【正文】 本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)辦公樓的需求將主要是以中檔辦公樓為主 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 大量出現(xiàn) 中高檔是主體 開發(fā)類型 無 驅(qū)動(dòng)力 區(qū)域功能完善的利好 開始出現(xiàn) 以中檔為主 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 市政投入帶來的前景 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)時(shí)間 寫字樓聚集 高檔 區(qū)域成熟 客戶 為第二產(chǎn)業(yè)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：金融類服務(wù)行業(yè) 大型、跨國的服務(wù)業(yè) 煙臺(tái) 35年?duì)顩r ?煙臺(tái)全市： 第三產(chǎn)業(yè)比例僅為 35%，比例較低 ?萊山區(qū)： ?市政府雖在萊山區(qū)辦公，但行政配套未完善 ?新區(qū)的主要功能世貿(mào)中心等項(xiàng)目還處在建設(shè)期，新區(qū)未成形 ?萊山區(qū)的城市化率為 33%，城市化水平在全市處于中低水平 辦公樓檔次以中檔為主，目標(biāo)客戶以投資客和服務(wù)業(yè)為主 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率確定的主要內(nèi)容 4地塊容積率 公建商業(yè)總量 商業(yè) ?級(jí)次及設(shè)臵原因 ?規(guī)模及設(shè)臵依據(jù) ?開發(fā)時(shí)間 寫字樓 ?檔次及設(shè)臵原因 ?開發(fā)時(shí)間 住宅 ?容積率 ?物業(yè)類型 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2/23/2023 山東新城市中心發(fā)展策略報(bào)告 謹(jǐn)呈：新城市臵業(yè)發(fā)展有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新容積率下 4號(hào)地塊住宅總量統(tǒng)計(jì) 地塊 容積率 占地面積 (萬平方米 ) 住宅面積 (萬平方米 ) 總?cè)藬?shù) (全部按住宅，130平米 /套估算 ) 1號(hào)地 21 42 9600 2號(hào)地 26 6000 4號(hào)地 32 7200 小計(jì) 50 100 22600 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 考慮到 4地塊土地均為招拍掛用地，容積率必須是固定值，且政府所給占地面積為毛地，有退紅線的要求，因此容積率取下限 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 辦公樓檔次 中檔寫字樓 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 本項(xiàng)目處于起步期 辦公樓發(fā)展規(guī)律 煙臺(tái)城市現(xiàn)狀 本項(xiàng)目定位于中檔寫字樓 會(huì)展中心案例 辦公樓炷的綜合體案例 建議 3號(hào)地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目公建商業(yè)的規(guī)模 不低于 4塊地綜合開發(fā)面積的 25% 社區(qū)級(jí)商業(yè)規(guī)模 區(qū)域級(jí)商業(yè)規(guī)模 地塊 住宅面積 總戶數(shù) 總?cè)丝? 商業(yè)面積 4號(hào)地 90150萬平米 6130— 10000戶 1800030000人（按 3人 /戶） 27000平米 煙大等 30000人 27000平米 小計(jì) 60000人 54000平米 商業(yè)總量為 36萬平米 商業(yè)總量為 12萬平米以上 區(qū)域性商業(yè)中心 10萬平米以上 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民和外來消費(fèi)者 新城市中心商業(yè) 12萬平米以上 車行 30分鐘內(nèi)居民 城市級(jí)商業(yè)規(guī)模 商業(yè)總量為 30萬平米以上 城市級(jí)商業(yè)中心 30萬平米以上 全市及外來旅游、公務(wù)人員 按社區(qū)和區(qū)域雙級(jí)次，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模確定為 1520萬平米 考慮區(qū)域未來發(fā)展空間，本項(xiàng)目商業(yè)總規(guī)模確定一個(gè)彈性范圍 不低于 25萬平米，即不低于 4塊地總建面的 25% 商業(yè)面積的彈性范圍利于項(xiàng)目的后期操作及利潤最大化發(fā)揮 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4塊地功能及指標(biāo)確定總原則 原則 1：中高檔住宅開發(fā)為主，先期開發(fā) 原則 3：以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主 原則 2：辦公以中檔為主，中后期開發(fā) ?在 102萬平米的總開發(fā)量中，住宅將占到 50%以上的比例 ?中高檔住宅將是最早入市的物業(yè)類型 ?辦公樓檔次不宜走高檔以及大投入的超高層 ?應(yīng)在新市區(qū)會(huì)展等市政設(shè)施投入之后再開發(fā) ?商業(yè)公建的總量將主要由住宅區(qū)的人口決定 ?集中性大型商業(yè)將不會(huì)是本項(xiàng)目商業(yè)的核心形式 原則 4：物業(yè)類型和容積率的設(shè)臵要彈性化 ?部分地塊物業(yè)類型定位應(yīng)綜合考慮，功能最好復(fù)合化 ?容積率以給出區(qū)間和范圍，不宜固定為具體數(shù)值 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀 多重屬性并存，核心屬性不清晰 體育 公園 會(huì)展 酒店 辦公 濱海 旅游 新市府 商貿(mào) 大學(xué) 住宅 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 核心屬性不清晰 ?目前以各大學(xué)為主的 文教區(qū)特征最為明顯 ?市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，但未形成政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)之類的區(qū)域概念 ?商務(wù)區(qū)是在南山集團(tuán) 2和 1號(hào)地的會(huì)展、公建、辦公等設(shè)施修建之后才會(huì)形成 ?旅游區(qū)僅有濱海旅游帶，體育公園仍處于修建中 多重屬性并存 項(xiàng)目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4地塊 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市新中心區(qū)開發(fā)對(duì)本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級(jí)和區(qū)域性商業(yè)為主 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級(jí)商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 城市級(jí)商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 本項(xiàng)目 4塊地開發(fā)周期 ?本項(xiàng)目 4塊地應(yīng)主要以中高檔住宅開發(fā)為主先開發(fā)，商業(yè)以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主，辦公以中檔為主 ?因項(xiàng)目開發(fā)周期較長，物業(yè)類型和容積率的設(shè)臵應(yīng)保持彈性 03年 45年 610年 10年后 時(shí)間 開發(fā)類型 ?不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)面積確定的一般規(guī)范 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模將以社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主 基本要素 市級(jí)中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)級(jí) 商業(yè)中心 新城商業(yè)中