【正文】 :38:1819:38:18February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 7時(shí) 38分 :38February 11, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 7時(shí) 38分 18秒 下午 7時(shí) 38分 19:38: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:38:1819:38:1819:382/11/2023 7:38:18 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ?與拓展部充分溝通，了解景瑞戰(zhàn)略的發(fā)展方向。從而為日后該區(qū)域其他項(xiàng)目可研提供更有效的參考借鑒。 ?集團(tuán)市場(chǎng)部定期匯總、分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)。 集團(tuán)市場(chǎng)部 64 產(chǎn)品定價(jià)的戰(zhàn)略要求和發(fā)展方向 快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下，通過溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品利潤最大化 快速周轉(zhuǎn) 利潤最大化 溢價(jià) 溢價(jià) 溢價(jià) 集團(tuán)市場(chǎng)部 65 產(chǎn)品定價(jià)策略 以市場(chǎng)需求導(dǎo)向的定價(jià)策略為主 考慮供求關(guān)系， 考慮需求價(jià)格彈性和量?jī)r(jià)關(guān)系， 準(zhǔn)確把握客戶心理 以競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)策略作為補(bǔ)充 考慮競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品、價(jià)格、銷量與我們的關(guān)系 集團(tuán)市場(chǎng)部 66 定價(jià)職能三年規(guī)劃目標(biāo) 定價(jià)應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目定位，充分反映項(xiàng)目的溢價(jià)能力 實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)是基礎(chǔ)，同時(shí)追求高溢價(jià)，把握好兩者關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共贏 準(zhǔn)確把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并保持高度的市場(chǎng)應(yīng)變性 目 標(biāo) 集團(tuán)市場(chǎng)部 67 實(shí)現(xiàn)途徑和工作重點(diǎn) 定價(jià)專業(yè)能力的提升 ?營銷管理人員具備高度專業(yè)能力，深入掌握產(chǎn)品情況，把握客戶需求和承受能力，熟悉市場(chǎng)行情。 ?嚴(yán)格執(zhí)行達(dá)到首付款比例簽約的規(guī)定，對(duì)于付款拖延，抱有交房再辦貸款的客戶，一律不予以簽約。 中期： 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行沉淀總結(jié)，形成景瑞內(nèi)部系統(tǒng)性的案例數(shù)據(jù)庫，以求更準(zhǔn)確的了解和分析客戶屬性、產(chǎn)品信息以及價(jià)格運(yùn)行軌跡等關(guān)鍵要素。 流程制度管理 — 不斷完善營銷管理流程體系，對(duì)營銷部流程制度的運(yùn)行及執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的修訂或調(diào)整，為進(jìn)一步提升營銷管理能力提供制度保障。 ? 統(tǒng)計(jì)經(jīng)理 1人 ： 主要負(fù)責(zé)預(yù)算類，流程等重大事項(xiàng)，并對(duì)下屬員工進(jìn)行培養(yǎng)和指導(dǎo)； ? 統(tǒng)計(jì)高級(jí)專員 3人 ： 分管數(shù)據(jù)及系統(tǒng)管理（銷售及回款數(shù)據(jù)周報(bào)，月報(bào)，半年報(bào)）；市場(chǎng)形勢(shì)分析（周報(bào)，月報(bào)，半年報(bào)，年報(bào)）；部門文員及檔案管理員，負(fù)責(zé)與其它部門對(duì)接等事項(xiàng)。 目標(biāo)： ? 