【正文】 （攜帶相關資料到一樓現(xiàn)場查看窗口辦理，取得 《 房屋初始登記現(xiàn)場調查表 》 。v (5) 以共有的房地產抵押的，共有人的書面同意。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔新的合同規(guī)定的出租人的權利與義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。 房屋租賃v 租賃登記v 《 城市房地產管理法 》 規(guī)定 “ 房屋出租，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。房屋租賃房屋租賃的條件v 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。 法定繼承法定繼承應提交的材料：（ 1）申請人的身份證明（如居民身份證、戶口簿及復印件）；代理人代為申請的，委托代理人需提供授權委托書、身份證明及復印件，委托書應經當?shù)毓C機關公證；監(jiān)護人代辦應提供監(jiān)護人的證明材料和本人的身份證件；（ 2）申請人所在單位人事部門介紹信，說明辦何公證，繼承人與被繼承人的關系以及有關的家庭情況；（ 3）被繼承人的死亡證明，法定繼承人中已死亡的要提供死亡證明，宣告死亡的應提供人民法院宣告死亡的判決書 (4)被繼承遺產的產權證明； (5)被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明； (6)法定繼承人的親屬關系證明； (7)繼承人放棄繼承權應到公證處發(fā)表聲明放棄，在外地發(fā)表的放棄繼承權聲明書應經當?shù)毓C機關公證。 第 四節(jié) 房地產交易形式一 、房地產交易的形式：v 轉讓v 租賃v 抵押 一、房地產轉讓v 一）房地產轉讓v 房地產轉讓的概念v 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。v 層次：選擇層次要考慮以下幾個因素：v遮擋及采光情況v生活的便利程度v環(huán)境要求v家庭人口年齡構成及健康情況v住宅樓的總層數(shù)（ 7） 采光、通風與層高 v采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。面積大小又與購房總價款直接有關，因此必須搞清楚。 （ 5）辦理預售登記手續(xù) v辦理預售登記對保護房屋交易雙方利益都十分重要，只有登記后合同才能生效。 v 購房者要仔細了解商品房建筑面積和使用面積的計算及換算方法。 房地產類型v 內銷商品房：是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。v 五種合同： ① 土地使用權出讓合同； ② 房地產轉讓合同； ③ 商品房預售合同； ④ 房地產抵押合同； ⑤ 房屋租賃合同。 商品房交易的相關知識v（ 3）、 誤差的處理方式 v 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：v 面積誤差比＝（產權登記面積 ? 合同約定面積） /合同約定面積 100 %v 合同未作約定的，按以下原則處理： v ① 面積誤差比絕對值在 3%以內 (含 3%)的，據(jù)實結算房價款； v ② 面積誤差比絕對值超過 3%時，買受人有權退房。v 房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向市、縣房地產行政管理部門申請預售許可，取得 《 商品房預售許可證 》 。 商品房交易相關知識v 買方支付定金并簽定認購商品房協(xié)議后對所購商品房不滿意的，不是買方單方面原因導致合同無法簽定的，買方有權要求退回定金；若屬于買方單方面違約的，開發(fā)商有權不退還定金。v 廉租房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房 。v 1尾房：又稱掃尾房，它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。 v 查詢商品房的合法性，主要查看開發(fā)商的 “ 五證 ” 和 “ 二書 ” ，“ 五證 ” 指國有土地使用權證、商品房內（外）銷許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證及經計委、建委v 批準的立項報告、可行性研究等文件， “ 二書 ” 指住宅質量保證書、住宅使用說明書。辦理完過戶手續(xù)后，開發(fā)商應為購房者辦理產權證，這個過程可能要等待相當長的一段時間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產證，需要相關部門的各種手續(xù)。（ 4）交通v評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環(huán)境質量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。v 房地產買賣是指房地產所有權人 (包括土地使用權人 )將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為v 房地產贈與是指房地產所有權人 (包括土地使用權人 )將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。（ 4）辦理遺囑繼承權公證，事先要審查遺囑是否有效，遺囑繼承人和遺產有無變化，如有下列情況，應按法定繼承辦理： A、遺囑繼承人放棄繼承的； B、遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的； C、遺囑繼承人喪失繼承權的； D、遺囑無效部分涉及的遺產 E、遺囑未處分的遺產。v （ 2）房屋租賃實行登記備案制度v 租賃合同簽訂后 30日內，辦理登記備案手續(xù)。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權出租的書面證明。v 特點： ◇ 不轉移占有 ◇ 抵押人 —— 可以是債務人本人，也可以是第三人 ◇ 抵押權人 —— 和債權人是同一人房地產交易形式房地產抵押的類型（兩大類）◇ 預購商品房貸款抵押（按揭抵押）◇ 在建工程抵押（開發(fā)貸） v 預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后， 由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。v 工作時限v 凡符合規(guī)定、手續(xù)齊全的，自收件受理之日起 30個有效工作日內達到發(fā)證條件。v 協(xié)議優(yōu)先受償 人民法院拍賣 v 變賣抵押房地產 順序清償 v 債權比例清償v 抵押權因抵押物滅失而消滅第五節(jié) 土地使用權的出讓年限《 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下： v⑴ 居住用地 70 年； v⑵ 工業(yè)用地 50 年； v⑶ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； v⑷ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； v⑸ 綜合或其他用地 50 年。v ■ 法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額。 ”承租人在租賃期限內，如轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。房屋租賃租賃合同v 1. 房屋租賃合同的概念及內容 v 租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系的協(xié)議?！?取件（公告另加 35天）二、準備材料：公證時： 贈與合同 贈與物清單及所有權證明，如房產證、存單等 贈與物為共有財產的，應提供共有人同意將財產贈與他人的書面意見；贈與物為集體所有的，應提交該集體組織成員同意贈與的書面意見；贈與物為全民所有的，應提交國有資產管理部門批準贈與的文件交易時： 贈與人：產權證原件，身份證，結婚證，戶口本 受贈人：身份證，贈與合同公證書，評估報告農宅基地房屋贈與非直系親屬的，提供受贈人系本村集體經濟組織內部成員證明劃拔用地、限制性出讓用地已補完全出讓手續(xù)的，提供土地出讓合同書及發(fā)票二、房屋租賃 房屋租賃的概念v 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。v (5)權屬有爭議的。因此，一棟建v成的商品住宅樓是否有 《 質檢合格證書 》 ，也是其質量好壞的一個標志。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的