【正文】 02:01:4502:01:4502:011/28/2023 2:01:45 AM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 28 一月 20232:01:45 上午 02:01:45一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。區(qū)域商業(yè)類型多以住宅或?qū)懽謽?/商住樓底商為主 ,㎡ 4日第二年 ,元 /通訊產(chǎn)品等 142023年 6月 106頁思源顧問現(xiàn)場包裝－售樓處內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)建議p B 組團(tuán)售樓處外部環(huán)境設(shè)計(jì)建議：－要有綠化；－外部風(fēng)格要體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)。因此，本案 B 組團(tuán)預(yù)期可達(dá)到市場均價(jià)為 7200 元 / 平方米。2023年 6月 62頁思源顧問B3 號樓標(biāo)準(zhǔn)層 A3 戶型兩室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積 平方米南北通透，主臥與起居室均向南，并帶有飄窗，采光好；次臥帶有陽臺，彌補(bǔ)了次臥朝北采光不足；廚房面積較大，有服務(wù)性陽臺；起居室獨(dú)立，方便利用，不會對主臥和次臥產(chǎn)生噪音影響；主衛(wèi)與次衛(wèi)均為明衛(wèi)；餐廳面積過大；過道面積過多。2023年 6月 29頁思源顧問南湖南路望京西路南湖南路望京西路南湖北一街2023年 6月 30頁思源顧問項(xiàng)目地塊概述n項(xiàng)目地貌狀況 K7 區(qū)目前整體周邊環(huán)境十分差， A, B 組團(tuán)已經(jīng)基本拆遷完， C 組團(tuán)地塊上的南湖綜合市場依然存在，并且 C 地塊西側(cè)還有大量未拆遷房屋。重點(diǎn)項(xiàng)目小二居（ ；三居剩余總面積較大，二居次之，四居剩余的總面積相對較小由此可知市場上對一居消化能力極強(qiáng)。2023元 /”望京 K7項(xiàng)目 B組團(tuán)營銷策劃方案202382023年 5月思源顧問目 錄第一部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場分析第二部分 產(chǎn)品分析和 SWOT分析第三部分 B組團(tuán)營銷策劃方案第四部分 B組團(tuán)商業(yè)初步營銷方案2023年 6月 2頁思源顧問第一部分概要望京區(qū)域規(guī)劃望京板塊的劃分及其差異 望京區(qū)域住宅市場總體供求現(xiàn)狀望京住宅平均價(jià)格走勢分析望京住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)望京區(qū)域住宅各戶型銷售狀況分析望京住宅市場分析區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場分析結(jié)論2023年 6月 3頁思源顧問第一部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場分析望京區(qū)域規(guī)劃望京板塊的劃分及其差異望京區(qū)域住宅市場總體供求現(xiàn)狀望京住宅平均價(jià)格走勢分析望京住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)望京區(qū)域住宅各戶型銷售狀況分析2023年 6月 4頁思源顧問本項(xiàng)目位置望京規(guī)劃圖 望京所轄區(qū)域位于首都機(jī)場高速路和京順路西北，往西到望和鐵路支線，南接四環(huán)路，北到北小河，是北京市總體規(guī)劃中邊緣集團(tuán)的一部分，規(guī)劃中的望京邊緣集團(tuán)建設(shè)區(qū)占地 17 平方公里，由望京新區(qū)、望京工業(yè)開發(fā)區(qū)和來廣營貨流中心 3 部分組成，統(tǒng)稱為 “ 望京新城 ” 。又分為 平米以上。年 2023年 6月 22頁思源顧問望京區(qū)域不同戶型總面積銷售比率對比 從望京地區(qū)在售住宅項(xiàng)目不同戶型總銷售面積可看出：一居的總面積銷售率明顯高于其他戶型，四居的總面積銷售比率其次，三居總面積銷售率最低，僅有 % 。95A,居室 開間（ m ） 進(jìn)深（ m ）起居室 主臥 次臥 2023年 6月 63頁思源顧問戶型分析及描述B4 號樓標(biāo)準(zhǔn)層平面組合總建筑面積 平方米D1 D3D22023年 6月 64頁思源顧問戶型分析及描述 B4號樓標(biāo)準(zhǔn)層 D3戶型36303030 36003860 38605200備注： D1 戶型與 A1, C1 戶型布局相似，因此不在此分析。