【正文】 ? 住房是人們不可缺少的基本生活資料 ， 住房問題是一個(gè)重大的社會經(jīng)濟(jì)問題 ， 這個(gè)問題解決的好壞 ， 直接關(guān)系著一個(gè)國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。從經(jīng)濟(jì)活力和人口密度來看，粵港澳大灣區(qū)的對于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 1）調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模及結(jié)構(gòu) 在房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱有引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)之前 ,信貸資金的控制尤為重要 ,特別要注意投放于開發(fā)商的信貸資金和投放于購房消費(fèi)者的信貸資金應(yīng)保持合理比例 ,目前 ,中國的房地產(chǎn)信貸資金更多地投放給了開發(fā)商 ,這也是中國房地產(chǎn)市場有效需求不足的重要原因。一要變項(xiàng)目前期審批后難以管理為全程監(jiān)督 ,進(jìn)行全程服務(wù)制約。 房企信托融資規(guī)模和收益率（單位：億元，%） 縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 ,在每一次房地產(chǎn)市場的升溫背后 ,都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的。 ? 許多中國人到海外購置投資房后，多半會用于出租。 北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理?xiàng)l例正式落地，樓市“回歸居住”更進(jìn)一步 規(guī)定其供應(yīng)對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，單身應(yīng)當(dāng)年滿 30 周歲，離異的應(yīng)滿 3 年；對非本市戶籍的“新北京人”分配比例應(yīng)不少于 30%。 ? 積極推進(jìn)金融財(cái)稅創(chuàng)新改革。 武漢要求全裝修住房實(shí)施分段限價(jià)，嚴(yán)控開發(fā)商通過裝修變相漲價(jià)。?？?、三亞、陵水、萬寧新購住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 5 年后方可轉(zhuǎn)讓。 湖南省從全省進(jìn)行調(diào)控， 就省直公積金貸款實(shí)施細(xì)則內(nèi)容進(jìn)行了更新，確定合理貸款期限最長不超過 30 年，最高貸款額度不超過 60 萬元。 3 月，北京調(diào)控進(jìn)一步升級，非京籍納稅年限由 5 年調(diào)整為連續(xù) 60 個(gè)月，同時(shí)將商住納入限購范圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房不低于 80%。 ? 為抑制房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，目前中國、加拿大、瑞典等多個(gè)國家紛紛出臺新一輪的樓市調(diào)控政策，針對成交價(jià)格、買賣資格、銀行信貸、房貸保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收（房產(chǎn)交易稅、印花稅、土地稅）等多個(gè)方面和領(lǐng)域進(jìn)行了管控。 房地產(chǎn)樓市成交情況 重點(diǎn)城市多數(shù)成交面積成交量下降 住宅土地投資強(qiáng)度在 2023年有較大提升，預(yù)計(jì) 2023年二線樓市將逐漸向買方市場過渡。 其中 ， 商品住宅竣工面積 71, ， 同比下降%， 降幅比 2023年 19月擴(kuò)大 ， 而上年同期為增長 %。但是我們也要看到 ,受各種不利因素影響和制約 ,我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中同時(shí)也會存在一些比較突出的難以解決的問題。 3+6 城市群二手房市場發(fā)展好于全國。 在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過 6就可視為泡沫區(qū)，但由于我國統(tǒng)計(jì)口徑等原因，計(jì)算出的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確。 2023 年， 房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。上海、南京、杭州周邊城市調(diào)控。此后多地效仿， 限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線深入，至 12月末， 全國已經(jīng)有超過 50 個(gè)城市實(shí)行限售措施。 供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng) ? 優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，提高土地招拍掛限制。 臨沂調(diào)控政策提出， 建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購買土地。 在房地產(chǎn)調(diào)控升級的大背景下，監(jiān)管層對資金違規(guī)流入樓市進(jìn)行了嚴(yán)控。 深化區(qū)域協(xié)同發(fā)展， 構(gòu)建一體化發(fā)展新格局 加快培育特色小鎮(zhèn)，助推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)， 2023年第一季度最新的全美出租空置率為 7%，而自住房空置率則降到 %，低于 2023年第四季度的 %。