【正文】 企業(yè)客戶對(duì)寫字樓裝修的要求 寫字樓裝修：精裝修，配備中央空調(diào)；細(xì)部體現(xiàn)品質(zhì)感 78%60%58%22%40%42%空調(diào)要求室內(nèi)部分公共部分簡(jiǎn)約現(xiàn)代型 豪華型 毛坯 精裝修 中央空調(diào) 獨(dú)立 公共裝修現(xiàn)代簡(jiǎn)約 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 電梯大堂 地面 大理石 /花崗巖石材 墻體 大理石 /花崗巖石材為主 天面 輕鋼龍骨石膏板造型天花 公共走廊 地面 大理石 /花崗巖石材 墻身 水泥砂漿批蕩刷高級(jí)乳膠漆 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 衛(wèi)生間 地面 花崗巖 墻身 復(fù)合大理石 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 間板 復(fù)合塑料板 潔具 科勒衛(wèi)生潔具，配高級(jí)水龍頭及干手器 消防樓梯 地面 耐磨防滑地磚 墻身 水泥砂漿批蕩刷高級(jí)乳膠漆 天花 高級(jí)乳膠漆配吸頂燈 寫字樓公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫字樓戶內(nèi)部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 天花 造型天花吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，消防自動(dòng)噴淋及報(bào)警裝置 地面 水泥地面找平 墻身 貼高級(jí)精美墻紙 /高級(jí)環(huán)保乳膠漆 空調(diào) 中央空調(diào)系統(tǒng)，選用名牌主機(jī) 消防 配備煙感器、水噴淋頭 窗 Low— e玻璃，高級(jí)鋁合金窗； 通信 預(yù)留 IDD國際電話插座、有線衛(wèi)星電視插座、千兆 EPON寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)到戶 供電 雙回路高可靠性獨(dú)立電源，提供三相電路，每戶室內(nèi)按相應(yīng)電負(fù)荷配名廠空氣開關(guān)箱，并按每 10平方米配設(shè)一個(gè)電制穿線盒 保安系統(tǒng) 每戶配可視對(duì)講系統(tǒng)與 FITPM服務(wù)總臺(tái)的監(jiān)測(cè)報(bào)警相連 衛(wèi)生間 與公共位置衛(wèi)生間相同 室內(nèi)精裝修 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 第三章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 一． 寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 二． 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 三． 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 新南城 月，售價(jià)一般在 2023030000元 /平米左右。 精裝修將成為未來市場(chǎng)主流，精裝也是增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值最重要的手段 調(diào)查對(duì)象年齡構(gòu)成21%7%11%4%57%2125歲 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲您是否愿意買精裝修房？64%29%7%愿意 因心存顧慮，暫時(shí)不考慮 反對(duì)精裝修，不會(huì)接受選擇精裝修的原因68%13%19%節(jié)省時(shí)間和精力 節(jié)省費(fèi)用 可免入住后的噪音之苦長沙小戶型交房標(biāo)準(zhǔn)分析 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 樓盤名稱 置業(yè)目的（自住 /投資） 客戶分析 影響客戶公寓置業(yè)要素 伍家?guī)X生活廣場(chǎng) 投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房 本地為主，外地投資客多，年齡多為 3040歲，少量年輕單身 地段、交通 鉑宮 投資為主 多為附近私營業(yè)主，投資 地段 新時(shí)代廣場(chǎng) 投資自住各半 伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結(jié) 構(gòu)偏輕 交通、地段 建鴻達(dá)巧克力空間 投資自住都有，兩房多為青年群體 以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院等單位 交通 天健芙蓉盛世 投資偏多 年齡結(jié)構(gòu)偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多） 交通、地段 天心華庭 投資為主 長沙市為主，年齡多為 3040歲，少量年輕人 地段 上河國際商業(yè)廣場(chǎng) 投資自住各半 周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少 地段，配套 博林金谷 投資為主 周邊人群，賣小面積年輕人較多 交通、地段 未來城 投資 周邊區(qū)域的人居多 地段 長沙小戶型客戶分析 成熟商務(wù)地段的小戶型，客戶基本是投資客；新興城區(qū)、地段稍好的小戶型， 投資、自住客戶基本各半。如博林金谷。 