【正文】 :25:2023:25Feb239Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。 15:2 5:201 5:25:2 015:2 . 9 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。 提升 價值 尾聲 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、推廣主題 引導期 開盤強銷期 持續(xù)期 尾盤期 開盤強銷階段， 主打產(chǎn)品線，強化產(chǎn)品細部 ，讓目標受眾從各個方面進一步加深對產(chǎn)品的印象。 培訓管理 激勵管理 媒體管理 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 媒體管理 ? 經(jīng)過一個完整推廣周期之后，預計會出現(xiàn)這樣的廣告效果： 在正常周期之內，預訂、銷售順利； 樹立起本案的區(qū)域品牌知名度和美譽度； 樹立了項目部分潛在消費群的關注。 ?資詢查詢 對于準定購客戶，要求客戶在簽署定購單前必須提供個人資料給予查詢，使在簽約前客戶的貸款能力有了了解，使簽約當天貸款合同也同時順利完成，這樣加速了貸款到帳時效。 銷售速率： 短、平、快實現(xiàn)銷售目標。 中部 頂 部 底部 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 創(chuàng)造 價值 配套 規(guī)劃 戶型 立面 配套 服務 中產(chǎn)階段對于智能化設備最關心的重點：首先是安全，其次是舒適，最后是有效和方便。 ? 看中空間舒適度，及未來升值潛力。 —— 【 城南，中心外擴第一圈 】 聚焦城南 聚焦新市政 如皋樓市發(fā)展總結 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 建設中 已建成 發(fā)現(xiàn) 價值 如皋發(fā)展趨勢聚焦 — 城南 如皋樓市發(fā)展趨勢 聚焦城南 西南因新市政的遷入，價值更為明顯 【 西南 如城未來房產(chǎn)開發(fā)領軍 】 西南、東南、城南，三區(qū)成為未來供應主力區(qū) 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 聚焦新市政 如皋樓市發(fā)展總結 受城北傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)的影響，城區(qū)住宅向南挺進 發(fā)現(xiàn) 價值 如皋發(fā)展趨勢聚焦 — 新市政 如皋樓市發(fā)展趨勢 聚焦城南 如皋南部，經(jīng)歷新市政的遷入，成熟度加快 市政支撐力度強大，離南通近 市政高度：新市政辦公樓建設規(guī)劃帶動板塊交通等配套 經(jīng)濟高度：新市政將加大對區(qū)域經(jīng)濟的投入 政治高度：關乎城市地位，如皋整個城市未來全情投入 未來遠景：區(qū)域價值將被全城認識，成為城市對外平臺， “ 新興城市居住聚集區(qū) ” 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 市政板塊成為地產(chǎn)開發(fā)熱點 聚焦新市政 如皋樓市發(fā)展總結 嬰兒期 青春期 成年期 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 區(qū)域成熟度 時間 發(fā)現(xiàn) 價值 如皋樓市發(fā)展總結 如皋樓市發(fā)展趨勢 聚焦新市政 聚焦城南 如皋樓市發(fā)展總結 如皋土地供應趨勢 【 新市政 】 “ 新城市中心” 項目市場定位： 城南 生活向尚 集居住、商業(yè)、娛樂、休閑于一體的至尚生活， 城市中產(chǎn)階段人群享受高品質居住氛圍的高尚社區(qū)。生活向尚 品質打造 城區(qū)向南 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 實現(xiàn) 價值 案名展示 廣告總精神 推廣策略 推廣步驟 、案名展示一（以項目區(qū)位命名） ? 案名闡釋 以當?shù)刂频隇閭鞑ッ}絡，制造眼球； 以尚東為區(qū)域指引點，制作價值； 以苑為產(chǎn)品注釋，制造說明； ? 類似建議 麗都麗景 香舍麗都 陽光麗都 香榭麗舍 麗都新城 德潤 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 實現(xiàn) 價值 三、整合營銷策略（二） 一）營銷切入點 二）行銷組合 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 實現(xiàn) 價值 營銷切入點 營銷切入點 引擎一：城南 —— 當城市思路開始遷徙，價值隨我們前行； 引擎二：新市政旁 —— 市政旁即是市中心，這一觀點無須佐證； 引擎三：五星級酒店 —— 對望麗都酒店，毗鄰電信大樓，萬千繁華于眼底； 引擎四：大劇院 —— 從一個城市的地標，到一種居住的生活藍本； 引擎五：新世紀廣場 —— 在一片都市的綠洲上開始新的生活； 引擎六：建筑 —— 純板式小高層，創(chuàng)領全城 ； 引擎七：產(chǎn)品 —— 創(chuàng)新型戶型打造，全景生活樣本； 引擎八：品牌 —— 實力凝聚，誠信開發(fā)，德潤 2023年度巨擘力作； 行銷組合 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 八大引擎 奠定“全方位名宅”標準 實現(xiàn) 價值 行銷組合 行銷組合 營銷切入點 行銷組合 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 體驗行銷 口碑行銷 事件行銷 VIP 行銷 時機行銷 項目品質的感受 ?現(xiàn)場實景 ?示范單元 ?服務體驗 維護和關注客戶 ?節(jié)日關懷 ?進度告知 ?