【正文】 如地下車庫配建商業(yè)用房，地下車庫的綜合開發(fā)經(jīng)營，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，延伸服務(wù)項(xiàng)目，提高盈利能力。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 73 北大縱橫 目錄 公司發(fā)展歷程與國企改革形勢(shì)分析 戰(zhàn)略診斷 公司戰(zhàn)略方法論 行業(yè)及市場分析 ① 廣告業(yè)務(wù) ② 停車場業(yè)務(wù) ③ 地下管線業(yè)務(wù) 公司層面戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)發(fā)展策略 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 74 北大縱橫 停車場業(yè)務(wù)分析目錄 ? 停車場業(yè)務(wù)分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場業(yè)務(wù)競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 75 北大縱橫 停車場市場發(fā)展趨勢(shì) 與汽車發(fā)展速度相比，停車場數(shù)量嚴(yán)重不足，從供求比來看，未來停車場應(yīng)是賺錢的業(yè)務(wù) 停車場市場發(fā)展受政策影響較大，從政策導(dǎo)向來看，國家未來應(yīng)逐漸放開對(duì)停車收費(fèi)的嚴(yán)格控制，車費(fèi)的高低應(yīng)由市場供求規(guī)律決定 有關(guān)道路停車管理的規(guī)定成為未來停車產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展十分重要的因素 國家將制定引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入停車場的建設(shè)和經(jīng)營領(lǐng)域的政策，鼓勵(lì)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 76 北大縱橫 定義 – 指建筑物自身及其吸引外來停車需求的停車方式，是城市停車的最重要方式 – 包括路外公共停車場（又稱社會(huì)公共停車場）和路內(nèi)停車場（又稱路邊停車場） – 路外停車是解決配建停車不足和無配建停車情況的主要方式 – 路內(nèi)（邊）停車場是城市停車場的必要的、適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充 ① 配建類 ② 公共類 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 77 北大縱橫 ? 在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，停車產(chǎn)業(yè)已成為年產(chǎn)值數(shù)十億美元的大產(chǎn)業(yè) ? 香港一個(gè)停車位的售價(jià)比一輛高級(jí)轎車還要貴，如匯景花園的一個(gè)停車位售價(jià)高達(dá) 60萬港元 ? 美國的停車產(chǎn)業(yè)每年大約收益 260億美元，提供約 100萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì) ? 私人停車業(yè)發(fā)展迅速 ? 從供求關(guān)系看，國外的車位費(fèi)都曾出現(xiàn)大幅上漲現(xiàn)象 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 78 北大縱橫 （以上海為例） 上海市在市中心區(qū)將實(shí)行停車超時(shí)累進(jìn)計(jì)時(shí)制，分區(qū)域、限時(shí)間、高差額地控制中心城區(qū)的路邊停車 停車場收費(fèi) 降低50％－80％ 路內(nèi)停車收費(fèi) 提高100％－120％ 路內(nèi)停車泊位 7000多個(gè) 5000多個(gè) 關(guān)鍵提示 近年來，作為長三角地區(qū)龍頭的上海市已經(jīng)開始出臺(tái)了一系列的停車管理政策，對(duì)于規(guī)范停車市場，促進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了良好的政策引導(dǎo)作用 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 79 北大縱橫 2023 2023E 2023E 轎車保有量 汽車保有量 830870萬 2023萬 24652545萬 2023 2023E 2023E ? 根據(jù)“十五”汽車工業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 2023年我國汽車保有量將達(dá)到 2465萬至2545萬輛，其中轎車約830萬至 870萬輛。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 64 北大縱橫 廣告業(yè)務(wù)分析目錄 ? 廣告業(yè)務(wù)分析 1－ 1 廣告市場吸引力分析 1－ 2 廣告市場競爭力分析 1－ 3 廣告市場綜合分析 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 65 北大縱橫 產(chǎn)業(yè)吸引力 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢(shì) 廣告媒體 業(yè)務(wù) 根據(jù)產(chǎn)業(yè)吸引力－業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢(shì) 計(jì)算表統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)業(yè)吸引力分值在 ~ 之間分布 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢(shì)分值在 － ~ 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 66 北大縱橫 資產(chǎn)收益率 資本成本 V=1 10% 20% 30% 10% 20% 30% 0 V矩陣模型 ROI／ K﹥ 1 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 67 北大縱橫 廣告媒體業(yè)務(wù)處于產(chǎn)業(yè)吸引力導(dǎo)向型 