尤為嚴(yán)重的是 ,有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法 ,通過種種方式 ,低價(jià)獲得國有土地使用權(quán) ,造成土地資產(chǎn)的不斷流失 ,擾亂了法律框架下的招標(biāo)購地秩序 ,助長了行賄受賄不正常的風(fēng)氣 ,更重要的是損壞國家的土地儲備 ,進(jìn)而危害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。使決策者和購房者時(shí)時(shí)刻刻都了解房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 ,從而有效改變房地產(chǎn)信息不對稱的不利局面。無論何種模式 ,對低收人者實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼或相關(guān)資助都是必要的。 ? 參考美國房企十強(qiáng) 30%左右的市場占有率，可以預(yù)期未來，行業(yè)仍存有大量大企業(yè)兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機(jī)會 —所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)。 對此 ,我們要給予積極的重視 。龍頭開發(fā)商由于其競爭優(yōu)勢和市占率的不斷提升，業(yè)績?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L空間，而且隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機(jī)會。 2023年以后，隨著京津冀一體化的逐步實(shí)施和發(fā)展，首都經(jīng)濟(jì)圈人口吸引力大大增強(qiáng)。 2）總體稅負(fù)適中原則 3. 加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控 2）貸款利率和期限調(diào)整 利率是資金借貸的成本 ,直接影響市場各方主體的未來預(yù)期收益。住宅作為人民群眾生活的基本物質(zhì)條件 ,在某些地區(qū)卻成為了“房東”階層進(jìn)行投資甚至是投機(jī)的生財(cái)工具。房企的融資方式非常多元化，創(chuàng)新的融資方式也層出不窮。后者對投資影響較大，以下關(guān)注的都是出租空置率。 ? 中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場》的通知，指出嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸，個(gè)人綜合消費(fèi)貸最高額度不準(zhǔn)超過 100 萬元，最長貸款期限不得超過 10 年，對已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。加大聯(lián)合懲戒， 維護(hù)住房公積金購房貸款權(quán)益。 北京發(fā)布《 20232023 年及 2023 年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃未來 5 年供應(yīng)住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設(shè)需求。 另外， 南昌針對“三限房”做出 5 年限售的規(guī)定； 石家莊將限售政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，以 2023 年 5 月 1 日為時(shí)間點(diǎn)，規(guī)定取得預(yù)售證或建設(shè)規(guī)劃批文在 2023 年 5 月 1 日前的，購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿 2 年方可上市轉(zhuǎn)讓，在這之后的則需滿 5 年方可上市轉(zhuǎn)讓。 ? 廈門連續(xù)出臺政策升級限購門檻，限制本市單身人士購房，將非本市戶籍家庭納稅或社保繳納年限提至 3 年，并要求通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后再次購買住房需滿 3 年。 從政策出臺時(shí)間維度來看， 2023 年 3 月以來，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期， 2023 年 35 月是政策密集出臺高峰期。 ? 不同的城市發(fā)展基礎(chǔ)，導(dǎo)致城市之間的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了日趨明顯的分化，房價(jià)也在不斷拉開距離。 ? （ 1）一線城市住房按揭 貸款 的發(fā)放速度近期明顯加快，貸款利率也較為平穩(wěn)，北京首套房按揭貸款利率從 2023年三季度的基準(zhǔn)利率上浮 10%到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率上浮 5%；（ 2）信貸分配發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，有利于一二線樓市額度的釋放。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2023年12月份“國房景氣指數(shù)”為 ，比 2023年 9月份提高 點(diǎn)，比上年同期提高 。 參考 觀研天下發(fā)布 《 2023年 中國 房地產(chǎn) 市場分析報(bào)告 行業(yè)深度分析與投資前景研究 》 ? 全國 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)保持連續(xù)小幅增長，全年“國房景氣指數(shù)”始終穩(wěn)定在 100點(diǎn)到 102點(diǎn)之間的適度景氣水平上，房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)。 ? 盡管 2023年居民端 資金 面持續(xù)收緊，我們預(yù)計(jì)2023年一二線城市居民端資金面邊際放松空間比較大，從而為一二線城市需求復(fù)蘇提供較強(qiáng)支撐。 ? 此圖是百城房價(jià)收入比分布圖，顏色越嚴(yán)重的房價(jià)收入比越嚴(yán)重