建立起長期穩(wěn)定運(yùn)作的數(shù)據(jù)模型，集中針對(duì)已進(jìn)入的長三角、環(huán)渤海、重慶為核心的西南等地區(qū)以及其他重點(diǎn)城市項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)控分析 ? 同時(shí)借助第三方機(jī)構(gòu)獲取全國具有重點(diǎn)參考意義的地區(qū)和省份的房地產(chǎn)情況信息，及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而提升對(duì)宏觀、微觀市場(chǎng)的預(yù)判能力。 加強(qiáng)與外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，為可研積累充足的數(shù)據(jù)材料，便于后續(xù)的分析和研判。 未來發(fā)展設(shè)想 加強(qiáng)營銷管理系統(tǒng)的管控 消費(fèi)需求研究 —— 通過景瑞營銷管理系統(tǒng)，完善各項(xiàng)目的客戶來訪調(diào)查問卷，形成一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫，并定期進(jìn)行整理和分析，為景瑞新項(xiàng)目的前期定位提供消費(fèi)者需求分析，并為項(xiàng)目自身中后期的策劃調(diào)整提供有力的支持。 若管理物業(yè)體量較小，以項(xiàng)目部方式存在，商業(yè)體量較大的，建議成立管理子公司，從整體上進(jìn)行加強(qiáng)和把控。 嘉城商業(yè) 2 3 5 5 隨著運(yùn)營管理實(shí)施，相應(yīng)人員到位。 與天津公司現(xiàn)有營銷人員合作。 1 2年 2 3年 因各項(xiàng)目的進(jìn)展不一致，而且工作內(nèi)容要求存在差別，故當(dāng)前建議以“項(xiàng)目部分區(qū)負(fù)責(zé)制”組織人員架構(gòu)。 ? 全面 承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn) 拓展 /開發(fā) /銷售 /經(jīng)營的業(yè)績(jī)責(zé)任； ? 保全增值現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，并有效實(shí)現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總體的戰(zhàn)略目標(biāo) ； ? 提高原有商業(yè)物業(yè)的增值潛力和盈利能力，同時(shí)通過模式創(chuàng)新及市場(chǎng)拓展尋求新的利潤增長點(diǎn) ； ? 全面 整合 上下游 外部專業(yè)機(jī)構(gòu) 和資源 ，為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn) 操作 提供能力和管理上的保障； ? 商用物業(yè)資產(chǎn)全面資本化運(yùn)作，為整個(gè)集團(tuán)隨時(shí)提供資金周轉(zhuǎn)或戰(zhàn)略發(fā)展儲(chǔ)備上的支撐。 ? 太倉榮御藍(lán)灣商業(yè)： 短時(shí)間內(nèi)不利銷售，需要持有招商運(yùn)營，因體量較大，達(dá)到 8000平米，現(xiàn)有商業(yè)氛圍較弱，需遵從商業(yè)規(guī)律進(jìn)行操作，落實(shí)具體分工與責(zé)任主體，一方面提升其附加值，同時(shí)與小區(qū)高檔形象保持一致。 86000平米持有商業(yè)，未來經(jīng)營按平均租金 1元 /平米 /天、穩(wěn)定出租率 75%測(cè)算，年租金達(dá)到 2300多萬。 2 嘉城 6000 10000 6000 主要是東塊商業(yè) 2樓的三、四層，作餐飲、娛樂之用，整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)極需專業(yè)商業(yè)管理公司介入。 4 常州曦城 24000 10000 14000 含需短期內(nèi)持有商鋪，不含 2地塊規(guī)劃商業(yè)。 ? 進(jìn)行集團(tuán)所有項(xiàng)目的產(chǎn)品定位主導(dǎo)，包括新項(xiàng)目首次定位和已開發(fā)項(xiàng)目分期定位調(diào)整。 ? 市場(chǎng)策劃：企業(yè)在未來幾年內(nèi)仍將采取散點(diǎn)布局的方式，項(xiàng)目的極端分散，使得策略很難確保準(zhǔn)確落地，策劃管理的效率和準(zhǔn)確難以協(xié)調(diào)。同時(shí)可有效的在項(xiàng)目推廣中貫徹品牌，在品牌運(yùn)營中推廣項(xiàng)目。 抓手：利用我們項(xiàng)目、區(qū)域的不斷擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，加強(qiáng)新老人員的現(xiàn)場(chǎng)工作機(jī)會(huì)，無論是新丁還是老將，都要有在一線戰(zhàn)斗，在總部強(qiáng)化的過程。 