區(qū)域，建議作為第二層面新業(yè)務(wù) 在爭取政策傾斜保護(hù)、搶占市場的同時(shí)， 開拓經(jīng)營創(chuàng)新能力 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 68 北大縱橫 領(lǐng)導(dǎo) 努力 問號(hào) 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)管 衰落 現(xiàn)金供應(yīng)者 衰落 無希望 廣告媒體業(yè)務(wù)處于努力業(yè)務(wù)階段的最低層次，市場份額小，存在兩種發(fā)展可能： 第一種可能 如果政府部門能盡快給以政策支持，業(yè)務(wù)可以進(jìn)入到第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)階段，為企業(yè)的發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)。 29個(gè)城市超過 50%的市場占有率 ，其中在 22個(gè)城市的占有率均是第一； 2023年 12月 19日香港上市，成為首家廣告上市公司；在國內(nèi)城市的市場占有率達(dá) 80%，沿海城市 (包括北京 )的市場占有率則達(dá) 70％。一塊設(shè)立在黃金地段的巨型廣告牌是任何想建立持久品牌形象的公司的必爭之物，它的直接、簡捷，足以迷倒全世界的大廣告商。 非經(jīng)營性資產(chǎn)（ 90億） 非盈利性業(yè)務(wù) 只投資，不參與經(jīng)營的業(yè)務(wù) 真正企業(yè)化運(yùn)作的業(yè)務(wù) 公司業(yè)務(wù) 公司資產(chǎn)（ 115億） 第一種業(yè)務(wù) 第二種業(yè)務(wù) 第三種業(yè)務(wù) 公司能否快速發(fā)展，主要取決于第三類業(yè)務(wù)的發(fā)展。 第一類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 努力業(yè)務(wù) 問號(hào)業(yè)務(wù) 第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 監(jiān)管業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù) 第一類衰落業(yè)務(wù) 無希望業(yè)務(wù) 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 34 北大縱橫 業(yè)務(wù)地位－產(chǎn)業(yè)吸引力矩陣分析方法解釋（七） 問號(hào)業(yè)務(wù)： 有吸引力的產(chǎn)業(yè)容易誘惑企業(yè)投資，吸引力越強(qiáng)引起的企業(yè)競爭就越激烈。但由于市場發(fā)展快，該業(yè)務(wù)需要大量的資源投入，以擴(kuò)大產(chǎn)能，加強(qiáng)營銷，從而保證其領(lǐng)導(dǎo)地位。 一家沒有方向意識(shí)和連貫一致經(jīng)營戰(zhàn)略的公司，在激烈競爭的市場中，將會(huì)是什么結(jié)局？ 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 18 北大縱橫 追星族現(xiàn)象 戰(zhàn)略制定基礎(chǔ) 企業(yè)行為表現(xiàn) 后果 ?有些企業(yè)戰(zhàn)略的制定不是建立在對(duì)企業(yè)外部機(jī)會(huì)、威脅和內(nèi)部優(yōu)勢(shì)、弱點(diǎn)的全面、科學(xué)分析與論證基礎(chǔ)之上 ?而是喜歡走“東施效顰”的“捷徑”。 1993年 9月 2023年 2月 2023年 2月 城建發(fā)展公司在完成為城市建設(shè)籌融資任務(wù)的同時(shí)，積極開展與城市建設(shè)相關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值。其實(shí)美國企業(yè)中的絕大多數(shù)都是專業(yè)化的中小企業(yè)。 第一類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 努力業(yè)務(wù) 問號(hào)業(yè)務(wù) 第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 監(jiān)管業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 無希望業(yè)務(wù) 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 30 北大縱橫 業(yè)務(wù)地位－產(chǎn)業(yè)吸引力矩陣分析方法解釋（三） 現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù)： 此類業(yè)務(wù)所處的市場已停止發(fā)展，產(chǎn)業(yè)不再具有吸引力。 第一類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 努力業(yè)務(wù) 問號(hào)業(yè)務(wù) 第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 監(jiān)管業(yè)務(wù) 第二類衰落業(yè)務(wù) 現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 無希望業(yè)務(wù) 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 36 北大縱橫 業(yè)務(wù)地位－產(chǎn)業(yè)吸引力矩陣分析方法解釋（九） 無希望業(yè)務(wù)： 一般是企業(yè)中的虧損業(yè)務(wù)，有些已有較長的虧損歷史，常常越虧越多，企業(yè)一旦發(fā)現(xiàn)無希望業(yè)務(wù)，應(yīng)立即果斷作出撤退的決策。甚至超過了報(bào)紙、雜志等平面廣告。它的價(jià)格雖各有不同，但它的千人成本 (即每一千個(gè)受眾所需的媒體費(fèi) )，與其他媒體相比很有趣：電臺(tái)為 5美元，雜志則為 9美元，黃金時(shí)間的電視則要 1020美元 !但客戶最終更是看中千人成本，即每一千個(gè)受眾的費(fèi)用。 MediaNation(媒體世紀(jì) ) ： 該公司旗下的香港通成推廣有限公司，成立于 1992年，專注巴士車身及地鐵廣告。 努力業(yè)務(wù)： 此類業(yè)務(wù)在市場份額和成本方面處于劣勢(shì)，為了建立和維持市場份額，需要較大的資源投入。 