【正文】 21:02:1721:02:1721:022/7/2023 9:02:17 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 21:02:1721:02:1721:02Tuesday, February 7, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。 – 萬達開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個項目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達到 50%： 50% – 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強對開業(yè)項目物業(yè)的長期專業(yè)化托管，強化收益權(quán)運營機制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。合理處理高價獲得的土地，“尋求合作伙伴共同 開發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲備 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 大連萬達集團成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 ＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域 ＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式 。 其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產(chǎn)項目， 它的商業(yè)地產(chǎn)項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟收入的不同、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。特別是2023年以來，近６年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以 大大弱 化招商的風險，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費。 /劣勢分析 ：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高， 資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風險 ； 缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導致商場經(jīng)營失敗。 投資回報形式 小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對企業(yè)的資金要求、運營能力要求更高。李嘉誠先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那 就是 “ 地段，地段，還是地段 ” 商業(yè)對 “ 易達性 ” 的要求很高 ，要求具備較強的輻射力 地段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /住宅 ： 客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。 商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。 租售模式 隨著社會的發(fā)展和科學技術(shù)的進步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復雜化。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 大型商業(yè)地產(chǎn)項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 沉淀資金較多， 并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足的資金支持 。為什么？ d 舉例：四大天王的榜樣 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重利 結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。 /劣勢分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山 ，導致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營失敗者十之八九。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn) ” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和 喜好為設(shè)計原點，以資本市場上市為目的，進行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。 8 開業(yè)經(jīng)營 項目施工 項目招商 項目設(shè)計 項目規(guī)劃 土地獲取 融資 項目選擇 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項目設(shè)計 項目施工 項目貸款 項目銷售 /招商 開業(yè)經(jīng)營 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 運 營 管 理 收 益 模 式 運營管理 第三部分 借 鑒 篇 利用專業(yè)運營機構(gòu)，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。 （ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右 。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓： – 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 ?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認。 售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 下午 9時 2分 17秒 下午 9時 2分 21:02: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 7日星期二 下午 9時 2分 17秒 21:02: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 7日星期二 下午 9時 2分 17秒 21:02: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 渠道三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運營商身份 戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度 區(qū)域布局： 二、三線城市 ■重點關(guān)注具有顯著的人口導入型特點的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點 ■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費 ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風險， 維護商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜 過高、選址不宜過遠、建筑不宜過長、不宜一 賣了之 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 第四部分 建 議 篇 通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達政府牌 ■ 一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位； ■ 二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓 1萬人上崗就業(yè)； ■ 三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達到 2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收； ■ 四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問題？ ■ 規(guī)模的問題？ ■ 投資和回報的問題？ ■ 招商的策略和時機問題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？ ■ 建筑設(shè)計和經(jīng)營需求的問題？ ■ 主力店引進與整體收益的問題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？ ■ 專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？ 對商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 科學設(shè)立開發(fā)程序 第四部分 建 議 篇 項目選址 獲取土地 項目設(shè)計 1 項目招商 選擇融資渠道 項目規(guī)劃 項目施工 6 7 開業(yè)經(jīng)營 8 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 3 2 4 5 市場 調(diào)查 規(guī)劃 設(shè)計 商業(yè)項目 工程建設(shè) 1 業(yè)態(tài)設(shè)計 與主力店招商 商業(yè) 分割 5 招商策劃與招商工作 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 2 4 6 3 商業(yè)經(jīng)營管理 7 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 – 第六 、缺乏有成熟經(jīng)驗的項目規(guī)劃、招商管理和運營管理團隊，項目業(yè)態(tài)組合人為硬來，功能匹配缺位，多數(shù)項目在招商上都感覺乏力。 （ 3）占地面積在 5萬平左右， 建筑面積在 15萬平左右 。2023年末土地儲備躥升至 2620萬平方米。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進入。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是 2023年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十 萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行 準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 賣給自已的 REITs。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔 營區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進駐能提