【正文】 ? 法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋 ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒? ? 2）是否可以所得稅前扣除 ? 3）人防工程處理 ? 4）土地增值稅 項目施工 建設(shè) 八、開發(fā)間接費(fèi) ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ? 法人代表選擇確定： 13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng) 理擔(dān)任，并依法登記； ? 股東稅務(wù)責(zé)任： 20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任； ? 不得抽逃出資：刑法 159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。 前期報批報建準(zhǔn)備工作 ?取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 ?取得房屋拆遷許可證 ?勘察、規(guī)劃、設(shè)計 ?取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 前期報批報建準(zhǔn)備工作 ?前期報批報建階段涉及稅收及籌劃 ?拆遷方式不同涉及的稅收 ?規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 ? 1）土增稅的免稅政策及清算問題 ? 2）所得稅的成本對象劃分及分?jǐn)? ?通過稅負(fù)測算確定設(shè)計方案 項目施工 建設(shè) 一、開發(fā)成本核算內(nèi)容 ?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?前期工程費(fèi) ?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ?建筑安裝工程費(fèi) ?配套設(shè)施費(fèi) ?開發(fā)間接費(fèi) 項目施工 建設(shè) 二、項目開發(fā)成本對象的確定 ? 有關(guān)法律 :計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計 ? 會計核算 ? 土地增值稅要求 ? 所得稅要求 ? 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分； ? 2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。 ?（分期開發(fā)的可以分期驗收） 竣工驗收環(huán)節(jié) ?二、財稅事項 ?會計業(yè)務(wù)的處理 ?所得稅業(yè)務(wù)的處理（完工條件） ?土地增值稅清算條件 現(xiàn)房銷售 ?一、現(xiàn)房銷售條件 ?預(yù)售的條件 ?項目已經(jīng)竣工驗收 現(xiàn)房銷售 ?二、會計核算處理 ? 會計收入確認(rèn)條件 ? 原來預(yù)售商品房結(jié)轉(zhuǎn)的核算 ? 現(xiàn)房銷售的核算 現(xiàn)房銷售 三、 營業(yè)稅的處理 ?營業(yè)稅納稅義務(wù)實現(xiàn)時間 ?營業(yè)稅計稅依據(jù) ?營業(yè)稅視同銷售 ?原來預(yù)售商品房的處理 ?現(xiàn)房銷售的處理 現(xiàn)房銷售 ?四、所得稅處理： ?所得稅納稅義務(wù)實現(xiàn)時間 ?所得稅計稅依據(jù)