【正文】 一月 21一月 2119:06:1019:06:10January 25, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 217:06 下午 一月 2119:06January 25, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 7:06:10 下午 7:06 下午 19:06:10一月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:06:1019:06:1019:061/25/2023 7:06:10 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。暫考慮其為自持銷售金額初步預(yù)估World union目標(biāo)驗(yàn)證公寓平均每月需銷售 150套，是市場(chǎng)出貨速度的 35倍，是目前本項(xiàng)目出貨速度的 2倍本項(xiàng)目寫字樓約 3萬平，按奧克斯的去化速度仍需 4個(gè)月商鋪主力店未確定，仍存在高價(jià)去化難度2023年出貨難度判斷：公寓 》 寫字樓 》 商業(yè)World union13年本項(xiàng)目的核心目標(biāo)與核心問題？核心目標(biāo)： 綜合體清盤核心問題：綜合體里公寓、寫字樓、集中商業(yè)三大類物業(yè)如何安排推售，才能避免資源爭(zhēng)奪？公寓將面臨提速的問題，如何解決？寫字樓首次入市，如何快速去化？裙樓商業(yè)如何如期完成銷售目標(biāo)？World union11月 20日月度會(huì)議幾方達(dá)成的共識(shí)推新盤： 項(xiàng)目 13年以綜合體形象出街，以形象帶價(jià)值區(qū)域中心： 綜合體定位為輻射 10公里的區(qū)域級(jí)中心提前招商： 通過專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司提前招商，年前確定主力店及旗艦店渠道安排： 線上主推綜合體區(qū)域中心、地標(biāo)寫字樓形象，線下 “ 3新 1火 12季 ” 格式推公寓目標(biāo)： 寫字樓、公寓、商業(yè)銷售完畢，清盤 10億World union按達(dá)成共識(shí)的內(nèi)容鋪排推售 銷售貨源商業(yè)3新 1火 12季格式推售公寓寫字樓形象及蓄銷期擔(dān)心出現(xiàn)問題：① 寫字樓與公寓同期售賣，兩物業(yè)之間存在爭(zhēng)奪客戶的情況？② 若公寓賣不動(dòng)，線上是否要主推公寓？若線上不推公寓通過什么渠道進(jìn)行公寓推廣？若主推，進(jìn)入 2023年同期推兩種產(chǎn)品的尷尬局面。計(jì)劃 2：工業(yè)園企業(yè)及上下游企業(yè)的深度拓展利用政府關(guān)系直接介入企業(yè)園對(duì)企業(yè)主專項(xiàng)推介，同時(shí)摸清楚每個(gè)公司的上下游產(chǎn)業(yè)及合作單位。目的：通過地緣性接近麓谷高新區(qū)企業(yè)，告知保利林語中心運(yùn)營成本低等優(yōu)勢(shì)吸引目標(biāo)客戶群；102World union活動(dòng)概述u時(shí)間： 2023年 8月u地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)u內(nèi)容：保利地產(chǎn)攜手招商銀行共同舉辦的高端客戶圈層沙龍以財(cái)富之名，直指高端財(cái)富人群，沙龍同時(shí)配合奢侈品展、古箏彈奏、幸運(yùn)抽獎(jiǎng)、精美茶歇等；u規(guī)模：中大型活 動(dòng) 目的 ： 舉辦 圈 層 活 動(dòng) ，嫁接 銀 行客 戶資 源， 聯(lián) 合奢侈品牌集體展示，從而提升 項(xiàng) 目 調(diào) 性?；顒?dòng)時(shí)間： 2023年 5月216。此類活動(dòng)影響力大，并且話題性十足，對(duì)于品牌形象提升起著重要的作用；World union品牌活動(dòng)之親子夏令營系列：憤怒小鳥真人實(shí)戰(zhàn)版活動(dòng)時(shí)間： 2023年 6月活動(dòng)主題：小鳥來了，憤怒走了；全城熱議話題：減壓最好去處；此類活動(dòng)受眾廣，老少皆宜，易聚人氣，活動(dòng)可大可小，操作難度低；World union品牌活動(dòng)：“ 私奔兩小時(shí) ” ，高曉松、老狼私人專場(chǎng)演唱會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 2023年 8月活動(dòng)形式：邀請(qǐng)高曉松、老狼舉辦私人專場(chǎng)演唱會(huì)，利用明星效應(yīng)制造轟動(dòng)，吸引部分受眾客戶及媒體廣泛關(guān)注、并發(fā)布項(xiàng)目產(chǎn)品信息，積累客戶，強(qiáng)化品牌；World union品牌活動(dòng)：保利地產(chǎn)電影節(jié)活動(dòng)時(shí)間： 2023年 10月活動(dòng)形式：通過保利地產(chǎn)電影節(jié)活動(dòng)，維系寫字樓大客戶；World union配套活動(dòng) 1：華潤萬家、銀行門店及其他旗艦店簽約儀式216。