【正文】 前期策劃思考方案的種類 前期策劃思考方案的步驟程序 第一步 拓展部或其他途徑獲知項(xiàng)目信息 第二步 獲取項(xiàng)目基本的資料 第三步 拓展部與事業(yè)部對(duì)接 第四步 初步探討項(xiàng)目形成初步意見 第五步 實(shí)地考察項(xiàng)目和周邊市場(chǎng) 第六步 項(xiàng)目組對(duì)項(xiàng)目深化形成項(xiàng)目初步定位 第七步 方案框架內(nèi)容的確定 第八步 方案的撰寫與初步形成 第九步 項(xiàng)目組對(duì)方案的評(píng)判與修改 第十步 事業(yè)部對(duì)方案的審核與修改 第十一步 提交和匯報(bào)方案 前期策劃思考方案的一般架構(gòu) 目 錄 第一章 ……………………………………………… 市場(chǎng)狀況分析 第二章 ……………………………………………… 國(guó)家政策分析 第三章 ……………………………………………… 項(xiàng)目 swot分析 第四章 ……………………………………………… 目標(biāo)客戶群定位 第五章 ……………………………………………… 項(xiàng)目定位 第六章 ……………………………………………… 產(chǎn)品定位 第七章 ……………………………………………… 主題定位 第八章 ……………………………………………… 物業(yè)發(fā)展建議 第九章 ……………………………………………… 營(yíng)銷策略建議 第十章 ……………………………………………… 合作條件 前期策劃思考方案的關(guān)鍵點(diǎn) ? 對(duì)整體市場(chǎng)的熟知情況，對(duì)政策的正確預(yù)測(cè)和分析； ? 對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的準(zhǔn)確性，并分析出區(qū)域市場(chǎng)的需求和開發(fā)特點(diǎn)，并作對(duì)正確的趨勢(shì)預(yù)測(cè)； ? 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，差異化威脅； ? 依據(jù)項(xiàng)目客觀條件，尋找最核心最準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，根據(jù)需求定位項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)方向； ? 根據(jù)項(xiàng)目氣質(zhì)尋找項(xiàng)目最適合的開發(fā)概念和主題，尋找最合適的營(yíng)銷策略手段； ? 針對(duì)項(xiàng)目做準(zhǔn)確的成本投資分析，給開發(fā)商利潤(rùn)最大化的開發(fā)方案； ? 體現(xiàn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為建立合作關(guān)系奠定基礎(chǔ)工程。 OYEA品牌廣告語(yǔ) 釋義： 百搭時(shí)尚 個(gè)性運(yùn)動(dòng) 主畫面 1 主畫面 2 應(yīng)用表現(xiàn) 1—— 候車亭 應(yīng)用表現(xiàn) 1—— 路邊廣告 1 應(yīng)用表現(xiàn) 1—— 路邊廣告 2 應(yīng)用表現(xiàn) 1—— 畫冊(cè) 應(yīng)用表現(xiàn) 2—— 候車亭 應(yīng)用表現(xiàn) 2—— 路邊廣告 1 應(yīng)用表現(xiàn) 2—— 路邊廣告 2 應(yīng)用表現(xiàn) 2—— 畫冊(cè) 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)對(duì) OYEA品牌的具體要求 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè) 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)營(yíng)銷和推廣 提高時(shí)尚運(yùn)動(dòng)表現(xiàn) 的產(chǎn)品賣點(diǎn) 符合消費(fèi)者 心理訴求的市場(chǎng)定位和 品牌形象 合理、完善的產(chǎn)品線 商品力 商品力 形象力 執(zhí)行力 總 結(jié) ? 本方案是從目前我們所了解的 OYEA品牌有限的資料中所形成的思考 . ? 方案所談的，更多需要考慮的是要從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)實(shí)施品牌的結(jié)合傳播，也就是與營(yíng)銷相結(jié)合的整合傳播。 消費(fèi)者分析 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 消費(fèi)者分析 購(gòu)買行為考慮因素 科技 品牌 價(jià)格 質(zhì)量 款式和品牌是年青消費(fèi) 者購(gòu)買時(shí)尚運(yùn)動(dòng)物品的兩個(gè)主 要考慮因素 % % % % % 在考慮款式與品牌的同時(shí)， 價(jià)格也是其考慮到重要因素 消費(fèi)者更多的是把時(shí)尚運(yùn)動(dòng)物品當(dāng)成 是即時(shí)體驗(yàn)物品，所以其對(duì)質(zhì)量在品 牌的保障下考慮到相對(duì)少 對(duì)他們而言，通過(guò)產(chǎn)品的科技 以及科技所帶來(lái)的在生活和 體驗(yàn)上的即時(shí)利益是非常重要的 款式 Search Target鎖定目標(biāo) 基本特征 ?一 、 二級(jí)城市的 1835歲青年人 ,其中 2030歲為核心目標(biāo)消費(fèi)群體 ?擁有良好的教育背景 ?這部分人群經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng) ， 時(shí)尚意識(shí)很強(qiáng) ， 更換時(shí)尚商品的頻率高， 消費(fèi)占比較大 。 前期策劃思考方案的邏輯 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)； ? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)； ? 人口結(jié)構(gòu)決定消費(fèi)結(jié)構(gòu)； ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)決定開發(fā)方向； ? 開發(fā)方向決定項(xiàng)目定位； ? 項(xiàng)目定位決定主題概念； ? 主題概念決定營(yíng)銷策略。 ＊市場(chǎng)比較法價(jià)格推論 ＊ 目標(biāo)需求法價(jià)格驗(yàn)證 價(jià)格定位原則 前期策劃思考方案的理論六 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 自我實(shí)現(xiàn) 二次置業(yè)人群 一次置業(yè)人群 多次置業(yè)人群 自住目標(biāo)人群 馬斯洛需求層次與房地產(chǎn)置業(yè)次數(shù)的關(guān)系 前期策劃思考方案的理論七 二次置業(yè)人群 一次置業(yè)人群 多次置業(yè)人群 自住目標(biāo)人群 從房地產(chǎn)置業(yè)次數(shù)與房地產(chǎn)置業(yè)要求的關(guān)系 房地產(chǎn)六維圖 建筑 產(chǎn)品 配套 社區(qū)文化 物管 園林 自住型客戶 前期策劃思考方案的理論七 （靜態(tài)價(jià)格定位） 項(xiàng)目 因素 權(quán)重 尚書苑 綜藝曼哈頓時(shí)代廣場(chǎng) 香繽 時(shí)代 博客公寓 花樣年華 本項(xiàng)目 地段 20% 9 8 8 9 規(guī)模 12% 7 7 7 8 8 景觀 15% 8 8 8 8 周邊配套 10% 8 9 9 小區(qū)配套 9% 8 9 9 戶型結(jié)構(gòu) 12% 9 物業(yè)管理 7% 9 9 8 發(fā)展商 5% 8 8 9 升值潛力 5% 8 8 7 8 7 9 營(yíng)銷推廣 5% 8 8 9 系數(shù) 100% 實(shí)效營(yíng)銷 體驗(yàn)營(yíng)銷 立體營(yíng)銷 前期策劃思考方案的理論八 （媒體組合策略） 推廣手段： 主線 + 節(jié)點(diǎn) 推廣目的： 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷的“三性” 展示性 ： 銷售現(xiàn)場(chǎng)及實(shí)體景觀等對(duì)產(chǎn)品