活動組織 制造熱點 附應產(chǎn)品 ?城市發(fā)展 研討會 ?隨機事件 強強聯(lián)手 合作共贏 ?優(yōu)質客群 ?形象拔高 ?軟硬結合 節(jié)假日定時促銷 ?感恩促銷 ?婚房促銷 ?團圓促銷 實現(xiàn) 價值 四、整合營銷階段劃分 一）階段劃分 二）階段內容 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 實現(xiàn) 價值 階段劃分 階段劃分 階段內容 導入期 準備階段：項目概念導入，建立專業(yè)化服務體系，告誡本案即將入市 提升知名度 強銷期 市場銷售升溫階段：宣傳直接配合公關、促銷，促成下單 強化知名度 開盤期 市場銷售全面啟動階段：強化特色優(yōu)勢，運用促銷組合，強勢品牌 擴大知名度 掃尾期 即服務階段：建立客戶檔案，配套、物業(yè)引進，進行清盤 深化知名度 持續(xù)期 市場銷售保溫階段：進一步理性認識，使產(chǎn)品形象清晰化，保持銷售 延續(xù)知名度 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 實現(xiàn) 價值 階段內容 階段內容 階段劃分 階段 時間劃分 主題 SPPR 媒體 第一階段 預熱期 —— 城市向南 評定的依據(jù)是半年度的業(yè)務人員月均銷量分值 20％ +半年度銷售總量分值 50％ +行為表現(xiàn)分值 30％。 ?短信數(shù)據(jù)庫：移動、聯(lián)通 ?名單數(shù)據(jù)庫：銀行信用卡、電信賬單 ?商會數(shù)據(jù)庫：浙商、蘇商會 ?城區(qū)高端場所（銀行、酒店） 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、活動體驗 引導期 開盤強銷期 持續(xù)期 尾盤期 在客戶積累到一定量后，需定期舉辦一些 SP/PR活動，通過活動與客戶形成互動，加速客戶對產(chǎn)品的認知與接受。 活動主線二：產(chǎn)品推介活動 例： 高尚“禮”遇，傳世如城 聯(lián)合浙江旅游局，舉辦文化月活動，以周為單位舉辦如旅游展覽、美食體驗等活動，邀請客戶及其朋友共同參與，以高尚社會文化為切入點，讓客戶感受本案的精神魅力，在活動中鎖定老客戶推介的新客戶。 蓋茨運用的管理風格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 1 5:2515 :2515 :25:20 前方充滿著未知，但我必須得走。 管理就是做好無數(shù)小的細節(jié)工作。 2023年 2月 9日星期四 3時 25分 20秒 企業(yè)的成功靠團隊，而不是靠個人。 15:25:2023:25:2023:252/9/2023 3:25:20 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 下午 3時 25分 :25February 9, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 下午 3時 25分 :25February 9, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 15:25:2023:25:2023:252/9/2023 3:25:20 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 202 3年 2月 9日 20 23年 2月 9日星期四 做生意，要隨著形勢的變化而變化。 不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。延續(xù)本案精神階層的低調風格，開盤執(zhí)行雖已嫻熟，但需加強現(xiàn)場服務，始終保持優(yōu)質的銷售狀態(tài)。 主力媒體： 《 揚子晚報 》 、 《 南通廣播電視報 》 輔助媒體： 《 長三角 》 電視媒體：電視字幕，家園欄目 戶外媒體 ?戶外延用（內環(huán)線、車身、機場廣告牌） ?區(qū)域周邊引導旗（福壽路等） ?中心區(qū)域引導旗（中山、海陽沿路） 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、決戰(zhàn)開盤前后 引導期 開盤強銷期 持續(xù)期 尾盤期 開盤階段最為重要的推廣形式， 需增加活動舉辦頻率，定期進行客戶維護，與客戶形成良好的互動，進一步分析客戶心態(tài)，保證開盤銷量及后期持續(xù)銷售。 培訓管理 激勵管理 媒體管理 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、激勵機制二 充分調動業(yè)務人員積極性關心案場，每天安排業(yè)務人員值日。考核至開發(fā)商環(huán)節(jié)時，未達到要求將可能淘汰，以激勵業(yè)務員均認真對待。 大眾類媒體為輔 ，強化“城南價值”“新城市中心”概念炒作，形成社會輿論，引發(fā)市場進一步關注。 面積比例 面積控制 房型 30% 中等戶型 20% 90~105平米 2+1房（平層） 10% 106~120平米 3+1房 70% 小戶型 35% 90平米 小 3房 35% 60+70平米 3房（拼戶得到大戶型） 配比比例 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 創(chuàng)造 價值 、戶型 規(guī)劃 戶型 立面 配套 服務 戶型設定 人性化 —— 按照中產(chǎn)階級的生活狀態(tài)設定面積空間 功能“超全” —— 功能齊全，以終極平層居所為考慮方向 個性化 —— 滿足目標客戶對于居住功能的特殊需求。 新城市中心 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 創(chuàng)造 價值 目標客戶研判 、目標客戶分析 目標客戶分析 目標客戶定性 客戶需求總結 發(fā)展圈：以成熟社區(qū)氛圍及社區(qū)文化為導入的客戶 選擇新市政中