【正文】 二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)不同的目的來(lái)劃分，如根據(jù) 服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)主體 ，可以劃分為如下內(nèi)容： 開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指 為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)象是經(jīng)營(yíng)者、建設(shè)者 消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指 為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)主要是消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者等，最基本的產(chǎn)品就是 按揭 和保險(xiǎn) 。 對(duì)比成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)，可以看出，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是極為 不規(guī)范、不成熟 ，存在許多急需改進(jìn)的地方。住房分配實(shí)行福利住房制度，單位分房是諸多福利中的一種，住房建設(shè)投入極其有限，導(dǎo)致住房非常緊張和短缺。 建筑業(yè)協(xié)會(huì) 最初是地方性組織 ，其運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)作流程如圖 1— 1。 房地產(chǎn)業(yè)雖然是發(fā)展較晚，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用隨著城市化的不斷深入發(fā)展而逐步增強(qiáng)，但其重要作用是毫無(wú)疑義的，因?yàn)樗哂惺滞怀龅?帶動(dòng)性 ， 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中 乘數(shù)效應(yīng) 非常明顯的組成 。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要 特點(diǎn) 包括如下幾個(gè)方面： 、借款多、周期長(zhǎng) 現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè) 特別是城市房地產(chǎn)業(yè)，一般來(lái)講 建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模 都非常巨大，任何單一的投資者從效益和風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮都會(huì)采取“ 合股 ”的形式，或采用一定的 財(cái)務(wù)杠桿 手段來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)， 借款 是普遍和“標(biāo)準(zhǔn)”的行業(yè)行為，而且 借款額都非常大 ， 建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和資金的回收周期特別長(zhǎng) 。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴(lài)。 Land Development Bank 與建筑業(yè)協(xié)會(huì)不同的是，土地開(kāi)發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，起源于歐洲大陸，其發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段： ⑴早期階段（ 17691849） 土地開(kāi)發(fā)銀行的核心是 土地 ，最重要的 主體是地主 ， 政府強(qiáng)制地主加入 ，同時(shí)出資并參與管理、監(jiān)督 ，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾。 這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)金融主要 以 房改金融 為特點(diǎn) ，一是信貸規(guī)模迅猛擴(kuò)張，二是通過(guò)政策性金融措施推進(jìn)房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場(chǎng)化創(chuàng)造了條件。 ⑶房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系不完善 正如我國(guó)的各個(gè)方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國(guó)的 房地產(chǎn)、金融、物權(quán)、產(chǎn)權(quán) 等整體法律體系建設(shè)還非常初步，法律對(duì)房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面，還有許多 規(guī)則需要建立完善， 房地產(chǎn)和資金的安全性、流動(dòng)性等等都需要全面和嚴(yán)格保護(hù) ，各種 市場(chǎng)行為還需要明確的規(guī)范指引 。 開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)從業(yè)人員最需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，我們也盡可能講得細(xì)一些，包括第五章、第六章，大體用三周的時(shí)間來(lái)完成。 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 一、房地產(chǎn)金融的概念 二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 三、本課程的設(shè)想和安排 一、房地產(chǎn)金融的概念 我們知道， 金融 是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通 。 ⑶豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品 豐富的產(chǎn)品是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完善的體現(xiàn)，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必定是以按揭 （ mortgage） 為中心的多產(chǎn)品、多服務(wù)市場(chǎng)， 融資渠道、形式都非常多樣，市場(chǎng)細(xì)化也比較明顯 ，不同風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)好者都能夠得到相應(yīng)的滿(mǎn)足。 地主 區(qū)域 土地銀行 中央 土地銀行 投 資 者 抵押 貸款 抵押 貸款 證券 資金 小結(jié) 土地開(kāi)發(fā)銀行 在 土地證券化、抵押貸款 方面的發(fā)展為現(xiàn)代房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也是 房地產(chǎn)市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)化發(fā)展的重要基礎(chǔ) 。 的正常運(yùn)行 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對(duì)金融業(yè)的 影響也是非常重大 的：市場(chǎng)過(guò)熱，造成投資饑渴癥，需求過(guò)