【正文】 本項(xiàng)目著重打造的是具有城市中央意象的新型城市復(fù)合型功能社區(qū) 多元化 /開(kāi)放 /融合 /高效 產(chǎn)業(yè)密切相關(guān) —— 居住、購(gòu)物、社區(qū)服務(wù)體系 城市功能 社區(qū)封閉 /人車分流 安全、尊重、獨(dú)立空間 社區(qū)功能 開(kāi)放的城市功能 ——全國(guó)視野下的安慶城市新意象 相對(duì)獨(dú)立與私密的社區(qū)功能 ——前所未有的安慶城市新社區(qū) 體現(xiàn)定位的相關(guān)元素： ?高效的交通與配套 ?城市與自然的協(xié)調(diào) ?人文精神的訴求 項(xiàng)目定位 城市的 高尚的 人文的 高效的集中商業(yè) 功能復(fù)合的商業(yè)業(yè)態(tài) 公共的城市廣場(chǎng) 公建化現(xiàn)代外立面 觀光休閑的景觀帶 自然協(xié)調(diào)的園林景觀 人性化的空間過(guò)渡 人文藝術(shù)氣息的小品 人性化鄰里空間打造 展示格調(diào)的會(huì)所 便利的交通 邊界和社區(qū)符號(hào)的運(yùn)用 體現(xiàn)客戶價(jià)值的相關(guān)元素： 客戶價(jià)值 更高的物質(zhì)追求 更好的精神訴求 更高的性價(jià)比 全新的區(qū)域形象 更好的園林景觀 區(qū)域的標(biāo)識(shí)符號(hào) 更舒適的居住空間 園林小品營(yíng)造溫馨 鄰里交流空間營(yíng)造 休閑娛樂(lè)空間 格調(diào)會(huì)所 相對(duì)低的價(jià)位 高形象 更出色的規(guī)劃設(shè)計(jì) 更多的功能空間 體現(xiàn)客戶價(jià)值的相關(guān)元素： 開(kāi)發(fā)策略 高形象 控制成本 商業(yè)和街區(qū)打造 會(huì)所 外立面打造 主景觀體系營(yíng)造 高貴樹種用于展示區(qū)和重要節(jié)點(diǎn) 把錢花在看的到的地方 外立面簡(jiǎn)潔 水系和綠化組團(tuán)綜合運(yùn)用 高檔材料用于基座和入口處 區(qū)域形象營(yíng)造 整體物業(yè)發(fā)展建議 ? 地塊價(jià)值分級(jí) ? 規(guī)劃指標(biāo)確定 ? 建筑風(fēng)格的確定 ? 戶型設(shè)計(jì)建議 ? 園林景觀建議 ? 配套設(shè)施建議 ? 物業(yè)管理建議 物業(yè)組合 ——最終確定項(xiàng)目的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，影響容積率的高低 容積率的確定不能簡(jiǎn)單的以容積率高或者低來(lái)定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤(rùn)之間的關(guān)系如下： 不過(guò)分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系 土地價(jià)格 容積率最大化 單方利潤(rùn)空間大， 向容積率偏重 單方利潤(rùn)空間小，向品質(zhì)偏重 單方利潤(rùn)空間大，向容積率偏重 單方利潤(rùn)空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，保證利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)。 幾種突破模式的對(duì)比和借鑒分析 ? 通過(guò)差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，以產(chǎn)品演繹生活方式，是對(duì)上述案例分析之后的啟示。 ?多重院落空間，讓社區(qū)里的房子都接近別墅的樣子，都是別墅的感受。 ? 網(wǎng)絡(luò) 主要以論壇的形式發(fā)布項(xiàng)目活動(dòng)信息，形成有關(guān)網(wǎng)絡(luò)話題，正反面皆可。貫穿于整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程。 4. 沒(méi)有組合營(yíng)銷的運(yùn)用 ? 營(yíng)銷渠道： 1. 營(yíng)銷通路狹窄，多鎖定報(bào)廣、路牌、室外廣告牌等傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道； 2. 路牌路旗規(guī)格較低，在市中心被迅速淹沒(méi)，不醒目。 