【正文】 :32:3206:32Feb238Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。因此點對點的競爭分析是至關(guān)重要的 ?適用范圍：競爭市場、定價細化 新天地名居價格報告 類比法 ?項目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價 ?以片區(qū)外其他項目的該類產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的比值作為參照制定本項目中該產(chǎn)品的價格區(qū)間 例：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)品的比值作為相對參照的類比定價，可為第五園中的 TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價格區(qū)間 項目名稱 物業(yè)類型 不同物業(yè)均價 （元） 不同物業(yè)價格確定基準(zhǔn) 價格比率（其它物 業(yè)類型 /TH） 第五園價格 比率 熙園 洋 房 錯躍式洋房 10000 明星產(chǎn)品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。 價格制定步驟 選擇定價目標(biāo) 測定需求 估計成本 分析競爭者的成本、價格和提供物 1 2 3 5 6 4 選擇定價方法 選定最終價格 ?在制定價格政策時，必須考慮多種因素，可以將其分成 6個步驟 價格目標(biāo)選定 定價目標(biāo) 利潤導(dǎo)向 數(shù)量導(dǎo)向 競爭導(dǎo)向 利潤 投資回報率 銷售速度 市場份額穩(wěn)步增長 避開競爭 挑戰(zhàn)、擊敗 領(lǐng)導(dǎo)市場 選擇定價方法 ?價格定得太低就不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需求。 VIP卡對項目的最大價值并不在于誠意客戶本身，而在于買卡客戶具有傳播功能，在卡量達到一定程度便具有了媒體特征； 其次才是蓄水造場，保證相當(dāng)比例成交的手段； 同時，具有對項目進行價格測試的功能。 06:32:3206:32:3206:322/8/2023 6:32:32 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 上午 6時 32分 :32February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 上午 6時 32分 :32February 8, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 06:32:3206:32:3206:322/8/2023 6:32:32 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。因此對價格非常敏感，一旦價格超過預(yù)期時，便放棄購買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進行測算； ?當(dāng)客戶購買意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導(dǎo)價格生成。評定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠近 29項比準(zhǔn)指標(biāo)： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)類：項目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園 林規(guī)劃 /會所規(guī)劃 /梯戶比 /實用率 /設(shè)備及智能化 戶型結(jié)構(gòu)類：實用性 /采光通風(fēng) /贈送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內(nèi)容 /景觀面寬 品質(zhì)展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管形象 /樣 板房效果 /交樓標(biāo)準(zhǔn)展示 項目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 例：市場比較法進行步驟 比較項目確定方法：定位或部分戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P 篩選可 比樓盤 確定 權(quán)重 打分 比準(zhǔn) 價形成 片區(qū)自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 項目名稱 實收均價 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價 權(quán)重 權(quán)重均價 興業(yè)華庭 4700 30% 濱海春城 4800 30% 香檳廣場 5500 25% 麗晶國際 5000 15% 645 比準(zhǔn)均價 在不考慮項目溢價因子的情況下，項目的比準(zhǔn)價格為： —— /平方米 —— 客戶分析法 ?投資者關(guān)注投資收益率。 , February 8, 2023