【正文】 第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況216。A. 奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)、 5號(hào)地鐵線的開通拉近了本案與市區(qū)的距離；B. 房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)良好，國(guó)家限制別墅項(xiàng)目用地審批，本項(xiàng)目漲勢(shì)空間大；C. 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目基本已售完，且綜合產(chǎn)品較少，市場(chǎng)空間大。（長(zhǎng)河玉墅、渡上、麥卡倫地、上游別墅等樓盤）? 本項(xiàng)目是小湯山鎮(zhèn)近期入市的唯一居住用地，且周邊無(wú)后續(xù)地塊供應(yīng)，唯一可能與之形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目是 07年 4月出讓的地處北七家鎮(zhèn)南部項(xiàng)目（與本案距離較遠(yuǎn)）。第一部分：宗地位置與宗地概況216。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況216。本案北七家地塊項(xiàng)目地塊交易信息受讓方名稱 土地位置 區(qū)縣 宗地面積 規(guī)劃建筑面積 規(guī)劃用途 合同地價(jià)款 平均地價(jià) 宗地四至北京蓬萊物業(yè)開發(fā)中心昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)馬坊村東南蓬萊溫泉科藝苑住宅項(xiàng)目昌平區(qū) 住宅、商 業(yè) /畝 即本案北京泰格經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（曾開發(fā)“ 渡上 ” 項(xiàng)目）昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中部北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)（平坊村東舊村改造）昌平區(qū) 213800平方米住宅及配套公共設(shè)施47100萬(wàn)元萬(wàn)元 /畝東至：現(xiàn)狀連順公司西墻；南至：規(guī)劃鄭海路；西至：立湯路；北至：規(guī)劃鄭海路周邊項(xiàng)目介紹 —— 概況周邊項(xiàng)目介紹 —— 概況多層、高層樓盤參考? 小湯山區(qū)域內(nèi)并無(wú)可參考產(chǎn)品，我們參考其他地段在售的多層、高層產(chǎn)品行政區(qū) 項(xiàng)目 開盤時(shí)間 建筑形式 戶型 容積率銷售均價(jià)(￥ /m2)順義 金漢 .綠港 20230924 小高層 60150 平 13居 7000萬(wàn)科四季花城 2023102 多層、小高層95100平米的兩居、118130平米的三居、150平米的花園洋房四居 公寓 7000洋房 8000 20230716 610層帶電梯 118223平 34居大戶型 8000藍(lán)灣 20230611 高層、多層 —— 6000昌平 新龍城 20231126 高層 50180平 14居 9800頂秀青溪 20231022 小高層 110260平 35居， 5居躍層 1。 A. 70/90政策導(dǎo)致本案在戶型設(shè)計(jì)上與客群訴求形成矛盾，增加產(chǎn)品研發(fā)困難；B. 周邊已有別墅項(xiàng)目較多，雖然大多已基本售完，但競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)水平普遍較高，對(duì)本案產(chǎn)品開發(fā)提出高要求。第三部分： SWOT 分析216。第一部分：宗地位置與宗地概況216。 ，有待落實(shí)；，對(duì)產(chǎn)品銷售造成影響，但影響不大。 本部分居住用地現(xiàn)已基本形成有效供應(yīng)，消化完畢。第六部分：結(jié)論與建議目錄宗地位置 地理位置地理位置 ：— 北京昌平區(qū)— 小湯山溫榆河畔— 緊鄰麥卡倫地項(xiàng)目北側(cè)— 北京太陽(yáng)城項(xiàng)目南側(cè) 項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至 ：— 東以北亞花園東路（規(guī)劃中）為界，鄰國(guó)家商務(wù)部培訓(xùn)中心— 南靠北七家二號(hào)路（規(guī)劃中）— 西至立湯路（中有綠化隔離帶相隔）— 北臨北京太陽(yáng)城南路（現(xiàn)狀路）道路交通道路交通 ：十分便捷— 主要道路西有立湯路、北距北六環(huán)路 1公里— 距亞運(yùn)村 18公里— 距城市輕軌終點(diǎn)站 7公里— 距首都機(jī)場(chǎng) 10公里北側(cè)道路（北京太陽(yáng)城南路）西側(cè)道路（立湯路自行車道）周邊現(xiàn)有配套 醫(yī)院醫(yī)院 ：— 小湯山醫(yī)院、北京太陽(yáng)城醫(yī) 院 （北京市醫(yī)療定點(diǎn)醫(yī) 院）、王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（三級(jí)甲等 ）學(xué)校學(xué)校 ：— 匯佳私立學(xué)校、景山學(xué)校寄宿分校、北京市商業(yè)學(xué)校商業(yè)商業(yè) ：— 北七家建材市場(chǎng)、華普超市、亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)其它其它 ：— 九華山莊、富來(lái)宮溫泉山 莊、天野度假村、龍脈溫泉 城、小湯山會(huì)議中心等北京太陽(yáng)城醫(yī)院北京太陽(yáng)城小湯山會(huì)議中心匯佳私立學(xué)校宗地現(xiàn)狀 地形地形 ：— 宗地形狀大致呈長(zhǎng)方形— 南北短、東西長(zhǎng)地勢(shì)地勢(shì) ：— 地勢(shì)平坦，無(wú)拆遷— 已具備七通一平條件地貌地貌 ：— 宗地內(nèi)現(xiàn)種有莊稼— 堆放著用于園林造景的天然石料— 已完成兩眼溫泉的鉆探，水溫 57度— 另有梨樹果園 30余畝 — 30多米高的槐楊林成樹 3000多棵— 幾十畝魚塘用地規(guī)劃指標(biāo) 用地技術(shù)指標(biāo)用地技術(shù)指標(biāo)總用地面積 建設(shè)用地面積 代征綠地用地面積 代征道路用地面積 建筑技術(shù)指標(biāo)建筑技術(shù)指標(biāo)