【正文】 :32:3206:32Feb238Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。因此點對點的競爭分析是至關重要的 ?適用范圍：競爭市場、定價細化 新天地名居價格報告 類比法 ?項目有市場新產品類型，無法直接定價 ?以片區(qū)外其他項目的該類產品與其他產品的比值作為參照制定本項目中該產品的價格區(qū)間 例：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產品的比值作為相對參照的類比定價，可為第五園中的 TOWNHOUSE產品制訂價格區(qū)間 項目名稱 物業(yè)類型 不同物業(yè)均價 （元） 不同物業(yè)價格確定基準 價格比率（其它物 業(yè)類型 /TH） 第五園價格 比率 熙園 洋 房 錯躍式洋房 10000 明星產品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。 價格制定步驟 選擇定價目標 測定需求 估計成本 分析競爭者的成本、價格和提供物 1 2 3 5 6 4 選擇定價方法 選定最終價格 ?在制定價格政策時，必須考慮多種因素，可以將其分成 6個步驟 價格目標選定 定價目標 利潤導向 數(shù)量導向 競爭導向 利潤 投資回報率 銷售速度 市場份額穩(wěn)步增長 避開競爭 挑戰(zhàn)、擊敗 領導市場 選擇定價方法 ?價格定得太低就不能產生利潤，定得太高又不能產生需求。 VIP卡對項目的最大價值并不在于誠意客戶本身，而在于買卡客戶具有傳播功能，在卡量達到一定程度便具有了媒體特征； 其次才是蓄水造場，保證相當比例成交的手段； 同時，具有對項目進行價格測試的功能。 06:32:3206:32:3206:322/8/2023 6:32:32 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 上午 6時 32分 :32February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 上午 6時 32分 :32February 8, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 06:32:3206:32:3206:322/8/2023 6:32:32 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。因此對價格非常敏感，一旦價格超過預期時，便放棄購買；首置客戶關注月供與租金比值關系，此類客戶需要進行測算； ?當客戶購買意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導價格生成。評定指標： 1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠近 29項比準指標： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設計指標類：項目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園 林規(guī)劃 /會所規(guī)劃 /梯戶比 /實用率 /設備及智能化 戶型結構類：實用性 /采光通風 /贈送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內容 /景觀面寬 品質展示類：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質 /物管形象 /樣 板房效果 /交樓標準展示 項目品牌類：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 例：市場比較法進行步驟 比較項目確定方法：定位或部分戶型相近且質素相當?shù)耐跇潜P 篩選可 比樓盤 確定 權重 打分 比準 價形成 片區(qū)自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 項目名稱 實收均價 比準系數(shù) 比準均價 權重 權重均價 興業(yè)華庭 4700 30% 濱海春城 4800 30% 香檳廣場 5500 25% 麗晶國際 5000 15% 645 比準均價 在不考慮項目溢價因子的情況下，項目的比準價格為： —— /平方米 —— 客戶分析法 ?投資者關注投資收益率。 , February 8, 2023