【正文】 的類型（兩大類）◇ 預(yù)購商品房貸款抵押（按揭抵押）◇ 在建工程抵押（開發(fā)貸） v 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后， 由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 v 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。v 轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租的證明。、 《租賃管理辦法 》 規(guī)定： “承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。 ” 實行房屋租賃合同登記備案可以保護租賃雙方的合法權(quán)益， 又可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進社會穩(wěn)定。因此， 在租賃中出租人與承租人應(yīng)當對雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準則。必須征得房屋出租人的同意， 應(yīng)當訂立轉(zhuǎn)租合同，也必須辦理登記備案手續(xù)。v （ 2）房屋租賃實行登記備案制度v 租賃合同簽訂后 30日內(nèi)，辦理登記備案手續(xù)。有下列情形之一的房屋不得出租：v (1)未依法取得 《 房屋所有權(quán)證 》 的；v (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；v (3)共有房屋未取得共有人同意的； v (4)權(quán)屬有爭議的；v (5)屬于違章建筑的； v (6)不符合安全標準的；v (7)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；v (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定 的。v 房屋租賃的分類v 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為：公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。贈與流程和材料一、流程： 評估 —— 公證 —— 送件 173。（ 4）辦理遺囑繼承權(quán)公證，事先要審查遺囑是否有效，遺囑繼承人和遺產(chǎn)有無變化，如有下列情況，應(yīng)按法定繼承辦理： A、遺囑繼承人放棄繼承的； B、遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的； C、遺囑繼承人喪失繼承權(quán)的； D、遺囑無效部分涉及的遺產(chǎn) E、遺囑未處分的遺產(chǎn)。遺囑繼承遺囑繼承應(yīng)提交的材料： (1)法定繼承應(yīng)提交的 1至 5項的證件及材料；(2)被繼承人生前所立的有效遺囑；(3)有遺囑執(zhí)行人的，提供執(zhí)行人的身份證件及復(fù)印件。v (7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。v (3)依法收回土地使用權(quán)的。v 房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為v 房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務(wù)的行為。v 其他合法方式主要包括下列行為：v (1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；v (2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；v (3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；v (4)以房地產(chǎn)抵債的； v (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個方面。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。v住宅的通風(fēng)要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內(nèi)外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。（ 6）朝向與樓層 v傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。 （ 5）房型 v功能要求。（ 4）交通v評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。 v總價不變時，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。 v辦理完房產(chǎn)證后，整個商品房交易最終完成。辦理完過戶手續(xù)后，開發(fā)商應(yīng)為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，這個過程可能要等待相當長的一段時間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，需要相關(guān)部門的各種手續(xù)。一般來講，在簽訂完購房合同后一個月內(nèi)（ 30天）到市房屋土地管理局辦理預(yù)售登記手續(xù)，買賣雙方可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。 v 購房者在簽訂合同時，要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，以防止在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者一定要認真閱讀 《 簽約須知 》 ，明白需要做的事情 v 在此過程中，買房者要交納一定的定金，定金數(shù)額根據(jù)每個公司的規(guī)定而制定。 v 查詢商品房的合法性，主要查看開發(fā)商的 “ 五證 ” 和 “ 二書 ” ，“ 五證 ” 指國有土地使用權(quán)證、商品房內(nèi)（外）銷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證及經(jīng)計委、建委v 批準的立項報告、可行性研究等文件， “ 二書 ” 指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 v 調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項支出。第三節(jié) 房地產(chǎn)購房流程v一、（ 1）制定購房預(yù)算v 購房者在購用自住房屋時，必須根據(jù)自身家庭的儲蓄、可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。 v 標定地價，是政府根據(jù)管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格，標定地價是宗地價格的一種。v 1尾房：又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。v 商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 房地產(chǎn)類型v 期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。v 廉租房：是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房 。 v 五種登記備案制度： ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立登記制度； ② 商品房預(yù)售合同登記備案制度； ③ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或變更時的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度； ④ 房屋租賃合同登記備案制度； ⑤ 土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的取得登記制度。v （二）房地產(chǎn)交易行為和原則v 房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為。v 因變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容給買受人的權(quán)益造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當給予相應(yīng)的補償。 商品房交易相關(guān)知識v 買方支付定金并簽定認購商品房協(xié)議后對所購商品房不滿意的，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o法簽定的，買方有權(quán)要求退回定金；若屬于買方單方面違約的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房日期 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。現(xiàn)房銷售對開發(fā)商來說也是回收全部投資的一個重要環(huán)節(jié)。v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向市、縣房地產(chǎn)行政管理部門申請預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 。v 商品房預(yù)售實行許可制度。v 現(xiàn)房銷售和預(yù)售相比，現(xiàn)房的價格往往比期房高，現(xiàn)房看的見摸得著，對購房者來說相對風(fēng)險小，可以隨時交購房款、隨時入住。商品房交易的相關(guān)知識v⑵ 計價方式 v商品房銷售可以按套 (單元 )計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。 商品房交易的相關(guān)知識v（ 3）、 誤差的處理方式 v 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：v