樓盤名稱 售價(jià) （元 /㎡ ） 銷售率 租金 （元 /㎡ /天） 投資回報(bào)率（按出租率 80%算） 湖南文化大廈 5000 40％ 2 % 聯(lián)合商廈 4100 100％ 1 % 中隆大廈 4500 90% 2 % 第一大道 4774 95% % 順天國際財(cái)富中心 4900 95% % 運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng) 8000 90% % 中天廣場(chǎng) 12023 70% % 長沙專業(yè)寫字樓銷售情況及投資回報(bào)率 5專業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 5專業(yè)寫字樓 政府商務(wù)發(fā)展規(guī)劃 專業(yè)寫字樓在傳統(tǒng) CBD區(qū)繼續(xù)發(fā)展，但配合省府“南移”、融城的需求，省府板塊也將成為新的熱點(diǎn)，但要與傳統(tǒng) CBD區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，尚需時(shí)日 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 如通程大酒店、華天貴賓樓、佳程大酒店等，主要分布于長沙酒店與商業(yè)密集的韶山路、袁家?guī)X地段； ? 租用該類寫字樓的企業(yè)主要是各大 知名企業(yè)駐長機(jī)構(gòu)；如美國約克、美國開利等等世界知名企業(yè)；以及金融、房地產(chǎn)、 IT通信業(yè)等能承租力強(qiáng)的實(shí)力企業(yè) ； ? 企業(yè)入駐原因： ?物業(yè)管理水平高：酒店成熟的星級(jí)物業(yè)管理； ?商務(wù)配套齊全：星級(jí)酒店配套； ?更接近國際化：具備國際接待能力； ?更能彰顯企業(yè)實(shí)力、符合企業(yè)品牌形象。 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 問題二 高定位、 高價(jià)格與快銷售的矛盾 二 、項(xiàng)目營銷核心問題提出 ? 政府對(duì)項(xiàng)目形象高要求 ? 貴司要求實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格，并實(shí)現(xiàn)快速銷售 ? 雖然項(xiàng)目地塊有很大的升值潛力，但 區(qū)域目前成熟度不夠，高價(jià)格與快速銷售的矛盾是客觀存在的， 如何化解這一難題，是貴我雙方需要面對(duì)的核心問題 產(chǎn)品力就是競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，是決定一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，我司將在本方案中提出切實(shí)可行的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議，為項(xiàng)目成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；如何解決高價(jià)格與快銷售難題的問題，涉及到具體營銷操作，我司后續(xù)另行 提交專案。同時(shí)，在不同功能之間建立一種 空間依存、價(jià)值互補(bǔ) 的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè) 功能復(fù)合的、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一 的綜合體 辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體功能物業(yè)類型圖 例功能物業(yè)類型 功能物業(yè)類型圖 例城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能 城市綜合體基礎(chǔ)解讀 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 巨大的社會(huì)效應(yīng) 城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設(shè)規(guī)模， 且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為 一個(gè)城市的“名片”，產(chǎn)生巨大的社會(huì)影響 作為“城市名片”的城市綜合體產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng) 對(duì)推動(dòng) 企業(yè)品牌價(jià)值 的進(jìn)一步提升有重要的作用 ? 巨大的增值潛力 各種功能的相互依存、相互補(bǔ)充能完善綜合體的整體 功能價(jià)值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動(dòng) 物業(yè)自身的及 周邊區(qū)域土地的升值 城市綜合體項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 城市綜合體基礎(chǔ)解讀 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 特征 1： 城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個(gè)“微型的城市” ? 功能復(fù)合空間： 物業(yè)類型豐富，以酒店、辦公、公寓 和 商業(yè) 為基本功能，自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作和生活配套運(yùn)營體系 ? 空間依存、價(jià)值互補(bǔ)： 各功能之間形成 價(jià)值鏈 ，：物業(yè)功能的有機(jī)整合打造出高端的商務(wù)環(huán)境 購物商場(chǎng) 公寓 公寓 寫字樓 ? 廣州中信廣場(chǎng)占地約 m2，建筑面積約 29萬 m2 ，是廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓，包括寫字樓、公寓和商業(yè)物業(yè) ? 