pVRV空調(diào)系統(tǒng)滿足 24小時(shí)全天候服務(wù)，實(shí)現(xiàn)無(wú)時(shí)差辦公，滿足不同類型公司需求本項(xiàng)目空調(diào)設(shè)置建議中央空調(diào)打造看 齊 甲 級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)World union玻璃幕墻外立面看 齊 甲 級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)占位河西 5A寫字樓第一陣營(yíng)，建議本項(xiàng)目部分玻璃幕墻設(shè)置，采用雙銀 LOWE中空玻璃，更加節(jié)能環(huán)保p長(zhǎng)沙市場(chǎng)雙銀 LOWE玻璃價(jià)格近期有所回落，目前僅比普通 LOWE玻璃（單銀）價(jià)格高 2030元 /平米，單價(jià)成本 300350元 /平p目前長(zhǎng)沙投入使用的寫字樓無(wú)采用雙銀玻璃案例p建議本項(xiàng)目采用雙銀 6+9+6， 無(wú)需采用規(guī)格更高（ 6+12+6及以上）的材料，可擁有 “ 雙銀 ” 營(yíng)銷噱頭，作為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)World union公共空間打造（電梯間）看 齊 甲 級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)簡(jiǎn)約大氣電 梯間216。 林語(yǔ)中心 2023年?duì)I銷策略總綱及執(zhí)行計(jì)劃呈：湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世聯(lián)地產(chǎn) 綠色甲級(jí)商務(wù)基地生態(tài)、綠色、環(huán)保、智能的商務(wù)交流空間5A產(chǎn)品硬件配置金鑰匙聯(lián)盟物業(yè)地標(biāo)性建筑World union貳 ● 寫字樓打造標(biāo)準(zhǔn)World union遵循市 場(chǎng)發(fā) 展及客 戶 需求的寫字樓再造原 則 ：部分看 齊 河西寫字樓一 線標(biāo) 準(zhǔn)，關(guān) 鍵 點(diǎn) 創(chuàng) 新：大 趨勢(shì) 下主流 產(chǎn) 品 該 有的不缺 項(xiàng) ，注重 產(chǎn) 品硬件價(jià) 值 體系打造能 夠講 出來(lái)的 綠 色生 態(tài) 價(jià) 值 體系，注重 綠 色 環(huán) 保概念的 應(yīng) 用可以展示的人文關(guān) 懷 價(jià) 值 體系，注重 細(xì)節(jié)處 的價(jià) 值 體 現(xiàn)根據(jù)寫字樓的差異化概念包裝及形象樹立以及控制成本的要求：看的見(jiàn)的奢華綠色概念的應(yīng)用World union豪華大堂打造面子工程打造大理石+微水晶World union電梯打造看 齊 甲 級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)電梯品牌：采用合資品牌電梯，建議選擇 OTIS電梯考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵 ，原裝電梯更受客戶信賴。家電三件套，折后 2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。說(shuō)明帶有附加值的公寓產(chǎn)品價(jià)格能夠被客戶未購(gòu)買客戶主要為投資潛力不夠、首付高而表現(xiàn)出來(lái)的意向不強(qiáng)啟示：客戶面較局限老業(yè)主可持續(xù)做文章投資性需講清World union叁 ● 去化存在問(wèn)題及對(duì)策World union從客戶層面出發(fā)的核心問(wèn)題：作為投資屬性的產(chǎn)品價(jià)值未兌現(xiàn)，客戶不認(rèn)可、不上門本身作為投資性質(zhì)的產(chǎn)品，客戶面更窄World union本身作為投資性質(zhì)的產(chǎn)品，客戶面更窄針對(duì)購(gòu)買主要用于自住或固定用途的客戶：降低置業(yè)門檻，增加附加值、放大客戶量去化目標(biāo)： 300套操作建議：虛高總價(jià)客戶付原總價(jià)的 