【正文】 滯銷戶型激勵(lì)政策 針對(duì)滯銷房源制定獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，提高臵業(yè)顧問(wèn)推介積極性促進(jìn)滯銷房源銷售，確保房源供應(yīng)的平衡。本活動(dòng)僅限于 3月進(jìn)行促銷認(rèn)購(gòu)。 應(yīng)該向農(nóng)民學(xué)習(xí)生存的智慧： 一是樹(shù)立憂患意識(shí)，堅(jiān)定信心； 二是堅(jiān)持量入為出，確保資金安全； 三是要盡本分，在努力提高產(chǎn)品品質(zhì)的前提下控制成本，為合理定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)留出空間。 ? 區(qū)域內(nèi)多層、洋房產(chǎn)品的供應(yīng)較少，屬稀缺性產(chǎn)品，但其面積大、總價(jià)較高，銷售有較大難度。 ?2023年房地產(chǎn)營(yíng)銷三大原則 ：公司的戰(zhàn)略大于項(xiàng)目的戰(zhàn)術(shù)；應(yīng)對(duì)大于預(yù)測(cè)；價(jià)格沒(méi)有什么市場(chǎng)比較法，只跟時(shí)間相關(guān)，越晚越往下溜，房地產(chǎn)除了“地段”之外，還有 “時(shí)機(jī)”。此外，降低行政費(fèi)用。 2023年樓市策略調(diào)整是關(guān)鍵，營(yíng)銷模式緊抓“快、準(zhǔn)、狠” 樓市動(dòng)態(tài) 營(yíng)銷模式緊抓 “ 快、準(zhǔn)、狠 ” 快，即營(yíng)銷模式對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)快，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的針對(duì)性措施響應(yīng)快； 狠，即營(yíng)銷手段要有足夠的技巧和力度，用最合適的方式表達(dá)或制造購(gòu)房者最感興趣的買點(diǎn)； 準(zhǔn)，即客戶的定位更加精準(zhǔn)，傳播的渠道更加精準(zhǔn)。 多層定價(jià)依據(jù) 小高層定價(jià)依據(jù)： 小結(jié)： 小高層競(jìng)品面積區(qū)間為 50200平，主力面積為 80100平；價(jià)格區(qū)間為 40005500元 /平，均價(jià)為 4100元 /平；而本案小高層平均套面為 88平，面積適中，品質(zhì)較好具有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但鑒于區(qū)域該產(chǎn)品線供應(yīng)量較大，為此價(jià)格不宜高出市場(chǎng)均價(jià)。推廣主題擬定 《 60平經(jīng)典戶型空間，承載愛(ài)人一生的承諾！ 》 ?活動(dòng)形式： 本活動(dòng)僅限于 3月 8日前進(jìn)行促銷認(rèn)購(gòu) ?活動(dòng)理由： 以 60平產(chǎn)品為推廣目標(biāo)，以情人季為噱頭，通過(guò) 《 選新房得嫁妝，浪漫手牽手 》 活動(dòng)，影響婚房人群，促進(jìn)當(dāng)月銷售，引起社會(huì)及目標(biāo)人群的關(guān)注。 信達(dá)行銷售管理保障體系 保障篇 ︱ 營(yíng)銷支持 靈活的人員激勵(lì)政策 小組獎(jiǎng)勵(lì)政策 在每個(gè)季度末以小組為單位進(jìn)行考核，對(duì)于業(yè)績(jī)突出的團(tuán)隊(duì)給予獎(jiǎng)勵(lì) 提高團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。德商國(guó)際今年將迎來(lái)首批業(yè)主進(jìn)駐，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)將是營(yíng)銷的關(guān)鍵。提升樓盤(pán)幸福指數(shù)。通過(guò)口碑傳播進(jìn)行銷售為主要成交工具； 德商前期開(kāi)發(fā)以品質(zhì)贏得市場(chǎng)口碑，擁有一大批老業(yè)主，金杯、銀杯不如老業(yè)主口碑 為此，具體操作建議如下： 對(duì)外推廣塑造德商國(guó)際花園沈撫首席東南亞高品質(zhì)生活的項(xiàng)目形象 對(duì)外進(jìn)行全面的全新 DM派發(fā)，短信捕捉（尤其是對(duì)所有的老業(yè)主及區(qū)域客戶） 集中老業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)品推介會(huì)、并贈(zèng)送禮品 老業(yè)主憑護(hù)照享折扣外，更可憑本項(xiàng)目的短信或 DM享受額外優(yōu)惠 品牌升級(jí) ——利用德商原有客戶的口碑傳播 品牌不僅僅只是一個(gè)印象，更是一種創(chuàng)造項(xiàng)目美譽(yù)度的重要營(yíng)銷手段！ 營(yíng)銷篇 營(yíng)銷思考 1. 項(xiàng)目周邊攔截：項(xiàng)目圍擋、樓體大字 2. 市中心商圈的戶外廣告、 LED屏 3. 拆遷小區(qū)、競(jìng)品項(xiàng)目周邊區(qū)域 DM派發(fā) 4. 走進(jìn)企事業(yè)單位，進(jìn)行直銷團(tuán)購(gòu)宣講 高層產(chǎn)品 ——首次 +首改客源拓展 1. 鎖定中石油大型加油站（可與其聯(lián)動(dòng)，購(gòu)臵加油卡送給客戶，同時(shí)在這些加油站中派發(fā)本案的物料，如紙抽等） 2. 