三種物業(yè)檔次高，各功能之間相互依存并形成價(jià)值鏈，營造出高價(jià)值的辦公環(huán)境 中信商業(yè)大廈 甲級(jí)智慧型商廈， 是廣州的頂級(jí)寫字樓 中信公寓 高檔服務(wù)式公寓，保 安嚴(yán)密、配套完善 中天購物廣場(chǎng) 經(jīng)營國際品牌精品， 設(shè)置高端生活配套 寫字樓的 高端配套 大量高端 商務(wù)人士 寫字樓的 高端配套 高端消費(fèi) 人群 高端消費(fèi) 人群 完善的生活 配套設(shè)施 中信廣場(chǎng)三種物業(yè)功能之間的價(jià)值聯(lián)系 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 特征 2：城市綜合體開發(fā)需要對(duì)土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用 ? 高密度、集約性： 開發(fā)強(qiáng)度大，容積率多在 10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商務(wù)人流密集，夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中，各種人流形成互補(bǔ) ? 土地使用的均衡性： 不同類型、價(jià)值的土地分布不同功能的建筑；在不同時(shí)段都有兩種以上的功能在運(yùn)作 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24辦公商業(yè)酒店公寓小時(shí) 辦公 商業(yè) 酒店 酒店 公寓 公寓 各種物業(yè)在一天 24時(shí)內(nèi)的主要使用時(shí)段分布 城市綜合體的特征和價(jià)值 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 紐約洛克菲勒中心：居住和酒店功能的補(bǔ)充提升項(xiàng)目的整體價(jià)值 ? 洛克菲勒中心占地 ，總建筑面積約 67萬平方米，屬高強(qiáng)度的綜合開發(fā)項(xiàng)目 ? 最初包括辦公大樓、購物商場(chǎng)、圖書館等功能物業(yè)，但由于缺乏居住功能的物業(yè)使該項(xiàng)目在夜晚的使用效率不高 ? 后來建設(shè)了希爾頓酒店和高檔公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和輻射范圍也不斷增大，使該項(xiàng)目的整體價(jià)值得到提升 下沉式廣場(chǎng) 辦公大樓 希爾頓酒店 高檔公寓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 特征 3：城市綜合體需要打造內(nèi)部和外部交通組織的完整性 ? 與城市交通緊密銜接：內(nèi)部交通與外部交通需要實(shí)現(xiàn)無縫銜接，使城市人流方便地進(jìn)出 ? 內(nèi)部交通組織：完善的立體及平面交通體系使不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合，良好的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)提升物業(yè)的整體價(jià)值 北京銀泰中心區(qū)位圖 香港太古廣場(chǎng)區(qū)位圖 “通道樹型”（ Access Tree）體系 城市綜合體的特征和價(jià)值 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 香港朗豪坊：擁有完善的內(nèi)部交通組織及與外部交通的良好銜接 裙樓 4樓 寫字樓 購物中心 4~12樓 中庭 購物中心的通天走廊 街面 朗豪坊裙樓 4樓平面圖 朗豪坊剖面圖 內(nèi)部交通 組織平臺(tái) 購物中心 4~12樓 寫字樓 街面 酒店 ? 地處旺角商業(yè)區(qū)，位于地鐵站出口及城市南北向主干道彌敦道東側(cè)，公共交通發(fā)達(dá) ? 內(nèi)部空間的連接點(diǎn)與外部環(huán)境分隔，有利于減少外部交通對(duì)綜合體內(nèi)部空間活動(dòng)的干擾 亞皆老街缽蘭街上海街朗豪酒店朗豪辦公大樓朗豪購物中心彌敦道旺角商住街區(qū)旺角老居住街區(qū)人流人流人流人流AB亞皆老街缽蘭街上海街朗豪酒店朗豪辦公大樓朗豪購物中心彌敦道旺角商住街區(qū)旺角老居住街區(qū)人流人流人流人流 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 特征 4：城市綜合體的建筑空間應(yīng)該具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標(biāo)志性 ? 整體統(tǒng)一性： 城市綜合體各單體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；綜合體與周邊城市環(huán)境與肌理的和諧 ? 空間連續(xù)性： 城市綜合體的有機(jī)整體性決定其在建筑空間上具備連續(xù)性，各建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系 ? 標(biāo)志性和可識(shí)別性： 出色的建筑及空間設(shè)計(jì)，使綜合體成為區(qū)域的視覺焦點(diǎn) ① 新加坡新達(dá)城獨(dú)特的屋頂設(shè)計(jì) ② 柏林索尼中心的鳥瞰圖 ③ 柏林索尼中心的巨型天幕 ① ② ③ 城市綜合體的特征和價(jià)值 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 日本六本木中心：連續(xù)的空間體系是有機(jī)功能體發(fā)揮作用的重要承載 ? 六本木中心占地 11萬 m2，是集辦公大樓、酒店、零售商業(yè)、文化設(shè)施、娛樂場(chǎng)所于一身的大型綜合體 ? 豐富的空間類型、多層次的空間聯(lián)系、流暢的空間過渡，使整個(gè)綜合體形成一個(gè)的連續(xù)的空間體系 標(biāo)志性建筑形成強(qiáng)制性的視覺沖擊，增強(qiáng)綜合體的可識(shí)別性 豐富的空間類型 多層次的空間聯(lián)系和流暢的空間過渡 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 城市綜合體的特征及價(jià)值總結(jié) 城市綜合體作為“有機(jī)功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面： ① 物業(yè)功能組合： 物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合 ② 土地利用方式： 對(duì)