【正文】 09:26:3809:26:3809:261/27/2023 9:26:38 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 27 一月 20239:26:38 上午 09:26:38一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。—300 ｍ 178。 聯(lián)排別墅高層電梯100米內(nèi)， 32F類 型 單 價(jià)（元 /ｍ 178?！?500 元 /ｍ 178。40歲以上的高端客戶群體，文化程度參差不齊。從現(xiàn)有土地放量來(lái)說(shuō)，主要集中在 2023年下半年，屆時(shí)，該區(qū)域板塊會(huì)形成比較旺的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年內(nèi)，該板塊將形成成都高檔住宅產(chǎn)品的 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) ，交易量會(huì)有較大的增加， 房?jī)r(jià)增幅 也會(huì)高于成都的平均水平。羊西線以北，沙西線以南區(qū)域土地基本上在 2023年以后獲得，普遍沒(méi)有開(kāi)發(fā)推向市場(chǎng) 這個(gè)區(qū)域內(nèi)的拍賣土地除頂峰所拿的花照村地塊在 2023年 9月獲得以外，其他如中環(huán)、愛(ài)美高、華宇等地塊都是在 2023年 9月以后獲得，目前都是在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)。 從 2023年 1—5 月份 土地成交情況來(lái)看，土地成交價(jià)格進(jìn)一步上升， 從 2023年的平均價(jià)格 /畝上升到 /畝 ，按 ， 樓面地價(jià)從 770元 /平方米上漲到 2430元 /平方米 ，上漲了 1660元 /平方米，上漲幅度在 210%以上，而建安成本只是增加了保溫成本約 80元 /平方米，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的獲取，將主要來(lái)自于銷售價(jià)格的高低，特別是低密度的城市住宅也將出現(xiàn)價(jià)格的大幅上升。 金牛區(qū)時(shí)間 成都二手住宅總成交量 區(qū)域成交量 所占百分比2023年 36330套 10013套 %2023年 37638套 11330套（城西） %2023年 1月 3002套 840套 28%2023年 2月 1992套 572套 %2023年 3月 3772套 1090套 29%2023年 4月 3660套 966套 26. 4%據(jù)我公司的調(diào)查，交大 沙灣片區(qū)，羊西線片區(qū)兩個(gè)片區(qū)的二手次新房的實(shí)際成交價(jià)格也已經(jīng)攀升到了 55006000元 /平方米。商業(yè)產(chǎn)品 ：3層獨(dú)立商業(yè)，底商鋪面和酒店公寓（或 SOHO）?！?44 ｍ 178。三、商業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析 第五章 產(chǎn)品構(gòu)成描述項(xiàng)目概況區(qū)域概況 216。110ｍ 178。左右舒適型套一戶型設(shè)計(jì)：保證客廳開(kāi)間 ，獨(dú)立客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)大玻璃窗保證采光通風(fēng)良好主力戶型（套二戶型） ：面積： 70平方米左右經(jīng)濟(jì)型套二， 80平方米以上舒適型套二戶型設(shè)計(jì)：保證客廳開(kāi)間 ，設(shè)置獨(dú)立客廳、餐廳，包含 2個(gè)臥室、 1個(gè)衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)大玻璃窗保證采光通風(fēng)良好，舒適型套二可考慮設(shè)計(jì)入戶花園或雙陽(yáng)臺(tái)2）中大戶型： 套三戶型：面積： 110平方米 —130 平方米戶型設(shè)計(jì)：保證客廳開(kāi)間 ，次臥開(kāi)間 3米以上，主臥開(kāi)間 ，設(shè)置獨(dú)立餐廳，包含 2個(gè)次臥、主臥帶衛(wèi)生間 +衣帽間、 1個(gè)客衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)大玻璃窗保證采光通風(fēng)良好，考慮設(shè)計(jì)入戶花園或空中花園套四戶型：面積： 130平方米 —144 平方米戶型設(shè)計(jì)：保證客廳開(kāi)間 ，次臥開(kāi)間 3米以上、主臥開(kāi)間 ，設(shè)置獨(dú)立餐廳、雙陽(yáng)臺(tái)、 1個(gè)客衛(wèi)、入戶花園或空中花園，設(shè)計(jì)大玻璃窗保證采光通風(fēng)良好。 一月 21一月 2109:26:3809:26:38January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/27 9:26:3809:26:3827 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 2109:26:3809:26Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 （根據(jù)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格考慮是否設(shè)計(jì)露臺(tái)）四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 參考戶型圖自然采光的半地下室花園 參考戶型剖面示意圖 設(shè)計(jì)參考圖２、高層電梯住宅： 1）小戶型： 90平方米以下 輔助戶型（套一戶型） ：面積： 50ｍ 178。