對(duì)企事業(yè)單位、政府、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等中高層圈層營(yíng)銷活動(dòng) 洋房產(chǎn)品 ——改善類客源拓展 營(yíng)銷篇 營(yíng)銷思考 推廣渠道 通過(guò)來(lái)電、來(lái)訪、成交客戶的分析，我們得出客戶的主要來(lái)訪途徑，以此制定 2023年推廣計(jì)劃 包裝推廣 媒體推廣 渠道推廣 資源推廣 售樓處內(nèi)： DM、易拉寶等 售樓處外：樓體字 短信 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)廣 戶外 LED、廣告牌等 直銷 走訪 暖場(chǎng)活動(dòng) 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 區(qū)域資源推廣 行業(yè)資源推廣 推廣渠道中，紅色部分為年度重點(diǎn)推廣途徑，需甲方給予重要支持。其中高層面積區(qū)間為 42167平，主力面積為 7090平；小高層面積區(qū)間為 50200平，主力面積為 80100平；多層面積區(qū)間為 80140平，主力面積為 90110平；洋房面積區(qū)間為 83263平，主力面積為 130150平； ? 區(qū)域競(jìng)品價(jià)格與 2023年相比均有適當(dāng)調(diào)整，其中高層價(jià)格區(qū)間為 38005200元 /平，均價(jià)為3900元 /平；小高層價(jià)格區(qū)間為 40005500元 /平，均價(jià)為 4100元 /平；多層價(jià)格區(qū)間為 44004500元 /平，均價(jià)為 4450元 /平；洋房?jī)r(jià)格區(qū)間為 52007800元 /平，均價(jià)為 6000元 /平； 2023競(jìng)品供應(yīng)產(chǎn)品與本案推售基本重疊， 且價(jià)格皆有適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以迎合市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 ︱ 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析 2023年，我們何去何從？ 2023年 11月初，全國(guó)樓市進(jìn)入冰凍期，沈撫新城樓市也受到嚴(yán)重沖擊，從 11月開(kāi)始，本區(qū)域各樓盤(pán)銷量急劇下滑，局勢(shì)慘淡，市場(chǎng)上眾多樓盤(pán)月銷售量跌至個(gè)位數(shù)甚至零成交的低點(diǎn)，面對(duì)這一嚴(yán)峻局勢(shì)，市場(chǎng)上衍生出兩種應(yīng)對(duì)策略： ? 一是以恒大為代表的以客戶需求為導(dǎo)向的策略， 針對(duì)客戶需求，實(shí)現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，以價(jià)換量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流高速運(yùn)轉(zhuǎn)，減少庫(kù)存壓力 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回款。 由 “ 靚女先嫁 ” 到 “ 丑女先行 ” 。 2023年 12月 13日頭版頭條社論：《 如何看待房?jī)r(jià)走勢(shì)：迎難而上開(kāi)新局 》 ?調(diào)控正朝預(yù)期方向發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中正在向更加理性、健康的軌道發(fā)展。 進(jìn)入 2023年，樓市調(diào)控不會(huì)放松，價(jià)格合理回歸和資金鏈緊張成為主旋律，房地產(chǎn)黃金十年將成為歷史，以客戶需求為導(dǎo)向合理定價(jià)，確定合理的利潤(rùn)空間將成為生存之本。 小幅快跑 借勢(shì)求利 多層、小高層產(chǎn)品 2023年我們銷售任務(wù)： 力保 沖刺 銷售面積：新品 34038平 庫(kù)存 6683平 2023年度銷售任務(wù)總覽 月份 新品套數(shù) 面積 （約平） 銷售額 （萬(wàn)） 庫(kù)存套數(shù) 面積 （約平） 銷售額 （萬(wàn)） 總回款額 （萬(wàn)） 1月份 2 326 146 44 2月份 2 326 146 44 3月份 10 930 380 2 326 146 150 4月份 30 2790 1150 2 326 146 380 5月份 40 3720 1700 2 326 146 700 6月份 40 3720 1700 2 326 146 800 7月份 60 5580 2350 5 815 366 1000 8月份 65 6045 2600 5 815 366 1500 9月份 65 6045 2600 8 1304 587 1500 10月份 48 4464 2023 5 815 366 1800 11月份 5 465 300 5 815 366 2023 12月份 3 279 220 1 163 73 2023 合計(jì) 366 34038 41 6683 3000 新房源按平均套面 93平，均價(jià) 4100元 4300元 /平計(jì)算，庫(kù)存房源按平均套面 163平，均價(jià) 4500元 /平計(jì)算 2023年度銷售任務(wù)總覽 2023年銷售任務(wù)分解 鑒于 2023年底市場(chǎng)的僵局，以及 2023年預(yù)判的市場(chǎng)局勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，今年預(yù)推售三個(gè)產(chǎn)品線（分別為多層、小高、高層），以便應(yīng)對(duì)