【正文】 19:38:1819:38:1819:382/11/2023 7:38:18 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時 38分 18秒 19:38: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 總目標(biāo)： 建立起快速有效的可研機(jī)制，集中部門優(yōu)勢，對可研分析中市場分析、客戶定位、定價及銷售策略 4方面重點進(jìn)行相關(guān)工作部署，使得可研工作的目的性和實效性更強(qiáng)。 集團(tuán)市場部 68 定價職能實現(xiàn)途徑和工作重點 項目價格體系的梳理 ?完善價格體系，整盤價格，年度價格，分期 /分批價格，已售和未售房源價格，各自價格系統(tǒng)以及之間的關(guān)系和聯(lián)動。 ? 市場部形成 出外考察的固定機(jī)制 ， 提煉其他項目之優(yōu)點同時進(jìn)行系統(tǒng)的經(jīng)驗 ? 總結(jié)，進(jìn)而不斷地提升自身競爭力。 ? 對于 優(yōu)惠執(zhí)行、價格管理、營銷費用使用 等方面 加強(qiáng)集團(tuán)管理的強(qiáng)度 。 其中數(shù)據(jù)等相關(guān)資料，主要來源于各類一、二手統(tǒng)計數(shù)據(jù)、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。 項目較多、操作復(fù)雜，商業(yè)運作扎實期。 常州商業(yè) 散鋪銷售、主力店招商 前期調(diào)研、策劃、定位由集團(tuán)商業(yè)組負(fù)責(zé)，主力店意向與散鋪銷售與項目公司聯(lián)合執(zhí)行。 作為一個獨立的、統(tǒng)一的資產(chǎn)經(jīng)營人出現(xiàn)，提供商業(yè)全程服務(wù)，包括拿地、規(guī)劃、設(shè)計和銷售、招商、運營，并實現(xiàn)自主經(jīng)營收支平衡。 ? 嘉城東塊商業(yè)： 需要資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的介入，以專業(yè)力量、整合專業(yè)資源、全程操作商業(yè)，包括前期定位、包裝、宣傳及推廣，主力店招商執(zhí)行，提升投資者信心，直接促進(jìn)現(xiàn)場散鋪銷售，以及后期商業(yè)成功經(jīng)營。 10 湖州西西那堤 1000 1000 主要是會所，先招商經(jīng)營后銷售 11 美蘭湖嶺域 600 600 0 售樓處臨街商鋪，其余為物業(yè)配套用房 合計 216500 131040 93100 為當(dāng)前已有項目商業(yè)初步預(yù)計。 ? 增加全集團(tuán)品牌聯(lián)動活動的次數(shù)和擴(kuò)大影響力 ? 培養(yǎng)品牌的獨立策劃、活動運作和面對普通客戶的公關(guān)能力 品牌職能進(jìn)一步分化 ? 品牌推廣與公共關(guān)系職能拆分 ? 品牌推廣職能更為全面，直接具備全面的策劃、推廣、實施能力。 市場策劃 現(xiàn)狀 已具備 —— ? 該部分職能尚在籌劃過程中； ? 開始嘗試進(jìn)行全集團(tuán)所有項目的營銷策劃整合工作。 市場營銷部三年職能規(guī)劃 (20232023) 引子 ： ? 2023年的最重要的工作是抓好銷售，沒有實實在在的銷售業(yè)績的保證，其它一切工作都將是無源之水、無本之木； ? 加強(qiáng)一線的力量，保證一線獲得盡量好的資源支持也成為我們工作的重點； ? 2023年開始，我們將在做好銷售工作的同時，進(jìn)一步加強(qiáng)部門建設(shè)。 未具備 —— ? 集團(tuán)營銷策略核心部門 ：該部門真正的職能劃分尚未定性； ? 為所有項目提供市場策略的指導(dǎo) ，并對執(zhí)行成果進(jìn)行監(jiān)控、評估。且具備有力的全集團(tuán)品牌培訓(xùn)、管理能力。 商業(yè)現(xiàn)狀 現(xiàn)有項目需要持有招商體量， 近 10萬 平米，體量巨大。 涉及到合作股東，建議由景瑞與華江聯(lián)合組建，景瑞控制、華江組建具體人員，同時前期也引入外部專業(yè)商業(yè)管理公司的經(jīng)驗與力量，未來將作為景瑞商業(yè)管理人才與團(tuán)隊的實踐地。 提供項目定位、規(guī)劃、設(shè)計和銷售等方面策略支持，同時鋪助招商。 舟山商業(yè) 前期策劃定位 1 前期調(diào)研、策劃、定位、設(shè)計、規(guī)劃及主力店意向由集團(tuán)商業(yè)組與項目公司合作，因體量很大，同時需要整合外部專業(yè)公司介入支持。 商業(yè)體量大、操作要求高，商業(yè)運作做強(qiáng)期。 但目前部分三、四線城市房地產(chǎn)市場信息化起步晚，大量數(shù)據(jù)獲取有一定難度，尚需各項目市場部和項目營銷代理公司提供有效支持。 ? 對于項目提出的各項營銷方案，包括 價格執(zhí)行方案、優(yōu)惠執(zhí)行方案、營銷推廣方案 等集團(tuán)市場部 加強(qiáng)前期制定過程管理 ，同時 加強(qiáng)后期跟蹤管理 ，建立相關(guān)模型，對于費用、價格等量化指標(biāo)進(jìn)行定期更新。 ? 市場部 對設(shè)計產(chǎn)品的了解 ， 可多與設(shè)計部、設(shè)計院等橫向溝通學(xué)習(xí)，進(jìn)而提升 ? 自身對設(shè)計的敏感性和感官能力。 價格走勢的動態(tài)控制 ?確保每一套成交房源，都符合對應(yīng)的價格體系。 