【正文】 三月 2105:59:4705:59Mar2124Mar211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 三月 21三月 2105:59:4705:59:47March 24, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 經(jīng)營(yíng)的前瞻性 +準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 +優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 +出奇制勝的營(yíng)銷策略 尚佳的口碑尚佳的口碑 +品牌效應(yīng)品牌效應(yīng)市場(chǎng)定位X 決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境宏觀大環(huán)境Y 決策基因華燕策劃華燕策劃F1線：判斷線：判斷F2線：創(chuàng)新線：創(chuàng)新本項(xiàng)目本項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃市場(chǎng)定位策劃板塊分析產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型區(qū)位板塊區(qū)位板塊特殊因素特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率容積率總占地面積總建筑面積價(jià)格單套建筑面積單套占地面積花園面積項(xiàng)目容積率分析本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 ，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場(chǎng)的差異化因素；區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開(kāi)發(fā)““ 中高檔別墅中高檔別墅 ””的條件容積率指標(biāo)符合中高檔別墅開(kāi)發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目已經(jīng)具備區(qū)域開(kāi)發(fā)中高檔產(chǎn)品的先決條件 本項(xiàng)目是目前板塊內(nèi)潛在開(kāi)發(fā)量本項(xiàng)目是目前板塊內(nèi)潛在開(kāi)發(fā)量最大的一個(gè)項(xiàng)目最大的一個(gè)項(xiàng)目1. 與其他容積率相近似樓盤與其他容積率相近似樓盤的產(chǎn)品多為純獨(dú)立別墅的產(chǎn)品多為純獨(dú)立別墅2.4..6. 區(qū)域內(nèi)缺乏較有特色的雙拼別墅區(qū)域內(nèi)缺乏較有特色的雙拼別墅3. 目前已售完的項(xiàng)目其主要所面目前已售完的項(xiàng)目其主要所面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)的臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)的4. 區(qū)域板塊內(nèi)與本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)區(qū)域板塊內(nèi)與本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì) 相同的項(xiàng)目不多，且多已售完；相同的項(xiàng)目不多，且多已售完；競(jìng)爭(zhēng)性較小競(jìng)爭(zhēng)性較小5.3.項(xiàng)目與區(qū)域板塊內(nèi)比較項(xiàng)目與區(qū)域板塊內(nèi)比較從板塊內(nèi)的市場(chǎng)分析，客觀上要求本項(xiàng)目不僅僅局限于板塊內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要與鄰近的競(jìng)爭(zhēng)板塊相比較；****** 位于位于 A9公路的第一匝道口，往返公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；于市區(qū)較為便捷； 趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的形成了別墅中的 ““ 古北效應(yīng)古北效應(yīng) ““ ，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升；綜合品質(zhì)得到了極大的拉升； 目前板塊內(nèi)尚無(wú)生活配套設(shè)施，目前板塊內(nèi)尚無(wú)生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服；側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服； 板塊的發(fā)展趨勢(shì)是向南部的佘山板塊的發(fā)展趨勢(shì)是向南部的佘山地區(qū)，將會(huì)形成上海最大的高檔地區(qū)，將會(huì)形成上海最大的高檔別墅區(qū)；別墅區(qū)；趙巷板塊趙巷板塊 徐涇板塊徐涇板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)分析區(qū)域比較 交通依賴于交通依賴于 318國(guó)道和延安路中春國(guó)道和延安路中春路匝道口，高峰時(shí)段較為擁擠，路匝道口，高峰時(shí)段較為擁擠，出行能力相對(duì)較弱；出行能力相對(duì)較弱；徐涇板塊是老虹橋的延伸，自然形成徐涇板塊是老虹橋的延伸，自然形成，因此規(guī)劃與趙巷相比較差，但已形，因此規(guī)劃與趙巷相比較差，但已形成較為成熟的中高檔別墅聚居區(qū)；成較為成熟的中高檔別墅聚居區(qū)；該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、虹橋地區(qū)，區(qū)域內(nèi)尚無(wú)具體規(guī)劃；虹橋地區(qū)，區(qū)域內(nèi)尚無(wú)具體規(guī)劃；板塊目前已自然與虹橋、古北地區(qū)板塊目前已自然與虹橋、古北地區(qū)形成了上海較有特色的中高檔別墅形成了上海較有特色的中高檔別墅聚集區(qū)；聚集區(qū)；定位分析定位分析競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié) 216。西郊紫郡占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 共 148棟獨(dú)立別墅單套面積： 270800M2花園面積： 4001000M2開(kāi)盤時(shí)間： 03年 12月 27日交房日期： 05年 3月價(jià)格： 一期 900012023元 / M2 ，預(yù)計(jì)二期 10000元 /M2左右銷售率： 共分三期開(kāi)發(fā)，一期銷售率 100％，二期未開(kāi)盤環(huán)水島語(yǔ)綠波花園占地面積： 20萬(wàn)平方米建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 36棟獨(dú)立別墅8戶雙拼別墅單套面積： 228473M2花園面積： 8001500M2開(kāi)盤時(shí)間： 一期 02年 9月 6日交房日期： 03年 6月價(jià)格： 均價(jià) 7600元 / M2銷售率： 共分三期開(kāi)發(fā)，一期、二期銷售率 100％，三期未開(kāi)盤項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 規(guī)模 (萬(wàn) m2）推出日期 地址泰星別墅三期 泰星房產(chǎn) 2023年 徐涇鎮(zhèn)七號(hào)地塊綠波花園三期 信力房產(chǎn) 未定 年徐涇鎮(zhèn)前元路 222號(hào)銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫 占地 650畝 未定 滬青平公路 2222號(hào)瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn) 徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期 國(guó)偉置業(yè) 2023下半年高涇路 428號(hào)徐涇板塊潛在供應(yīng)量分析預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)潛在的供應(yīng)量（包括本項(xiàng)目在內(nèi)）將在預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)潛在的供應(yīng)量（包括本項(xiàng)目在內(nèi)）將在 3540萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米左右，區(qū)域放量仍然較大；左右，區(qū)域放量仍然較大；板塊特征及發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)目前的別墅供應(yīng)量主要集中在高涇路沿線和 318國(guó)道沿線，別墅案量排布比較密集；由于該板塊是虹橋和古北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)形成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域形象已深入人心；板塊開(kāi)發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)；發(fā)展趨勢(shì)：從整個(gè)西南部別墅板塊的發(fā)展來(lái)看，將曾現(xiàn)出梯級(jí)劃分的一個(gè)狀勢(shì)：九亭 莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項(xiàng)目所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨(dú)霸高檔別墅區(qū)的地位。上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月青浦高涇路項(xiàng)目市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議多元價(jià)值觀的客戶錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)市