抓手：結(jié)合最近幾年公司新項(xiàng)目取得的情況，狠抓從前期研究、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)策劃、開盤準(zhǔn)備、場(chǎng)地營銷一直到樣板區(qū)公開這樣一個(gè)連續(xù)的過程。 （ 10個(gè)月：一部電影的誕生） 從產(chǎn)品線角度著手，發(fā)展集團(tuán)品牌 結(jié)合項(xiàng)目和產(chǎn)品的發(fā)展，努力從產(chǎn)品線的角度著手，使集團(tuán)品牌發(fā)展的同時(shí)，有更加完整的產(chǎn)品品牌的支撐。在一線的工作特別要加強(qiáng)。 ? 集團(tuán)市場(chǎng)部多年來均直接對(duì)應(yīng)各項(xiàng)目的營銷推廣，職能上有一致性 劣勢(shì) ： ? 品牌：具有全局戰(zhàn)略性，且需要聯(lián)動(dòng)集團(tuán)所有部門和人員，因此，僅作為市場(chǎng)部分組下的一個(gè)分職能，不利于該工作的全面展開。 品牌職能發(fā)展規(guī)劃 —— 具備整合品牌推廣能力和全集團(tuán)品牌管理能力 3. 2. 1. 系統(tǒng)性的進(jìn)行集團(tuán)品牌運(yùn)作 ? 集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 品牌形象設(shè)計(jì)及根據(jù)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整 ? 系統(tǒng)且整合的進(jìn)行推廣品牌，組合各種渠道 ? 良好的媒體關(guān)系維護(hù) ? 全員品牌培訓(xùn) 全集團(tuán)品牌管理及職能多樣化 ? 品牌落地策略制定及頒布 ? 有效的監(jiān)督執(zhí)行 ? 集團(tuán)上市之后，品牌工作勢(shì)必多樣化發(fā)展：公關(guān)、品牌推廣、危機(jī)處理、財(cái)經(jīng)公關(guān)等均將成為大品牌運(yùn)營的一部分，并逐一專業(yè)化 最終形成具備多職能板塊的品牌管理模式 市場(chǎng)策劃發(fā)展規(guī)劃 —— 具備大營銷能力的集團(tuán)策劃中心 3. 2. 1. 集團(tuán)市場(chǎng)策劃中心 ? 設(shè)定年度集團(tuán)整體策劃工作的核心任務(wù)，及各項(xiàng)目策劃方向 ? 評(píng)估、調(diào)整各項(xiàng)目的年度、半年度策劃方案 ? 對(duì)重大營銷時(shí)點(diǎn)提供策劃思路并指導(dǎo)實(shí)施 ? 為所有項(xiàng)目提供策劃方面的工作指導(dǎo)和提供必要的支持。 ? 營銷資源整合：進(jìn)行全集團(tuán)（包含項(xiàng)目）的營銷資源整合，使資源可跨項(xiàng)目，跨地區(qū)使用 形成集團(tuán)策劃中心 ? 全面的大營銷策劃中心 ? 同時(shí)具備全集團(tuán)市場(chǎng)策略提供，營銷指導(dǎo)、資源管理和營銷執(zhí)行管理等多方面職能 三年期職能規(guī)劃 —— 人力資源規(guī)劃 組織架構(gòu)下人員規(guī)劃未來為 : 一、大策劃工作職能模塊 策劃組織 3人 :策劃經(jīng)理 1人兼職營銷策劃工作 。 5 重慶藍(lán)溪谷地 17000 14000 3000 主要是 1樓及其它樓的二層大面積商鋪。 3 常州曦城 10000 7000 7000 主要是 1 17樓二至四層大面積鋪位，引進(jìn)主力店。 商業(yè)現(xiàn)狀 短期目標(biāo)： 梳理存量資產(chǎn)、支持散鋪銷售和主力店招商、提供專業(yè)策略服務(wù)； 中期目標(biāo)： 理清權(quán)責(zé)、明確主體、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)、組建落實(shí)； 遠(yuǎn)期目標(biāo)： 統(tǒng)籌資產(chǎn)、專業(yè)運(yùn)營、資本運(yùn)作，并與集團(tuán)共同發(fā)展壯大。 重中之重 ? 完成短期目標(biāo)； ? 積累商家資源，與重要商戶建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系； ? 整合上下游供應(yīng)商資源； ? 公司架構(gòu)模型確定及組建正式啟動(dòng)； ? 資產(chǎn)管理公司發(fā)展方向和功能目標(biāo)明確； ? 商業(yè)地產(chǎn)定位、設(shè)計(jì)、策劃、銷售和招商結(jié)合明顯； ? 商業(yè)地產(chǎn)與金融服務(wù)聯(lián)動(dòng)準(zhǔn)備。 通過積累管理經(jīng)驗(yàn)、完善管理模式、不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)，并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的、可復(fù)制的模式。