【廣州百嘉信地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)(楊軍艇)(專業(yè)版)
【正文】 13:55:5013:55:5013:552/6/2023 1:55:50 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 13:55:5013:55:5013:55Monday, February 6, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 30 業(yè)態(tài) 所占營(yíng)業(yè)面積比例 所占營(yíng)業(yè)額比例 女裝 22% 16% 男服 15% 15% 金飾 19% 28% 音響 10% 12% 日用品 10% 11% 折扣店 11% 10% 運(yùn)動(dòng)系列 12% 7% 天河城百貨 營(yíng)業(yè)面積為 3萬(wàn)平方米 , 其中以 男服 和金飾 的贏 利能力最強(qiáng)。 控制銷售區(qū)域。根據(jù) 我的經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)物中心選址要考慮四個(gè)主要 因素： 1) 消費(fèi)人口，客流量 2) 交通狀況 3) 商業(yè)環(huán)境 4) 地形特點(diǎn) 5 地點(diǎn) 商圈不可移動(dòng)性 (如香港的尖沙咀多 年來(lái)都是商業(yè)旺地 ) 城市發(fā)展方向性 (如天河城的成功 也有賴于城市東 移的發(fā)展方向 ) 9 三、購(gòu)物中心選址 地形特點(diǎn)（六不宜） 快速路旁沒緩沖區(qū)不宜 高架路、立交橋下不宜 斜坡頂不宜 臺(tái)階太高不宜 火車站、汽車站旁不宜 不是客流必經(jīng)之路的地下層不宜 7 人流 有可能達(dá)到性 消費(fèi)群的固定性 花花世界的人流到達(dá)性差，故不可能做個(gè) SHOPPING MALL 華南 MALL也是因?yàn)闆]有固定消費(fèi)群，所以難以經(jīng)營(yíng)成功 東莞第一國(guó)際里的中華百貨，星 期日 15： 30去只有 2個(gè)顧客。 返租回報(bào)盛極一時(shí)，目前幾無(wú)成功先例。 名牌進(jìn)來(lái)租金很低，大品牌廣告很少為項(xiàng)目 做（如肯德基做廣告很少宣傳在天河城）， 而小品牌做廣告時(shí)往往宣傳在天河城的位置。 , February 6, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 6日星期一 1時(shí) 55分 50秒 13:55:506 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 下午 1時(shí) 55分 :55February 6, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 七、經(jīng)營(yíng)之道 租金不是衡量效益 的唯一標(biāo)準(zhǔn) 32 Question 2 Question 3 Question 4 Question 5 租戶是發(fā) 展商的戰(zhàn) 略合作伙 伴，工作 方式不能 吵架 消費(fèi)者 是上 帝，租 戶是老 板 商場(chǎng)保 安的責(zé) 任：為 顧客服 務(wù) 提高租 價(jià)的核 心是整 個(gè)商場(chǎng) 品牌的 提升 整體的 推廣活 動(dòng)：商 場(chǎng)生命 力的標(biāo) 志 33 成功案例 天河城人為地創(chuàng)造了一個(gè)商圈 是真正意義上的英雄創(chuàng)造歷史 在繁榮天河的過(guò)程中起了重要的作用 天河城的經(jīng)營(yíng)面積為 10萬(wàn) m2,其中吉之 島和天河城百貨經(jīng)營(yíng)面積為 5萬(wàn) m2， 這兩大主力店對(duì)天河城的旺場(chǎng)起了很 重 要的作用。 “百萬(wàn)富翁進(jìn)來(lái)不掉份兒，打工仔進(jìn)來(lái) 10塊錢可以下樓”，盲目追求高檔，只 會(huì)自絕于中國(guó)消費(fèi)者。 11 老板 /政府 經(jīng)營(yíng)操盤者 租戶 消費(fèi)者 四、購(gòu)物中心如何獲利 購(gòu)物中心獲利是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的過(guò)程。利益分散必然 導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)分散，進(jìn)而導(dǎo)致品質(zhì)下降。 25 招商困難如何解決 ? 招商者一定要有氣勢(shì)，不能給商戶鎮(zhèn)住。 38 十、購(gòu)物中心與住宅地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的差異 ：購(gòu)物中心選城市中心、住宅地產(chǎn)可選城 外；購(gòu)物中心越熱鬧越好，住宅地產(chǎn)要求私
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