距，未來有較大增長空間 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 88 北大縱橫 以環(huán)北車庫為例進(jìn)行分析 投資額＝ 2800萬 規(guī)模： 200個(gè)車位 收費(fèi)： 白天每輛車 5元／小時(shí)，夜間 8元／晚 白天按 70％的空置率，晚間按 20％的空置率最樂觀估計(jì) 每年?duì)I業(yè)收入＝ 不考慮資金成本和管理費(fèi)用，收回投資尚需 20年以上，實(shí)際上環(huán)北停車庫的每年?duì)I業(yè)收入不足以抵消管理費(fèi)用，處于嚴(yán)重虧損狀態(tài) ? 考慮建設(shè)成本和日常的管理費(fèi)用，很多地方的公共停車業(yè)務(wù)并不賺錢，如：法國Ｗｉｎｃｙ公司曾經(jīng)有意投資中國停車場建設(shè)，但進(jìn)行市場調(diào)查后他們認(rèn)為中國的政策讓他們無法收回投資 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 89 北大縱橫 下停車庫的瓶頸 停車場名稱 類型 規(guī)模（輛） 投資額（萬元） 環(huán)北地下停車場 地下 200 2800 吳山廣場停車場 地下 98 1370 杭州市部分地下停車庫投資額 ? 停車場建設(shè)長期以來是公益事業(yè)，建設(shè)投資費(fèi)用比較高，回收期比較長，除了公共建筑配套建設(shè)停車場外，開發(fā)商投資建設(shè)停車場積極性不高，導(dǎo)致停車場的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上機(jī)動(dòng)車發(fā)展的進(jìn)程 ? 地下停車場的特點(diǎn)是成本大、造價(jià)高，但有不占地，不影響綠化，位置比較好選擇的優(yōu)點(diǎn) 問題思考 ? 建設(shè)投資費(fèi)用高成為阻礙開發(fā)商進(jìn)入的瓶頸 ? 投資回收期長是地下車庫存在的普遍問題 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 90 北大縱橫 素 車型 停車場地等級(jí) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 白天 （元 /輛 停車場建設(shè)的投資量大，必須考慮企業(yè)的資產(chǎn)狀況、融資能力、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。 ? 成本控制：公司在建設(shè)工程項(xiàng)目（施工、材料）管理方面有一定的優(yōu)勢(shì)，還應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目的系統(tǒng)成本控制。否則，盡快放棄。 由于廣告媒體經(jīng)營的進(jìn)入壁壘不高，利潤率又相對(duì)較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，導(dǎo)致越來越多的新進(jìn)入者加入到這個(gè)行業(yè)中來。 戶外媒體建設(shè)投資少，見效快。 霓虹燈單立柱燈箱三面翻無照明廣告牌其它《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 50 北大縱橫 判斷廣告市場是否有足夠的增量空間，主要依據(jù)有三： 一 .GDP增長率及廣告收入在 GDP中所占的比例 二 .經(jīng)濟(jì)的活躍度及泡沫化程度 三 .第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占的比重及其增幅 廣告總量的增幅大小主要是被這三大因素以正相關(guān)的方式?jīng)Q定的。必須對(duì)其同時(shí)開展管理而非依次管理。此類業(yè)務(wù)的凈現(xiàn)金一般為負(fù)值。 不僅經(jīng)營管理者如此 ， 技術(shù)研究 、 產(chǎn)品開發(fā) 、 市場營銷 、 財(cái)務(wù)管理 、 信息管理等重要部門的業(yè)務(wù)人員 ， 往往也是 趕鴨子上架 企業(yè)在實(shí)施新戰(zhàn)略時(shí)必須清醒地認(rèn)識(shí)到，有了正確的經(jīng)營思路，還要有具有相應(yīng)能力的管理者及員工才能實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略意圖，否則在執(zhí)行過程中會(huì)偏離方向，不僅無法實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，反而很可能會(huì)給企業(yè)造成重大損失 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 23 北大縱橫 見異思遷現(xiàn)象 短期利益與長期利益的矛盾 有這樣一種現(xiàn)象，經(jīng)營者在制定戰(zhàn)略時(shí)思想堅(jiān)定而專注，但沒過多久他們就 見異思遷 了 短期利益導(dǎo)向 不良后果 企業(yè)往往經(jīng)不住市場上不斷涌現(xiàn)的 利潤增長點(diǎn) 的誘惑，熱衷于 哪里熱鬧哪里趕 。 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 13 北大縱橫 明晰戰(zhàn)略、建立符合戰(zhàn)略要求的組織體系和激勵(lì)體系是現(xiàn)在公司迫切要解決的問題之一 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%建立通暢的內(nèi)部溝通渠道問題 建立有凝聚力的企業(yè)文化 大力培養(yǎng)、引進(jìn)、使用人才 提高公司的項(xiàng)目管理能力 建立符合公司戰(zhàn)略的組織運(yùn)行體系和運(yùn)行機(jī)制 明確戰(zhàn)略發(fā)展方向 建立公平合理的薪酬、激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性 問題：您認(rèn)為公司目前迫切要解決的問題是什么？ 《杭州市城市建設(shè)發(fā)展公司戰(zhàn)略定位設(shè)計(jì)報(bào)告》－ 14 北大縱橫 清晰的發(fā)展戰(zhàn)略是公司成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，是良好業(yè)務(wù)發(fā)展的前提 問題：您認(rèn)為公司轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵是什么？ 33%20%19%16%12%0% 10% 20% 30% 40%良好的業(yè)務(wù)發(fā)展