2023年 6月 92頁思源顧問B組團(tuán)住宅價(jià)格預(yù)期說明由于甲方提供資料不全，以上用于計(jì)算的建筑面積均為估算數(shù)值；可售面積總計(jì)約為 ；根據(jù)望京近年來商務(wù)公寓的價(jià)格水平， A組團(tuán)商務(wù)公寓價(jià)格預(yù)期將在 7200元 / m178。2023年 6月 107頁思源顧問四、本案營銷策略客戶資源共享策略差異化策略形象包裝策略傳播策略關(guān)系營銷策略2023年 6月 108頁思源顧問傳播策略全方位推廣渠道組合形象消費(fèi)者商譽(yù)視覺產(chǎn)品戶型社區(qū)戶外廣播電視互聯(lián)網(wǎng) 雜志報(bào)紙?zhí)厥夤膭畲黉N活動樣板間公關(guān)會所設(shè)立相關(guān)獎項(xiàng)賣場銷售工具2023年 6月 109頁思源顧問傳播策略的原則最大化的傳播強(qiáng)度 媒體的創(chuàng)新應(yīng)用超常的關(guān)注度 以超常的創(chuàng)意表現(xiàn)引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的高關(guān)注度易操作性 避免復(fù)雜性操作帶來的麻煩聯(lián)想正面 確保正面聯(lián)想的好感度2023年 6月 110頁思源顧問p 每一個(gè)品牌必須有一個(gè) “USP－獨(dú)特銷售主張 ” ，必須讓消費(fèi)者明白，購買這種品牌的產(chǎn)品有什么益處；p USP 必須是競爭對手作不到或無法提供的，必須獨(dú)一無二；p USP 必須強(qiáng)有力，打動、 感動和吸引消費(fèi)者前來購買。元 /㎡ /日麗港購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃與租金水平表2023年 6月 137頁思源顧問國美電器望京區(qū)域商業(yè)供給分析博雅國際中心樂華梅蘭家樂福嘉美風(fēng)尚國際望京國際商業(yè)中心宜家家居華聯(lián)商廈蘇寧電器華堂商場望京區(qū)域未來供給部分商業(yè)項(xiàng)目示例圖本案2023年 6月 138頁思源顧問潛在供應(yīng)重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目性質(zhì) 面積 市場定位 經(jīng)營方式 使用時(shí)間 租金 /起租 ——/單獨(dú)的商業(yè)街很少。 。 一月 2102:01:4502:01Jan2128Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 21一月 2102:01:4502:01:45January 28, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。望京區(qū)域租金水平價(jià)格總體較低，新近開業(yè)的麗港購物中心租金價(jià)格最高，這與望京購物中心商業(yè)供給量有關(guān)。元 //美容 12\2023年 6月 105頁思源顧問現(xiàn)場包裝－售樓處內(nèi)外環(huán)境設(shè)計(jì)建議B 組團(tuán)售樓處內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 2 ：p 音樂包裝：售樓處背景音樂播放高雅樂曲（古曲、輕音樂、鋼琴曲、薩克斯等）；p 要 讓 客 戶 來到售樓 處 有到家的感 覺 ， 為 與客 戶 同行人 員 提供可上網(wǎng) 電腦 ，售樓 處設(shè) 置水吧、添加茶點(diǎn)、糖果、 飲 料，并有 專門 服 務(wù) 人 員進(jìn) 行服 務(wù) 。 　 PI’ WI 　 PX 　 　 　 　 　 　2023年 6月 91頁思源顧問B 組團(tuán)住宅價(jià)格預(yù)期p 通過市場比較可知，在產(chǎn)品設(shè)定的前提下，通過對當(dāng)前市場的評估，確定本案的價(jià)格在如下價(jià)格點(diǎn)上下浮動： 6858 元 / 平方米p 本案可通過價(jià)值提升策略，差異性的營銷手段，整體營銷節(jié)奏的控制 , 整合營銷的應(yīng)用來全面提升本案的市場價(jià)格通常情況下，通過上述手段的應(yīng)用，可將現(xiàn)有定價(jià)提升 5 ％，即達(dá)到本案均價(jià) 7200元 / 平方米。A3戶型390036205400380036003600備注： A3 戶型與 A1 戶型布局一樣， A2 戶型為躍層，因此不在此分析。