【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 ? 六、房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡政策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡政策存在以下可能： ? “營改增”時點未完項目按原稅制過渡 ? 在這種情況下對房地產(chǎn)企業(yè)不會產(chǎn)生任何影響，但對下游企業(yè)會造成影響，因仍按營業(yè)稅進行處理，下游企業(yè)不能取得增值稅專用發(fā)票，不能形成進項抵扣，從而使下游企業(yè)采取暫時不購買方式，有可能造成房企寫字樓、辦公樓銷售下降的現(xiàn)象。 ? 三、增值稅一般納稅人支付的二項費用在增值稅應納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 ? 開具后發(fā)現(xiàn)有誤的，同時具有下列情形的，按上述方法作廢： ? （ 1）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過銷售方開票當月； ? （ 2）銷售方未抄稅并且未記賬； ? （ 3）購買方未認證或認證結果為“納稅人識別號認證不符”、“發(fā)票代碼、號碼認證不符”（認證結果為：重復認證、密文有誤、列為失控發(fā)票，稅務機關扣留查明原因，進行處理） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準備 ? 二、不符合作廢條件的，需要開具紅字專用發(fā)票。 ? “當期”進項稅額就是上月已通過認證的進項稅額。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準備 ? 房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間具體規(guī)定： ? 基本規(guī)定：轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準備 ? 如何進行價稅分離，很簡單： 銷售額 =銷售價格 247。房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準備及注意稅收問題 市北分局 牟曉靜 營改增來了我們準備好了嗎 ? 營改增的腳步近了，房地產(chǎn)行業(yè)作為最后一批營改增行業(yè)，今年年底必將蛻去“營業(yè)稅”的外衣，披上“增值稅”的華裳閃亮登場，至此營業(yè)稅自 1993年稅制改革，歷經(jīng) 20多年的歷程終將退出中國稅制的歷史舞臺，完美謝幕，迎接我們的是“增值稅”的嶄新天地。 （ 1+房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率） 由于目前尚未發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)營改增增值稅稅率，初步推斷可能為 11%，為授課方便，暫按 11%稅率講解。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)為書面合同確定付款日期的當天；未簽訂書面合同或書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 ? 當期進項稅額不足抵扣的部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準備 ? 應納稅額計算相關規(guī)定： ? 為了保證計算應納稅額的合理、準確性，納稅人必須嚴格把握當期進項數(shù)額從當期銷項稅款中抵扣這個要點。自 2023年 1月 1日起，取消申請開具紅字專用發(fā)票的審核，納稅人通過網(wǎng)絡或辦稅服務大廳將擬開具紅字專用發(fā)票數(shù)據(jù)采集錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動進行數(shù)據(jù)邏輯校驗，通過校驗后生成開具紅字專用發(fā)票信息表編碼，納稅人即可開具紅字專用發(fā)票，將不再需要稅務機關審核后開具通知單的程序。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 ? 會計處理： ? 初次購買時： ? 借：固定資產(chǎn) 3500（價稅合計） ? 貸：銀行存款 3500 ? 借：應交稅費 應交增值稅（減免稅額） 3500 ? 貸：遞延收益 3500 ? 計提折舊時 ? 借：管理費用 3500247。 ? “營改增”時點未完項目執(zhí)行增值稅，超稅負部分返還 ? 在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)在營改增時點就應該嚴格按照增值稅進行處理，當期銷售計算銷項稅額，當期購進計算進項稅額抵扣。根據(jù) 《 中華人民共和國刑法 》 第 205條規(guī)定虛開增值稅專用發(fā)票構成犯罪，處 3年以下有期徒刑或拘役；虛開數(shù)額較大或其他嚴重情節(jié)的，處 3年以上10年以下有期徒刑；數(shù)額巨大或特別嚴重情節(jié)的處 10年以上有期徒刑或無期徒刑。技術維護費按照價格主管部門核定的標準執(zhí)行。作廢專用發(fā)票須在防偽稅控系統(tǒng)中將相應的數(shù)據(jù)電文按“作廢”處理，在紙質專用發(fā)票（含未打印的專用發(fā)票）各聯(lián)次上注明“作廢”字樣，全聯(lián)次留存。會計處理： 借：應付職工薪酬 非貨幣福利 5000 貸：銀行存款 5000 借：管理費用等 5000 貸：應付職工薪酬 非貨幣福利 5000 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準備 ? 計算進項稅額的“當期 ”確定： ? 國稅函 【 2023】 617號規(guī)定：增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開具的增值稅專用發(fā)票，應在 開具之日 起 180日內到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