高 層電梯 90ｍ 178。已推 400套　 下半年推出剩余 300套凱麗豪景 30畝 750 1142 共 1142套。接受的總價(jià) ：疊拼在 200萬(wàn)元以內(nèi)，聯(lián)排在 400萬(wàn)元以內(nèi) 戶型面積在 110平方米的以上電梯中大戶型客戶群 年齡： 30歲 —45 歲家庭收入：年收入 8萬(wàn)元以上，月收入 7000元以上文化程度：大部分為大專以上文化職業(yè)：高校教師，私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員，企業(yè)中高層管理人員，收入較高的自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)： 兩口之家，三口之家居住狀況：大部分客戶都有自住房屋交通工具：大部分客戶擁有私家車，價(jià)格從 5萬(wàn) —20 萬(wàn)不等購(gòu)房目的：大部分客戶自住，為改善生活品質(zhì)，提高生活質(zhì)量；極小部分客戶用于投資根據(jù)對(duì)我公司調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及前面的分析，對(duì)該類客戶描述如下：客戶基本特征110ｍ 178。但因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高，項(xiàng)目南側(cè)的高層建筑必須有很高的建筑面積來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀?，?dǎo)致高層住宅存在 景觀 等方面的 不足 ，與高品質(zhì)樓盤的形象在一些硬性指標(biāo)上出現(xiàn)錯(cuò)位，如何解決這個(gè)問(wèn)題將會(huì)是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵。三環(huán)路外僅有中海國(guó)際社區(qū)、白鴿島尚、西線陽(yáng)光在售，銷售均價(jià)約 5000元 / 平方米。加上原有存量土地預(yù)計(jì) 5000畝 和 2023年 15月成交土地 1740畝 ，目前已有土地的供應(yīng)量已經(jīng)可以滿足未來(lái) 2年全市住宅開(kāi)發(fā)的需求，這種大批量的供應(yīng)在2023年底將會(huì)顯現(xiàn)。 （二）房產(chǎn)市場(chǎng)城西商品房供需兩旺表現(xiàn)明顯，區(qū)域也相對(duì)集中。 中海國(guó)際社區(qū) 成都后花園陽(yáng)光金沙二、項(xiàng)目土地的現(xiàn)有資源條件 控規(guī)條件：道路狀況：生活設(shè)施配套：醫(yī)療：教育：公共交通：周邊居民：人文或自然景觀：相臨房地產(chǎn)項(xiàng)目：周邊的企事業(yè)單位：未來(lái)規(guī)劃：開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)影響力 ：? 地塊方正，易于規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) ? 緊鄰未來(lái)的地鐵 2號(hào)線， ? 萬(wàn)科的品牌，是本項(xiàng)目的堅(jiān)強(qiáng)后盾 ? 地塊位于國(guó)賓板塊，賦予地塊 “高貴 ”的氣質(zhì) ? 居住氛圍尚未形成，人氣較低，地塊周邊配套不完善，仍處在 “生地 ”階段 ? 根據(jù)規(guī)劃要求形成南高北低，采光受到影響，成為設(shè)計(jì)難點(diǎn)? 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交線路少，出行不便。職業(yè)：私企企業(yè)主、企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人員、公務(wù)員、高校領(lǐng)導(dǎo)或高級(jí)教師家庭結(jié)構(gòu)：三口或三口以上家庭占 49%為主，兩代居住居住狀況：此客戶群均有自住房屋，且擁有的房產(chǎn)數(shù)量較多，自住房屋面積較大均在 140平米以上交通工具：擁有一輛以上的私家車，私家車檔次不等，普遍價(jià)格在 20萬(wàn)元以上投資 類別墅客戶群 其他特征： 需求的房屋面積 ： 250ｍ 178。 價(jià)格從一期的 11000元 / M2已經(jīng) 上升 到了 14000元 / M2，銷售情況良好，二期在 2023年 5月底推出，一個(gè)星期即銷售 50%。）總 價(jià) （萬(wàn)元） 總價(jià)差異聯(lián)排別墅 13000 280 364 聯(lián)排別墅比疊拼別墅每棟銷售總價(jià)高 10萬(wàn)元左右疊拼別墅 10000 350 350金牛賓館控制線20米寬40米寬不得修建建筑物范圍獨(dú)立三層商業(yè)底商 +3層 SOHO 底商 +5層 SOHO 電梯公寓：小戶型+一層底商電梯公寓：中大戶型別墅：聯(lián)排別墅根據(jù)本項(xiàng)目的用地指標(biāo)和