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品類型比較少見(jiàn)，目前以上海萬(wàn)科朗潤(rùn)園為主的情景花園洋房為代表的產(chǎn)品不多見(jiàn)。 ?一定要有統(tǒng)一的調(diào)性，圍繞共同的格調(diào)主題。 ?要么不作，要做就一定要做足 按常規(guī)，必須要做，必須要做好的： 開(kāi)盤儀式，房交會(huì)，節(jié)假日營(yíng)銷 顛覆連云港市場(chǎng)，我們推薦： 我們的營(yíng)銷節(jié)奏（ 1） ? 當(dāng)作完整的項(xiàng)目整體考慮，但 B區(qū)先行銷售 ? 漸進(jìn)式 、持續(xù)的樹立區(qū)域形象，形成項(xiàng)目品牌傳播；配合 開(kāi)盤期爆發(fā)式 營(yíng)銷； ? 開(kāi)盤配合充分的客戶積淀、局部現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)展示、大規(guī)模及未來(lái)藍(lán)圖展示，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心；此后，通過(guò)分階段現(xiàn)場(chǎng)亮點(diǎn)展示，爭(zhēng)取價(jià)值最大化的價(jià)格策略 ； ? 宣傳節(jié)奏： 1. 宣傳主題：至始至終貫穿一條主線； 2. 展示由“未來(lái)藍(lán)圖 —— 小區(qū)實(shí)景”； 3. 賣點(diǎn)宣傳由“形象宣傳 —— 實(shí)質(zhì)賣點(diǎn)”； ? 渠道營(yíng)銷節(jié)奏： ? 開(kāi)盤前：多種渠道立體組合； ? 開(kāi)盤后：主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷 +活動(dòng)營(yíng)銷挖掘客戶； 我們的營(yíng)銷節(jié)奏（ 2） 營(yíng)銷 強(qiáng)度 時(shí)間軸 營(yíng)銷目標(biāo) B區(qū)開(kāi)盤 A區(qū) I期開(kāi)盤 建立社區(qū)文化品牌 創(chuàng)造新實(shí)質(zhì)新賣點(diǎn) 目的 A區(qū) II期開(kāi)盤 在前兩期獲得認(rèn)同前 提下?tīng)I(yíng)造尊貴品質(zhì) 主題 B區(qū)蓄客期 名仕的優(yōu)雅生活 造勢(shì) 引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注 能量積聚 ，高度蓄勢(shì) 脫穎而出 全面滲透 ， 進(jìn)而通過(guò)口碑迅速傳播 前期造勢(shì) 新概念推廣 名仕優(yōu)雅生活藍(lán)圖描繪 名仕優(yōu)雅生活真實(shí)體驗(yàn) A區(qū) I期蓄客期 我們的營(yíng)銷節(jié)奏（ 2） 營(yíng)銷 強(qiáng)度 時(shí)間軸 營(yíng)銷目標(biāo) B區(qū)開(kāi)盤 A區(qū) I期開(kāi)盤 建立社區(qū)文化品牌 創(chuàng)造新實(shí)質(zhì)新賣點(diǎn) 目的 A區(qū) II期開(kāi)盤 在前兩期獲得認(rèn)同前 提下?tīng)I(yíng)造尊貴品質(zhì) 主題 B區(qū)蓄客期 名仕的優(yōu)雅生活 造勢(shì) 引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注 能量積聚 ，高度蓄勢(shì) 脫穎而出 全面滲透 ， 進(jìn)而通過(guò)口碑迅速傳播 前期造勢(shì) 新概念推廣 名仕優(yōu)雅生活藍(lán)圖描繪 名仕優(yōu)雅生活真實(shí)體驗(yàn) A區(qū) I期蓄客期 啟動(dòng)營(yíng)銷節(jié)奏（ 1） 時(shí)間 階段 目標(biāo) 銷售 節(jié)奏 ?《名仕生活》雜志 ?萬(wàn)潤(rùn)會(huì)內(nèi)部推廣 ?路牌 展示與物料的 要求 B區(qū)蓄客期 整體形象鋪墊期 營(yíng)銷 活動(dòng) 節(jié)點(diǎn) 強(qiáng)銷期， A區(qū) I期蓄客期 建立項(xiàng)目品牌的形象框架 建立項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵 項(xiàng)目品牌拓延 宣傳 方向 名仕優(yōu)雅生活概念的滲透 、 名仕優(yōu)雅生活模式演繹 3月 4月 5月 6月 7月 9月 8月 ?區(qū)域展示（道路、區(qū)域界定、導(dǎo)示） ?臨時(shí)售樓處，網(wǎng)站，論壇 ?物料出街 ?車體廣告，路旗 ? 售樓處所在展示區(qū) ? 