1成首付，其余通過(guò)貸款實(shí)現(xiàn)購(gòu)買即贈(zèng)送明德學(xué)校學(xué)位開發(fā)商承擔(dān)首付款發(fā)票稅金World union針對(duì) 1號(hào)棟公寓銷售：創(chuàng)新的帶租約銷售模式目標(biāo)： 200300套與中聯(lián)中科、五強(qiáng)、威盛電子以及購(gòu)買寫字樓的大公司意向簽約，以低于市場(chǎng)的價(jià)格租賃給其公司職員 35年，如 400元 /月對(duì)于企業(yè)客戶：綠色生態(tài)寫字樓不僅可以節(jié)約 60%的運(yùn)行費(fèi)用（水電等），提供的高舒適度同樣可以帶來(lái)相當(dāng)高的效益。炒作形式：由長(zhǎng)沙岳麓區(qū)政府牽頭，依托本項(xiàng)目，聯(lián)合周邊企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目公寓進(jìn)行推介，中聯(lián)重科、五強(qiáng)、威盛電子等麓谷企業(yè)租賃本項(xiàng)目公寓享有大幅度的優(yōu)惠政策；216。針對(duì)這些單位進(jìn)行專項(xiàng)拓展如：中聯(lián)重科重點(diǎn)供應(yīng)商 ——瑞力 “A級(jí)供應(yīng)商 ”威盛電子重點(diǎn)供貨商 ——“優(yōu)泰集團(tuán) ”五強(qiáng)集團(tuán)重點(diǎn)供貨商 ——“潤(rùn)普商貿(mào)有限公司 ”宣講、拓展World union拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。 一月 2119:06:1019:06Jan2125Jan211故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/25 19:06:1019:06:1025 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/25 19:06:1019:06:1025 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。人肉搜索式信息滲透客 戶 A同學(xué)關(guān)系圈工作 單 位娛樂(lè) 消 費(fèi)場(chǎng) 所住所客 戶 關(guān)系網(wǎng)通 訊錄林 語(yǔ) 中心主 動(dòng) 信息滲透老 帶新信息專場(chǎng)推介會(huì)意向World union 銷售貨源 商業(yè) 公寓去化 寫字樓去化保利林語(yǔ)中心 2023年?duì)I銷執(zhí)行計(jì)劃訴求點(diǎn)保利三綜合體項(xiàng)目綜合體形象商業(yè)體 投資回報(bào)率 地標(biāo)寫字樓形象推廣主題保利踐行城市運(yùn)營(yíng)，所到皆繁華代言繁華未來(lái)大河西繁華目的地?zé)徜N +最具投資回報(bào)產(chǎn)品首席綠色商務(wù)基地 +城市地標(biāo)品牌活動(dòng)配套活動(dòng)保利三盤聯(lián)動(dòng)：兵工展保利親子夏令營(yíng)系列“ 私奔兩小時(shí) ” 演唱會(huì) 保利電影節(jié)主力店及旗艦店簽約星級(jí)酒店簽約產(chǎn)權(quán)酒店簽約租賃單位簽約拓客活動(dòng)金鑰匙簽約儀式政府頒牌并產(chǎn)品發(fā)布圈層沙龍 /培訓(xùn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)全國(guó)項(xiàng)目考察音樂(lè)會(huì)風(fēng)水講座費(fèi)用預(yù)算 300萬(wàn) 150萬(wàn) 250萬(wàn)報(bào)告回顧及年前確定事宜PART5World union目標(biāo)及分解目 標(biāo)開發(fā)商要求 “ 2023年保利林語(yǔ)中心實(shí)現(xiàn)清盤銷售 ”未對(duì)所售產(chǎn)品價(jià)格及銷售總額做具體要求：銷售目標(biāo)?寫字樓共 3萬(wàn)方，至年底全部清貨，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn) 2億?公寓共 ，至年底全部清貨，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)約 4億?裙樓按全部銷售計(jì)， 貨可實(shí)現(xiàn)約 5億 ；?酒店共 。