以租金收益為例，投入的成本在 7～ 8年的時(shí)間可完全回收。推售安排216。 61World union公寓客戶總結(jié)：上門客戶各渠道均有一定的貢獻(xiàn)，但成交的主要途徑為老帶新及友介影響客戶成交的主要因素是價(jià)格及教育配套?？焖俪鲐洺晒c(diǎn)World union長沙典型公寓項(xiàng)目掃描：北辰三角洲精裝均價(jià) 83009000，販賣 十二年學(xué)位 +配套 +交通 +江景World union挖掘二（客戶）：客 戶 群：內(nèi)五區(qū)、省內(nèi)（株洲、邵陽、永州等）客戶年齡： 25—35 歲之間，單身未婚補(bǔ) 充：女性客戶占 40%十二年學(xué)位： 21世紀(jì)幼兒園、清水塘小學(xué)、雅禮中學(xué)配 套：星際酒店、電影院、兩館一廳交 通：公交、地鐵江 景：湘江挖掘一（亮點(diǎn)）：十二年學(xué)位 +配套 +交通 +江景快速出貨成功點(diǎn)World union長沙典型公寓項(xiàng)目掃描：華晨世紀(jì)廣場(chǎng)目前均價(jià) 14000，販賣公寓 返租 +項(xiàng)目配套World union公寓 收益模式解析購房者將所購置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運(yùn)營前十年每年固定以實(shí)際成交總價(jià)房款的 8%向購房者返租，三個(gè)月想購房者支付一次租金，總價(jià) 100萬的公寓，每三個(gè)月能像購房者支付 20230元的固定租金酒店前十年每年給予購房者總房款 2%的酒店消費(fèi)券酒店前十年每年贈(zèng)送購房者 12天免費(fèi)居住期十年后，豪生大酒店將按照酒店的實(shí)際盈利狀況想購房者支付租金。一次性付款 96折，按揭 99折。建議多植入富氧和光合作用強(qiáng)的熱帶亞熱帶綠植，如：南洋杉、印度橡膠榕等A、綠色生態(tài)環(huán)境營造World union運(yùn)用 10項(xiàng)現(xiàn)代綠色環(huán)保科技，打造綠色三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓， 空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用節(jié)約不低于 50%；照明電費(fèi)節(jié)約 50%；電梯運(yùn)行費(fèi)用節(jié)約 50%B、綠色環(huán)?？萍歼\(yùn)用我們會(huì)用地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能等等，可以參考國家綠色三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 天，增長率控制在 5%以內(nèi)17World union供應(yīng)情況：寫字樓供應(yīng)稀缺，公寓競(jìng)爭(zhēng)大，未來供應(yīng)寫字樓依舊相對(duì)稀缺，約 40萬平，公寓競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大，約 50萬平長沙市政府民生大廈財(cái)富岳麓佳興豪生酒店 西子湖畔萬科君捷楷林項(xiàng)目綠地中央廣場(chǎng) 世茂鉑翠灣達(dá)美 D6區(qū)大融金都恒泰商務(wù)樓地華梅溪湖畔千江公寓愛城陽光公寓未來寫字樓項(xiàng)目未來公寓項(xiàng)目阿普阿布長房時(shí)代城建安像素匯奧克斯廣場(chǎng)保利麓谷林語新長海廣場(chǎng)央谷金座同時(shí)有寫字樓和公寓的項(xiàng)目在售寫字樓項(xiàng)目大河西交通樞紐在售公寓項(xiàng)目河西在售的寫字樓主要為綠地中央廣場(chǎng)和奧克斯廣場(chǎng)，供應(yīng)比較稀缺，在售公寓項(xiàng)目多于寫字樓項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力大雅閣國際河西商務(wù)供需市場(chǎng)分析World