售樓處完工（含售樓處內(nèi) B區(qū)樣板房） ， B區(qū)開(kāi)盤選房 商業(yè)伙伴加盟儀式 萬(wàn)潤(rùn)社區(qū)文化節(jié)－ 格調(diào)生活攝影繪畫比賽 購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)－歐洲文化之旅 名仕優(yōu)雅生活模式展示 地產(chǎn)論壇 產(chǎn)品推介鑒賞會(huì) 售樓處投入使用 施工中 蒼梧綠園臨時(shí)售樓處使用 施工，售樓處施工 工程 進(jìn)度 施工， A區(qū)展示區(qū)施工 歐洲文化展 萬(wàn)潤(rùn)業(yè)主，準(zhǔn)業(yè)主子女高考優(yōu)秀學(xué)生獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng) 持銷期， A區(qū) I期蓄客期 ， A區(qū)開(kāi)盤選房 推售量 B區(qū) 40％ B區(qū) 30％ 熱銷期末《名仕生活》?？? 啟動(dòng)營(yíng)銷節(jié)奏（ 1） 時(shí)間 階段 目標(biāo) 銷售 節(jié)奏 ?《名仕生活》雜志 ?萬(wàn)潤(rùn)會(huì)內(nèi)部推廣 ?路牌 展示與物料的 要求 B區(qū)蓄客期 整體形象鋪墊期 營(yíng)銷 活動(dòng) 節(jié)點(diǎn) 強(qiáng)銷期， A區(qū) I期蓄客期 建立項(xiàng)目品牌的形象框架 建立項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵 項(xiàng)目品牌拓延 宣傳 方向 名仕優(yōu)雅生活概念的滲透 、 名仕優(yōu)雅生活模式演繹 3月 4月 5月 6月 7月 9月 8月 ?區(qū)域展示（道路、區(qū)域界定、導(dǎo)示） ?臨時(shí)售樓處，網(wǎng)站，論壇 ?物料出街 ?車體廣告，路旗 ? 售樓處所在展示區(qū) ? 售樓處完工（含售樓處內(nèi) B區(qū)樣板房） ， B區(qū)開(kāi)盤選房 商業(yè)伙伴加盟儀式 萬(wàn)潤(rùn)社區(qū)文化節(jié)－ 格調(diào)生活攝影繪畫比賽 購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)－歐洲文化之旅 名仕優(yōu)雅生活模式展示 地產(chǎn)論壇 產(chǎn)品推介鑒賞會(huì) 售樓處投入使用 施工中 蒼梧綠園臨時(shí)售樓處使用 施工，售樓處施工 工程 進(jìn)度 施工， A區(qū)展示區(qū)施工 歐洲文化展 萬(wàn)潤(rùn)業(yè)主，準(zhǔn)業(yè)主子女高考優(yōu)秀學(xué)生獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng) 持銷期， A區(qū) I期蓄客期 ， A區(qū)開(kāi)盤選房 推售量 B區(qū) 40％ B區(qū) 30％ 熱銷期末《名仕生活》?？? 按媒體類型的計(jì)劃（扣除物料及售樓處費(fèi)用，約 760萬(wàn)） 媒體推廣成本預(yù)算 ——按媒體類型的計(jì)劃 說(shuō)明： 1. 車體廣告僅于 2023年投入，共 50輛 2. 由于路牌路旗 2023年取消，因此不計(jì)入費(fèi)用。壟上 納帕溪谷 溫哥華森林 Other Villa渡上 長(zhǎng)河玉墅 復(fù)地元墅 26 127 22 90 8 72 112 112 93 18 34 52 230 280 350 35 13 100 50 150 200 250 300 500 600 地上建面 （平方米） 89 56 191 350 400 450 62 550 29 69 264 623 345 238 160 供應(yīng)量（套） 地上建面 300350平米的獨(dú)棟別墅和 300平米以下的小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 為目前在售項(xiàng)目的主力產(chǎn)品在市場(chǎng)中占有很大的份額 亞北市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面積區(qū)間的總價(jià)箱體圖 保利 三期產(chǎn)品布局 Ⅲ Ⅰ Ⅱ Ⅳ Ⅴ 分期開(kāi)發(fā)策略總綱 ?以現(xiàn)金流產(chǎn)品為主保證市場(chǎng)良好開(kāi)局，順利回現(xiàn) ?每期都有產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶層面 ?