加強(qiáng)可研的思路和措施 ?從效果與效率入手， 充分調(diào)用項目公司資源 ，協(xié)同完成有關(guān)事項； 通過集團(tuán)市場人員與項目市場人員的兩個維度對整體方案進(jìn)行把控 。 。 :38:1819:38Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :38:1819:38:18February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 希望在不斷的實踐和經(jīng)驗總結(jié)中，建立起高效且實用性強(qiáng)的定價模型。 ?定價建議工作須調(diào)研深入，論證充分，推導(dǎo)嚴(yán)密，以確保定價決策的科學(xué)性與合理性。 ? 與 全國性的代理機(jī)構(gòu) 建立長期有效的溝通機(jī)制，通過了解他們對于項目全程 ? 銷售策略的執(zhí)行過程，從中收獲學(xué)習(xí)，形成我們自己一套完美的流程。 ? 優(yōu)化目前的營銷管理流程 ，由審計法務(wù)部對流程的合理性進(jìn)行確認(rèn)。 宏觀政策研究 —— Policy 宏觀、微觀市場分析研究 宏觀市場分析 —— 了解和掌握全國和重點區(qū)域市場的房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與整理，進(jìn)行房地產(chǎn)市場趨勢研究，形成定期的房地產(chǎn)市場宏觀分析報告，為集團(tuán)層面的決策提供有效支持。 第一個完全持有項目，全程商業(yè)招商、運營與管理實踐之地。 重慶商業(yè) 商業(yè)定位、銷售、主力店招商，運營管理介入 1 前期專設(shè) 1人支持商鋪銷售、主力店招商，但運營管理需開始準(zhǔn)備，提升散鋪投資者信心。 正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營公司，具備較完整的架構(gòu)和設(shè)置，與集團(tuán)和各項目公司權(quán)責(zé)清晰、方向明確、考核具體。 主要目標(biāo)是當(dāng)前存量經(jīng)營性資產(chǎn)的梳理，與策劃、銷售、招商、經(jīng)營等專業(yè)性工作介入，主要包括以下部分： 短期目標(biāo) — 加強(qiáng)專業(yè)團(tuán)隊 重中之重 ? 景瑞生活廣場： 商業(yè)氛圍的包裝、營造，余鋪的招商與銷售，已售散鋪的繼續(xù)代租服務(wù)，真正落實景瑞“舒適之道”，一切為客戶著想。 9 天津?qū)氎骓椖? 6040 5040 1000 持有部分為會所。 ? 組織跨項目營銷活動 ? 與品牌資源整合，使品牌與產(chǎn)品營銷形成良性互動，彼此促進(jìn) 具備多項目同時運營，具備策略提供、指導(dǎo)和人才培養(yǎng)的大營銷策劃中心 三年期職能規(guī)劃 —— 品牌（設(shè)定前提 2023年成功上市） 2023年 2023年 2023年 品牌推廣多元實施能力及品牌落地管理能力 ? 在戶外選點的基礎(chǔ)上， 2023年集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣涵蓋大眾媒體、新興媒體等多渠道。 （士兵突擊：讓每一個兵都成為兵王） 建立人才梯隊和培訓(xùn)機(jī)制 PART 1:市場策劃組 現(xiàn)狀與職能 現(xiàn)階段計劃職能 市場策劃 —— 成為集團(tuán)所有項目的策劃核心，提供策略、評估方案和指導(dǎo)實施 品牌 —— 集團(tuán)品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣 品牌 現(xiàn)狀 已具備 —— ? 品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及頒布 ? 集團(tuán)基本品牌宣傳品設(shè)計 ? 集團(tuán)品牌的基礎(chǔ)宣傳 —— 戶外、媒體維護(hù)等 ? 本年內(nèi)開始集團(tuán)發(fā)起的品牌活動的嘗試 未具備 —— ? 整合品牌推廣：同時整合各種媒體資源，整合各項目的營銷推廣資源，主動并有效的進(jìn)行品牌知名度推廣； ? 完善的“集團(tuán) — 項目”品牌管理機(jī)制和管理方式； ? 品牌準(zhǔn)確落地的指導(dǎo)和監(jiān)管。 ? 我們認(rèn)為：部門職能規(guī)劃的要點不是面面俱到，關(guān)鍵在于找到部門職能中的強(qiáng)化部分，并且有落實改進(jìn)的實際抓手。 SWOT分析 優(yōu)勢 ： ? 兩大職能“品牌和市場策劃”均為企業(yè)核心職能。 ? 公關(guān)成為獨立職能板塊，承擔(dān)媒體關(guān)系維護(hù)、危機(jī)公關(guān)處理、公關(guān)活動組織等一般公關(guān)事務(wù)。 包括： 長期持有：寶山生活廣場沃爾瑪、蘇寧電器等 短期持有：部分短期難以去化的小面積鋪位 被迫持有：天津北辰陽光尚城、太倉榮御藍(lán)灣 主動持有：舟山三期商業(yè)主力店等。近期提交具體方案與華江公司討論，再向董事會匯報。 全面負(fù)責(zé)集團(tuán)所有商業(yè)型及經(jīng)營型資產(chǎn)的管理，并能在經(jīng)營模式、集團(tuán)發(fā)展、規(guī)模資產(chǎn)、創(chuàng)收盈利及資本化運作等方面提供專業(yè)支撐。 合計 6 僅指當(dāng)前的時間， 2023年下旬嘉城、太倉、重慶項目均需運營管理介入，人員編制應(yīng)增加。 培養(yǎng)機(jī)制