本項(xiàng)目位置2023年 6月 27頁思源顧問項(xiàng)目地塊概述 2023年 6月 28頁思源顧問項(xiàng)目地塊概述n 項(xiàng)目臨界四周狀況 K7 區(qū)北臨湖光中街，南到南湖北一街南側(cè)（東西貫穿區(qū)塊），東到南湖南路，西鄰?fù)┪髀罚渲?A組團(tuán)位于 K7 區(qū)的北部偏西， B 組團(tuán)位于 K7 區(qū)的中部偏西，北接 A組團(tuán)南側(cè)，南接 C 組團(tuán)北側(cè) , C 組團(tuán)位于 K 地塊最南端，規(guī)劃中的南湖北一街南側(cè)。平方米的戶型市場供給不足；252。2%月到 7000望京新城 2023年 6月 5頁思源顧問第一部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場分析望京區(qū)域規(guī)劃望京板塊的劃分及其差異望京區(qū)域住宅市場總體供求現(xiàn)狀望京住宅平均價(jià)格走勢分析望京住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)望京區(qū)域住宅各戶型銷售狀況分析2023年 6月 6頁思源顧問按照該地區(qū)最新的城市規(guī)劃功能劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊北小河南側(cè)統(tǒng)稱為 A、 B2023年 6月 13頁思源顧問望京區(qū)域 2023 年以后開盤的各項(xiàng)目均價(jià)狀況目前望京區(qū)域的即將開盤的住宅項(xiàng)目的均價(jià)多為 1結(jié)論：望京地區(qū)對一居小戶型有較強(qiáng)的消化能力。－ B2023年 6月 65頁思源顧問B4 號樓標(biāo)準(zhǔn)層 D3 戶型兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積 平方米南北通透性較差；起居室面積較小，南向帶有飄窗，采光較好；主臥與次臥均向北，帶有飄窗；廚房面積較大大，并有服務(wù)性陽臺；衛(wèi)生間獨(dú)立，且為暗衛(wèi)；餐廳與起居室不獨(dú)立，且餐廳面積過大，采光差；過道浪費(fèi)面積過多。左右浮動；A組團(tuán)住宅預(yù)期總成交金額在 。樹立 USP － 獨(dú)特銷售主張 2023年 6月 111頁思源顧問B 組團(tuán)產(chǎn)品的 USPp 屬性定位：高品位、新生活；p 形象定位：安逸、舒適，能得到精神滿足的都市居所。㎡ /售價(jià)嘉美風(fēng)尚中心 商業(yè)中心 6 萬㎡ 大型一站式購物中心 未定 07 年 未定博雅國際中心 公寓 \ 寫字樓 \底商 8000 ㎡ 公寓寫字樓配套商業(yè) 產(chǎn)權(quán)出售不包租 06 年年底 萬元 / ㎡ (1702023 ㎡分割 )望京國際商業(yè)中心 商業(yè)中心 12 萬㎡大型一站式購物廣場 只租不售 07 年 3 — 12 元 / ㎡ / 日2023年 6月 139頁思源顧問商業(yè)類型 租金 代表性項(xiàng)目 租金住宅底商 58元 /6元 /日，對外出租 ,望京區(qū)域商業(yè)類型租金狀況表2023年 6月 140頁思源顧問望京區(qū)域人群消費(fèi)特點(diǎn) 區(qū)域性消費(fèi)水平差異化強(qiáng)，以南部建成區(qū)消費(fèi)力最差，中東部商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)力最高。 一月 212:01 上午 一月 2102:01January 28, 20231行動出成果，工作出財(cái)富。 02:01:4502:01:4502:01Thursday, January 28, 20231知人者智，自知者明。 2:01:45 上午 2:01 上午 02:01:45一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 02:01:4502:01:4502:01Thursday, January 28, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。日，部分與商家合作采用流水倒扣。平方米平方米）商鋪㎡ \文具 首先應(yīng)確定主題，例如：運(yùn)動、休閑等主題；然后各個(gè)細(xì)節(jié)都包含在這種風(fēng)格里，如杯墊、書簽、工服、紙杯等。家庭狀態(tài) 即強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化又注重家庭氛圍人員比例 多為中產(chǎn)階層2023