炒作方式：與高新區(qū)政府合作，頒布保利林語(yǔ)中心為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)孵化基地，凡入駐保利林語(yǔ)中心的企業(yè)可享受減免稅費(fèi)、創(chuàng)業(yè)基金等優(yōu)惠；216。 保國(guó)利民活動(dòng)時(shí)間： 2023年 3月活動(dòng)形式：利用保利集團(tuán)資源， 2023年保利攜手政府舉辦保利國(guó)防兵器展 ，共同倡導(dǎo)愛(ài)國(guó)主義教育，展現(xiàn)我國(guó)軍事技術(shù)實(shí)力與軍工文化，全面普及中國(guó)最頂級(jí)的國(guó)防現(xiàn)代化軍事設(shè)備。開發(fā)商承擔(dān)多于房款稅若企業(yè)員工租賃，物業(yè)可用租賃房款補(bǔ)償其物業(yè)費(fèi)收入作為投資屬性的產(chǎn)品價(jià)值未兌現(xiàn)，客戶不認(rèn)可、不上門策略：投資回報(bào)看得見(jiàn)，強(qiáng)化投資客置業(yè)信心World union針對(duì) 1號(hào)棟公寓銷售：創(chuàng)新的帶租約銷售模式年投資回報(bào)率 = 投資租金收益總房款= 1200*12272023= %修正投資回報(bào) = 投資租金收益支出款= 1200*12136000+20230= %World union針對(duì) 2棟新貨的去化：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓銷售案例借鑒：湘潭晶都公館以華天商務(wù)酒店返租 12年，投資回報(bào)率 10%為核心賣點(diǎn)，均價(jià)55006000元 /平米，開盤月銷 300套World union方式建議： 引進(jìn)知名經(jīng)濟(jì)型酒店，進(jìn)行月均返租 2900元，并聯(lián)系園區(qū)中大型企業(yè)洽談 “ 長(zhǎng)包房 ” ，保證酒店入住率，確保 10年回本，提供投資保障（具體操作手法待確定后出細(xì)案） 經(jīng)營(yíng)模式收益核算酒店月均收益 =單間日均首費(fèi) *總套數(shù) *入住率 *30天?株洲經(jīng)濟(jì)型酒店單間日均收費(fèi) 150200元?按項(xiàng)目前 5年整體營(yíng)業(yè)入住率 40%50%計(jì)算?按項(xiàng)目后 5年整體營(yíng)業(yè)入住率 70%80%計(jì)算?按項(xiàng)目投資公寓總套數(shù) 486套計(jì)算酒店月均收益： 150萬(wàn) 公寓月均返租： 130萬(wàn)＞?公寓返租模式為： 交房后，前 10年按每年總價(jià) 10%的金額進(jìn)行返租，每月返還 3000元；后 10年業(yè)主可自行選擇繼續(xù)包租或由開發(fā)商回購(gòu)或自行處理?可引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌：?“ 莫泰 168”,“ 如家快捷 ” ， “ 錦江之星 ” 、 “ 七天 ” 、 “ 城市便捷 ” 、 “ 漢庭連鎖 ” 、美國(guó)的 “ 速 8” 、法國(guó)雅高集團(tuán)的 “ 宜必思 ”引進(jìn)知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌作顧問(wèn)開發(fā)商自行或聯(lián)系其他商戶成立酒店管理公司由酒店管理公司將投資公寓集體裝修開業(yè)經(jīng)營(yíng)酒店管理公司在營(yíng)業(yè)收益抽取部分資金作為公寓買房返租收益公寓月均返租 =單套月均返租金額 *總套數(shù)?公寓總價(jià)為 37萬(wàn)元 /套?按總價(jià) 8%年投資回報(bào)返租 10年計(jì)算?公寓月均返租 2900元?按項(xiàng)目投資公寓總套數(shù) 486套計(jì)算實(shí)施方案入住率保障措施?與麓谷工業(yè)園中大型企業(yè)洽談 “ 企業(yè)長(zhǎng)包房 ” ，為公司外派中高管人員和業(yè)務(wù)合作單位人員提供招待、暫時(shí)居住場(chǎng)所，保障本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店入住率推售及綜合體價(jià)值體系216。利用高端形象的打造，在消費(fèi)者心中構(gòu)建升值潛力特區(qū)的