【正文】 （攜帶相關(guān)資料到一樓現(xiàn)場查看窗口辦理，取得 《 房屋初始登記現(xiàn)場調(diào)查表 》 。v (5) 以共有的房地產(chǎn)抵押的，共有人的書面同意。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。 房屋租賃v 租賃登記v 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 “ 房屋出租，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃房屋租賃的條件v 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。 法定繼承法定繼承應(yīng)提交的材料：（ 1）申請(qǐng)人的身份證明（如居民身份證、戶口簿及復(fù)印件）；代理人代為申請(qǐng)的，委托代理人需提供授權(quán)委托書、身份證明及復(fù)印件，委托書應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證；監(jiān)護(hù)人代辦應(yīng)提供監(jiān)護(hù)人的證明材料和本人的身份證件；（ 2）申請(qǐng)人所在單位人事部門介紹信，說明辦何公證，繼承人與被繼承人的關(guān)系以及有關(guān)的家庭情況；（ 3）被繼承人的死亡證明，法定繼承人中已死亡的要提供死亡證明，宣告死亡的應(yīng)提供人民法院宣告死亡的判決書 (4)被繼承遺產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明； (5)被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明； (6)法定繼承人的親屬關(guān)系證明； (7)繼承人放棄繼承權(quán)應(yīng)到公證處發(fā)表聲明放棄，在外地發(fā)表的放棄繼承權(quán)聲明書應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證。 第 四節(jié) 房地產(chǎn)交易形式一 、房地產(chǎn)交易的形式：v 轉(zhuǎn)讓v 租賃v 抵押 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v 一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。v 層次：選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素：v遮擋及采光情況v生活的便利程度v環(huán)境要求v家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況v住宅樓的總層數(shù)（ 7） 采光、通風(fēng)與層高 v采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。面積大小又與購房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。 （ 5）辦理預(yù)售登記手續(xù) v辦理預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方利益都十分重要，只有登記后合同才能生效。 v 購房者要仔細(xì)了解商品房建筑面積和使用面積的計(jì)算及換算方法。 房地產(chǎn)類型v 內(nèi)銷商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。v 五種合同： ① 土地使用權(quán)出讓合同； ② 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同； ③ 商品房預(yù)售合同； ④ 房地產(chǎn)抵押合同； ⑤ 房屋租賃合同。 商品房交易的相關(guān)知識(shí)v（ 3）、 誤差的處理方式 v 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：v 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積 ? 合同約定面積） /合同約定面積 100 %v 合同未作約定的，按以下原則處理： v ① 面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； v ② 面積誤差比絕對(duì)值超過 3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 商品房交易相關(guān)知識(shí)v 買方支付定金并簽定認(rèn)購商品房協(xié)議后對(duì)所購商品房不滿意的，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o法簽定的，買方有權(quán)要求退回定金；若屬于買方單方面違約的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。v 廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房 。v 1尾房：又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 v 查詢商品房的合法性，主要查看開發(fā)商的 “ 五證 ” 和 “ 二書 ” ，“ 五證 ” 指國有土地使用權(quán)證、商品房內(nèi)（外）銷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證及經(jīng)計(jì)委、建委v 批準(zhǔn)的立項(xiàng)報(bào)告、可行性研究等文件， “ 二書 ” 指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。辦理完過戶手續(xù)后，開發(fā)商應(yīng)為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)過程可能要等待相當(dāng)長的一段時(shí)間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，需要相關(guān)部門的各種手續(xù)。（ 4）交通v評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴(yán)重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下，來往車輛或飛機(jī)的噪聲，會(huì)干擾正常的休息睡眠。v 房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為v 房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。（ 4）辦理遺囑繼承權(quán)公證，事先要審查遺囑是否有效，遺囑繼承人和遺產(chǎn)有無變化，如有下列情況，應(yīng)按法定繼承辦理： A、遺囑繼承人放棄繼承的； B、遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的； C、遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的； D、遺囑無效部分涉及的遺產(chǎn) E、遺囑未處分的遺產(chǎn)。v （ 2）房屋租賃實(shí)行登記備案制度v 租賃合同簽訂后 30日內(nèi)，辦理登記備案手續(xù)。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。v 特點(diǎn)： ◇ 不轉(zhuǎn)移占有 ◇ 抵押人 —— 可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人 ◇ 抵押權(quán)人 —— 和債權(quán)人是同一人房地產(chǎn)交易形式房地產(chǎn)抵押的類型（兩大類）◇ 預(yù)購商品房貸款抵押（按揭抵押）◇ 在建工程抵押（開發(fā)貸） v 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后， 由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。v 工作時(shí)限v 凡符合規(guī)定、手續(xù)齊全的，自收件受理之日起 30個(gè)有效工作日內(nèi)達(dá)到發(fā)證條件。v 協(xié)議優(yōu)先受償 人民法院拍賣 v 變賣抵押房地產(chǎn) 順序清償 v 債權(quán)比例清償v 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅第五節(jié) 土地使用權(quán)的出讓年限《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下： v⑴ 居住用地 70 年； v⑵ 工業(yè)用地 50 年； v⑶ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； v⑷ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； v⑸ 綜合或其他用地 50 年。v ■ 法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 ”承租人在租賃期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋租賃租賃合同v 1. 房屋租賃合同的概念及內(nèi)容 v 租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。———————— 取件（公告另加 35天）二、準(zhǔn)備材料：公證時(shí)： 贈(zèng)與合同 贈(zèng)與物清單及所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、存單等 贈(zèng)與物為共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)提供共有人同意將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人的書面意見；贈(zèng)與物為集體所有的，應(yīng)提交該集體組織成員同意贈(zèng)與的書面意見；贈(zèng)與物為全民所有的，應(yīng)提交國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)贈(zèng)與的文件交易時(shí)： 贈(zèng)與人：產(chǎn)權(quán)證原件，身份證，結(jié)婚證，戶口本 受贈(zèng)人：身份證，贈(zèng)與合同公證書，評(píng)估報(bào)告農(nóng)宅基地房屋贈(zèng)與非直系親屬的，提供受贈(zèng)人系本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員證明劃拔用地、限制性出讓用地已補(bǔ)完全出讓手續(xù)的，提供土地出讓合同書及發(fā)票二、房屋租賃 房屋租賃的概念v 房屋租賃，狹義地講，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。v (5)權(quán)屬有爭議的。因此，一棟建v成的商品住宅樓是否有 《 質(zhì)檢合格證書 》 ，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的