【正文】 因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源物等 ,也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。 第四章、關(guān)于幾種概念住宅的知識(shí) ? 躍層、復(fù)式和錯(cuò)層住宅 ? 生態(tài)住宅 ? 綠色住宅 ? 花園式住宅 ? 智能化住宅的分類 躍層、復(fù)式和錯(cuò)層住宅 ? （ 1）躍層住宅：通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 2陽(yáng)臺(tái) ? 是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 1塔樓 ? 塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 居住組團(tuán) ? 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～ 3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ? 是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。廚房、衛(wèi)生間； 100mm厚空心磚。構(gòu)成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術(shù)、建筑形象，通常稱為建筑的三要素。 商品房預(yù)售許可證 ? （ 1）取得商品房預(yù)售許可證所需的工程形象：七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成 2/3的結(jié)構(gòu)工程。 ? （ 5）房屋抵押保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額的 保險(xiǎn)費(fèi)率年限，保險(xiǎn)費(fèi)率：2年以內(nèi)， 1％； 3～ 5年， ％； 6～ 10年， ％； 11～ 20年，％； 21年以上， ％。如辦理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款證明（存款證明不低于貸款的 20%）或提供股票、債券、房產(chǎn)、車產(chǎn)等證明。 四、常用銷售物料 ? 前言 ? 銷售道具 ? 銷售手冊(cè)內(nèi)容 ? 銷售表格運(yùn)用 前言 ? 銷售物料的制作一般由策劃部門協(xié)同銷售部和廣告公司、制作公司共同完成。工地現(xiàn)場(chǎng)的布置應(yīng)在開(kāi)盤前完成，一般需要約兩個(gè)月。把案前工作需要完成的事項(xiàng)按項(xiàng)目分類編排進(jìn)去。如果購(gòu)房者交了定金之后改變注意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高城物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向、以 2800元 /m2統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作為銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 共有房產(chǎn) ? 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 1工業(yè)用地 ? 是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。國(guó)有土地使用權(quán)的獲?。? ? （ 1）土地使用權(quán)出讓（政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式）： ? （ 2）土地使用權(quán)劃撥（無(wú)償），包括國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利的項(xiàng)目； ? （ 3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售 /交換 /贈(zèng)與）。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。 ? 房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。 房地產(chǎn)特性 ? 位置固定性 位置不可移動(dòng)性 ? 地域差別性 每一宗房地產(chǎn)價(jià)值都不相同 ? 高值耐久性 價(jià)值昂貴的消費(fèi)品 ? 保值增值性 土地稀缺性 ,致使房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間 ,并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種勞動(dòng)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。 1房屋所有權(quán) ? 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享有權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)（轉(zhuǎn)移的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）。 1倉(cāng)儲(chǔ)用地 ? 是指國(guó)家、省（自治區(qū)、直轄市）及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。 尾房 ? 尾房又稱掃尾房。 1二手房 ? 二手房即舊房。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。但這種方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售商品房。 無(wú)貼息返本銷售 ? 購(gòu)房者購(gòu)買物業(yè)后到不定期時(shí)期后（一般是 10～ 20年）發(fā)展商按原價(jià)將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。 基價(jià) ? 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 違約金 ? 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。表格上需注明項(xiàng)目、具體工作事項(xiàng)、需配合單位、時(shí)間表等。 策劃執(zhí)行 ? 在案前的準(zhǔn)備工作中，策劃部門扮演了什么角色呢？在工作進(jìn)度表中，專門有一大項(xiàng)為策劃執(zhí)行，即為策劃部需配合項(xiàng)目。 銷售道具 ? 位置圖、環(huán)境圖、鳥(niǎo)瞰圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費(fèi)資料、展示品（可分為：平面展示、立體展示、對(duì)比展示）、樣板間、形象展品（如廣場(chǎng)、游樂(lè)園等）、紀(jì)念品（贈(zèng)品）廣告牌、門前指引物、展板。 ? （ 3）若辦理公積金按揭需提供公積金卡、近期公積金繳存證明（由公積金所在開(kāi)戶銀行開(kāi)出，必須連續(xù)繳存半年以上）。 注意事項(xiàng) ? （ 1）客戶交完首期簽訂完《商品房買賣合同》后，請(qǐng)與當(dāng)日或七日內(nèi)到開(kāi)發(fā)商指定銀行辦理按揭手續(xù)； ? （ 2）以上費(fèi)用須備現(xiàn)金并與辦理按揭手續(xù)時(shí)交齊； ? （ 3）聯(lián)名購(gòu)房者必須再簽署《商品房買賣合同》和辦理按揭手續(xù)時(shí)全部到齊； 18歲以下可由其監(jiān)護(hù)人代簽； ? （ 4）以上按揭須知內(nèi)容將隨銀行的最新要求為準(zhǔn)。 ? （ 2）取得商品房預(yù)售許可證所需的開(kāi)發(fā)證照：建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程報(bào)建審核書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。 建筑物的分類 ? （ 1）按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。 柱 ? 柱是框架或排架結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來(lái)的荷載。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。 居住區(qū)級(jí)道路 ? 一般用以劃分小區(qū)的道路。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 2平臺(tái) ? 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 ? （ 2）復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是 ）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 花園式住宅 ? 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二，三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水，電，暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路，通信，購(gòu)物，綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。 生態(tài)住宅 ? 生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)、外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染的生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。 3閣樓（暗樓） ? 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。 2標(biāo)準(zhǔn)層 ? 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 1日照間距系數(shù) ? 根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。 居住小區(qū) ? 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍和，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 四、住宅的結(jié)構(gòu)形式知識(shí) ? 鋼結(jié)構(gòu) ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ? 混合結(jié)構(gòu) ? 磚木結(jié)構(gòu) ? 其他結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) ? 是指承重的主要構(gòu)件，是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 ? 墻體目前使用空心磚，墻體厚度一般為：外墻： 200mm厚空心磚（南方）；分戶墻： 200mm厚空心磚；內(nèi)隔墻： 100mm厚空心磚 。 三、房屋建筑面積 ? 建筑的含義 ? 建筑物的分類 ? 容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率 ? 水電及設(shè)備 ? 住宅建筑隔聲規(guī)范 ? 建筑物額構(gòu)造組成 ? 基礎(chǔ)和地下室 ? 墻 ? 柱 ? 樓板層及地坪 ? 1門常用尺寸 建筑的含義 ? 一是建筑物和構(gòu)筑物的通稱；二是建造活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。 ? 專業(yè)報(bào)建意見(jiàn) —— 教育意見(jiàn)、市政意見(jiàn)、人防意見(jiàn)、消防意見(jiàn)、環(huán)保意見(jiàn)、衛(wèi)生意見(jiàn)、綠委意見(jiàn)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 ? （ 4）印花稅：貸款金額 ％。工行牡丹信用卡金卡客戶或國(guó)家機(jī)關(guān)、金融保險(xiǎn)、科教文衛(wèi)、郵電通信、水電氣供應(yīng)、部隊(duì)系統(tǒng)人員在提供能證明本人身份的有效證件后，免提供單位收入證明。一目了然，便于時(shí)間的控制，很好的完成案前工作。因?yàn)槭峭罚@些都需要發(fā)展商的大力配合，而羅馬旗則需要策劃部門的通力合作。 ? 一般在作案前準(zhǔn)備時(shí)，先要做一份詳盡的工作進(jìn)度控制表。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20％。 二、價(jià)格與稅費(fèi) ? 均價(jià) ? 基價(jià) ? 起價(jià) ? 預(yù)售價(jià) ? 一次性買斷價(jià) ? 誠(chéng)意金 ? 定金 ? 違約金 ? 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ? 住宅單位綜合造價(jià) ? 11.、公共維修基金 ? 1銀行按揭 ? 1契稅 ? 1印花稅 均價(jià) ? 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)展非常迅速，這是因?yàn)樗蠌V大人民的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》 ? 本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒(méi)有拿到土地使用證。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 共同共有房產(chǎn) ? 共同共有房產(chǎn)，指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 住宅用地 ? 是指供居住的各類房屋用地。開(kāi)發(fā)商須通過(guò)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓程序取得土地使用權(quán)，并取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。 1房地產(chǎn)買賣合同 ? 是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所以房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 一級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng) ,是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng) ,既國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的市場(chǎng) ,出讓的土地可以使生地也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的房屋，車庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對(duì)購(gòu)房者而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 2商品房現(xiàn)售的條