union價(jià)格實(shí)現(xiàn)：寫字樓 公寓寫字樓溢價(jià)力高，公寓溢價(jià)力有限寫字樓相對(duì)住宅溢價(jià) 3000元 /平，對(duì)公寓溢價(jià) 2023元 /平，公寓相對(duì)住宅溢價(jià) 500元 /平左右寫字樓對(duì)住宅溢價(jià)率 3040%公寓對(duì)住宅溢價(jià)率510%World union速度實(shí)現(xiàn)：寫字樓 公寓單價(jià) 1萬元 /平以內(nèi)的寫字樓較為暢銷，月均消化 4000平，價(jià)格突破 1萬元 /平，速度相當(dāng)有限，月均消化速度減半，公寓產(chǎn)品滯銷，大部分項(xiàng)目月均消化 68套注：公寓按每套 50平米計(jì)算 20World union河西商務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)：寫字樓 公寓寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)全面勝出公寓World union叁 ● 商業(yè)公寓的特殊性World union公寓陷入與同片區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)的尷尬： 如本項(xiàng)目兩房 三房總價(jià) 4050萬，首付與公寓產(chǎn)品相當(dāng)總價(jià)相當(dāng)，無性價(jià)比優(yōu)勢(shì)消化緩慢World union公寓陷入與同片區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)的尷尬： 2023年本項(xiàng)目將面臨片區(qū)內(nèi)已知的競(jìng)爭(zhēng)貨量約 90萬方 ,70120平中小戶型為主，主力出貨時(shí)間集中在 13年下半年入市時(shí)間1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月中房 F聯(lián)邦 224套， 94130平米桔洲印象 666套， 68110平米可可小城 330套， 88138平米， 90平以內(nèi)占 70%涉外國際公館 129住宅， 508套公寓， 88129平榮盛花語馨苑 建面 25萬方，以 80120平小戶型為主，預(yù)計(jì) 13年 6月入市株洲日盛項(xiàng)目 建面 70萬方，以 70120平小戶型為主，預(yù)計(jì) 13年 7月入市World union問題 1： 3A寫字樓 OR公寓 ?答案：寫字樓河西寫字樓步入 “ 快速發(fā)展階段 ”河西商務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)：寫字樓 公寓片區(qū)內(nèi)與住宅的競(jìng)爭(zhēng)壓力大World union寫字樓如何售賣？寫字樓打造標(biāo)準(zhǔn)寫字樓差異化概念寫字樓銷售政策World union壹 ● 寫字樓差異化概念World union河西寫字樓產(chǎn)品打造檔次現(xiàn)狀掃描：4個(gè) 5A寫字樓， 7個(gè)普通純寫字樓， 4個(gè)商住辦公樓甲級(jí)寫字樓太多，趨同不易區(qū)隔符合發(fā)展趨勢(shì)，不能進(jìn)入低端競(jìng)爭(zhēng)World union河西首席 寫字樓如何售賣PART1World union前提公寓平均每月需銷售 150套，是市場(chǎng)出貨速度的 35倍，是目前本項(xiàng)目出貨速度的 2倍3A作為寫字樓售賣的前提：① 解決公寓售賣的出貨壓力問題② 減少公寓貨量，為錯(cuò)峰推售爭(zhēng)取時(shí)間③ 通過轉(zhuǎn)型，拓寬公寓的售賣途徑World union3A定位依據(jù) 河西商務(wù)市場(chǎng)分析河西宏觀環(huán)境分析河西規(guī)劃分析河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展河西商務(wù)供需市場(chǎng)分析河西商務(wù)租賃市場(chǎng)分析寫字樓 OR公寓？長沙宏觀商務(wù)環(huán)境河西商務(wù)客戶分析商業(yè)公寓的特殊性World union壹 ● 河西宏觀環(huán)境分析河西宏觀環(huán)境分析河西規(guī)劃分析河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展長沙宏觀商務(wù)環(huán)境World union