【正文】 ?啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。 ?大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進性，預(yù)測重于當前的競爭，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。組團之間要有差異，有提升，給消費者理由 ?舊村改造等增加項目投入的狀況為項目約束條件，其安排以實現(xiàn)項目利潤最大化為前提 案例：昆明項目 8 主流市場 OR細分市場？ —— 動態(tài)的客戶層面選擇 關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化 ?陌生區(qū)大規(guī)模項目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。 ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 區(qū)域整體定位與發(fā)展策略、區(qū)域旅游資源整合、確定項目開發(fā)次序、大北京旅游度假市場研究、區(qū)域啟動策略與定位 23 北京 西山美廬項目 ?項目位置： 西五環(huán)杏石口 ?項目規(guī)模 ：總建筑面積約 10萬平方米 ?項目界定 ：北京頂級別墅 ?客戶面臨的困惑 ： ? 選擇怎樣的產(chǎn)品， Townhouse、雙拼還是獨棟？ ? 價格的確定 ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 突破區(qū)域價格界限，解決成本瓶頸 整合區(qū)域資源，定位頂級別墅 產(chǎn)品（流水別墅）功能創(chuàng)新 制定針對性營銷策略，創(chuàng)造別墅市場銷售奇跡 24 北京 東海花園項目 ?項目位置： 北京市通州區(qū) ?項目規(guī)模 ：占地 226萬平米，總建筑面積約 47萬平米 ?項目界定 ：陌生區(qū)域大盤開發(fā) ?客戶面臨的困惑 ： ? 項目所在區(qū)域未來發(fā)展方向是什么？ ? 各功能區(qū)如何劃分、如何分期開發(fā)，以實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟目標？ ? 如何通過啟動區(qū)的開發(fā)奠定區(qū)域地位和影響力？ ? 項目整體營銷戰(zhàn)略與啟動區(qū)營銷戰(zhàn)略是怎樣的？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 探討陌生區(qū)域大盤開發(fā)成功的關(guān)鍵因素、提出城市近郊低密度居住社區(qū)超前規(guī)劃理念、以典型主題帶動啟動區(qū)的開發(fā)、打造多產(chǎn)品的功能復(fù)合型社區(qū)來實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略開發(fā)目標 25 北京 中遠東隆項目 ?項目位置： 北京機場高速路北皋出口 ?項目規(guī)模 ：占地面積 ，可建設(shè)用地 m178。 ?在各期開發(fā)過程中不斷進行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā) 14 世聯(lián)工作階段劃分與工作內(nèi)容 15 陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一 目標體系的建立 項目整體定位 規(guī)劃設(shè)計 啟動區(qū)的選擇與啟動 區(qū)域營銷推廣 區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設(shè)計跟蹤服務(wù) 啟動區(qū)定位與發(fā)展建議 世聯(lián)顧問服務(wù)工作解決的問題 世聯(lián)顧問服務(wù)工作階段劃分 世聯(lián)的工作方法 市場調(diào)研方法 ? 現(xiàn)場踏勘 ? 問卷調(diào)查 ? 焦點小組訪談 ? 一對一深度訪談 技術(shù)思路形成方法 ? 土地方格網(wǎng)法 ? KPI指標法研究案例 ? MECE法界定問題 ? 頭腦風(fēng)暴會 技術(shù)支持獲取法 ? 5G(GROUP)法 基于盈利模式的財務(wù)評價 發(fā)展戰(zhàn)略 /策略 16 陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一 工作階段 工作內(nèi)容要點 解決的關(guān)鍵問題 ? 客戶限制條件及目標梳理 ? 基礎(chǔ)資料研究 ? 案例借鑒