期期產(chǎn)品有搭接，產(chǎn)品檔次逐步提升，保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值高走趨勢(shì)，形象不斷拔升 ?期期有亮點(diǎn) —— 每期都有讓市場(chǎng)和客戶興奮的產(chǎn)品亮點(diǎn)出現(xiàn) 一期 二期 四期 三期 一期開(kāi)發(fā)策略要點(diǎn) 電梯多層 情景洋房 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟別墅 小獨(dú)棟別墅 策略要點(diǎn)： 一期以回現(xiàn)為目標(biāo)，以洋房產(chǎn)品為主，迅速匯集人氣，同時(shí)多產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶層面。 營(yíng)銷： 現(xiàn)場(chǎng)展示和市場(chǎng)推廣做得較好。位處青島海濱大道，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交接處。 我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的價(jià)值空缺主要體現(xiàn)為，在彌補(bǔ)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺、創(chuàng)新空缺的同時(shí)，結(jié)合價(jià)格策略，提供高性價(jià)比的產(chǎn)品，從而提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 ?現(xiàn)階段除金色水岸（一期）已建成銷售外，馬山地區(qū)尚無(wú)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)取得土地的開(kāi)發(fā)商也尚在觀望和項(xiàng)目論證階段，對(duì)區(qū)域定位認(rèn)識(shí)不清。 區(qū)域內(nèi)城市配套明顯缺乏，人氣不足，居住氛圍不濃。 ? 精細(xì)化的營(yíng)銷展示、銷售服務(wù)為項(xiàng)目提供溢價(jià)。 5. 洽談簽約區(qū) 要點(diǎn)：洽談、簽約、收錢應(yīng)為一條龍服務(wù)，簽約區(qū)、財(cái)務(wù)室應(yīng)比鄰而設(shè)。 本項(xiàng)目戶型面積和比例建議 按照項(xiàng)目定位，各物業(yè)類型價(jià)格中位數(shù)如下： 疊加的總價(jià)在 70萬(wàn)左右 退臺(tái)洋房總價(jià) 40萬(wàn)左右 花園洋房三房 35萬(wàn)左右 花園洋房?jī)煞?25萬(wàn)左右 小高層三房 40萬(wàn)左右 小高層兩房 30萬(wàn)左右 高層三房 40萬(wàn)左右 高層豪華四房 50萬(wàn)左右 上述的面積在保證戶型舒適度的狀況下，給戶內(nèi)空間外延創(chuàng)造了空間，極大提升戶型功能； 疊加別墅的面積適度控制，包含車庫(kù)不超過(guò)190平方米； 高層豪華四房設(shè)計(jì)在沿景觀帶點(diǎn)狀布局的高層住宅上。 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對(duì)容積率確定的指導(dǎo)原則： 多種物業(yè)形態(tài)組合體的高品質(zhì)社區(qū) 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ； 從市場(chǎng)角度以及項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項(xiàng)目定位 經(jīng)濟(jì)分析主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)比 —— 傾向選擇方案一 對(duì)比顯示：四方案中，方案一的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合最優(yōu)，方案二次之，方案三和方案四較差； 傾向選擇方案一； 方案一除了地價(jià)支付之外，還需運(yùn)作資金約6000萬(wàn)元。 4. 體驗(yàn)區(qū)（推薦） 要點(diǎn)：體驗(yàn)包括 吧臺(tái)區(qū)、書吧、兒童活動(dòng)區(qū)（填圖、繪畫等） ，且可適度放大，主要是體現(xiàn)小區(qū)尊貴、高品質(zhì)形象感。 ? 體現(xiàn)尊貴感的“一對(duì)一”全程