【正文】 提交“大而全”的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設的相關知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混 外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級： 6級、 7級、 8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價 關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？ 16 本報告是嚴格保密的。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標 、協議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） ?什么情況之下用什么方式？ 招標將會增多 ?目前的現象：北京雙限、深圳背負 15%返還指標等 6 本報告是嚴格保密的。 房地產項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產項目的整體開發(fā)經營行為如何？ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費者 、 消費者之間的轉移 。 13 本報告是嚴格保密的。 我們將結合具體案例來講解經濟評價在決策中的運用 —— 案例 1 ?協助決策物業(yè)形態(tài) —— 案例 2 ?協助決策資金計劃 —— 案例 3 ?協助決策容積率 —— 27 本報告是嚴格保密的。 29 本報告是嚴格保密的。 課題二：經濟評價的應用 19 本報告是嚴格保密的。（一介莽夫） 7 本報告是嚴格保密的。 2 本報告是嚴格保密的。 討論：順馳在發(fā)展擴張中，哪些問題值得檢討？ 11 本報告是嚴格保密的。 房地產開發(fā)成本構成 開發(fā)成本 ?土地出讓費用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費 ?建安工程費 ?室外工程費 ?公共配套設施費 ?不可預見費用 ?開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費） 開發(fā)費用 ?管理費用 ?銷售費用 ?財務費用 24 本報告是嚴格保密的。 Thanks! 32 本報告是嚴格保密的。 項目經濟評價的使命是模擬一條現金流，幫助項目開發(fā)者決策。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 主要決策問題（錢、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度 ?決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門 9 本報告是嚴格保密的。開發(fā)流程及經濟評價 顧問課程講義： 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 項目決策案例 —