【正文】 六、以高端消費(fèi)提升檔次 青羊湖的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略： 一、以商養(yǎng)開發(fā) 二、以品牌推項(xiàng)目 三、以文化包裝項(xiàng)目 四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺(tái) 五、以活動(dòng)達(dá)成項(xiàng)目招商 青羊湖休閑度假旅游區(qū) 在低投入的前提下，將青羊湖旅游項(xiàng)目作為青羊湖品牌的資源支撐點(diǎn)隨品牌商品推往市場(chǎng)。 青羊湖項(xiàng)目的核心資源 水 山 ，上游包括溈河在內(nèi)的大小水系，包括魚類在類各類水產(chǎn)； 1萬畝沿湖次生山林，山林間超過 30多個(gè)品種的草木，包括山林間的動(dòng)物飛禽； 風(fēng)景 山水構(gòu)成的種種旖旎風(fēng)景，有待包裝打造的 “十里畫廊”等“青羊湖十景”。 旅游地產(chǎn)的分類 國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 純粹自然資源，基本無配套 區(qū)域旅游度假區(qū) 目的地型 resort 旅游度假區(qū)功能 單一 復(fù)合 高 低 本地需求 機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建 資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高 產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求 更大范圍的區(qū)域推廣 具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力 相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求 與區(qū)域市場(chǎng)保持 100300公里黃金距離 一般性資源 具備部分休閑度假功能 國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 國(guó)際市場(chǎng) 黃金海岸 普濟(jì)島 亞龍灣 巽寮灣 大梅沙 博鰲 陽光假 日半島 國(guó)外頂級(jí) RESORT 國(guó)內(nèi)大多旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目 國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目 有資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目 一次性銷售住宅回款 持有部分配套物業(yè)， 二級(jí)開發(fā)為重要盈利 真正意義的旅游地產(chǎn) 以持有物業(yè)的回報(bào)為主，住宅僅為配套 不允許資金沉淀 盈利模式的轉(zhuǎn)變 企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，回報(bào)豐厚 國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀 資源型企業(yè) 中信： 中信博鰲項(xiàng)目 中信東山島海峽論壇 魯能： 三亞灣新城 中糧： 三亞亞龍灣 …… 專業(yè)型企業(yè) 新進(jìn)型企業(yè) 區(qū)域級(jí)別開發(fā)，大規(guī)模取地，具備資源全面整合能力 溫泉開發(fā)：誠(chéng)毅 廈門麗水云天溫泉度假村 云霄海湯國(guó)際溫泉度假村 文化旅游：華僑城 東部華僑城、歡樂谷 高爾夫：深圳觀瀾 觀瀾高爾夫項(xiàng)目 …… 專注某項(xiàng)旅游資源的深度開發(fā)，具備專業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力 旅游地產(chǎn)行業(yè)的新進(jìn)入者，不清楚游戲規(guī)則，機(jī)會(huì)導(dǎo)向 貴州金元集團(tuán)： 三亞西元項(xiàng)目 杭州新廣發(fā)： 青山湖別墅項(xiàng)目 …… 旅游地產(chǎn)開發(fā)的五個(gè)臺(tái)階 以最后臺(tái)階的心態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，按照前四級(jí)臺(tái)階的可能性進(jìn)行操作。 ?青羊湖周邊的旅游和文化資源豐富， ?缺乏與項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)的融合和嫁接。 假日度假酒店 酒店游艇俱樂部 3 、度假別墅 水上高爾夫俱樂部 …… 六、以高端消費(fèi)提升項(xiàng)目檔次 青羊湖的推廣執(zhí)行 7 藍(lán)海戰(zhàn)略 ， 就是企業(yè)超越傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng) ， 開創(chuàng)全新的市場(chǎng)的企業(yè)戰(zhàn)略 。 人氣不足 ?現(xiàn)場(chǎng)除周末有少量客戶外，平時(shí)相對(duì)都很少，客戶營(yíng)銷完全以坐銷為主；直接導(dǎo)致已經(jīng)開發(fā)的酒店短期內(nèi)難以達(dá)到收支平衡及盈利； ?在坐銷的同時(shí)，應(yīng)該積極拓展?fàn)I銷渠道，走出去宣傳青羊湖，招徠游客； ?或通過與媒體合作在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦征文、攝影、論壇、釣魚等活動(dòng)擴(kuò)大青羊湖知名度的同時(shí)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，制造口碑宣傳； ?與周邊景區(qū)沒有形成互動(dòng)，未對(duì)周邊景區(qū)游客進(jìn)行截流和分流，建議在各個(gè)周邊景區(qū)樹立相關(guān)標(biāo)識(shí)或廣告。 旅游地產(chǎn)的認(rèn)知 旅游地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 休閑度假產(chǎn)業(yè) 全新的產(chǎn)業(yè)模式 全新的人居生活模式 全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式 戰(zhàn)略調(diào)整 資源整合 產(chǎn)業(yè)整合 時(shí)間重組 空間重組 產(chǎn)品創(chuàng)新 營(yíng)銷創(chuàng)新 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目因其資源和顧客市場(chǎng)的不同可分為三類 ? 一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的 resort，覆蓋不同范圍的客戶群。 青羊湖十景： 青羊湖周邊可整合資源 —— 景觀類 1. 密印禪寺 2. 千佛溶洞 3. 炭河里大和方古國(guó)遺址 4. 溈山漂流景區(qū) 5. 峽溪生態(tài)漂流景區(qū) 6. 靈祐肉身塔 7. 唐相國(guó)裴休墓 8. 唐詩(shī)僧齊己墓 9. 宋狀元易祓墓 …… 青羊湖周邊可整合資源 —— 文化類 1. 寧鄉(xiāng)青銅器文化 2. 溈山佛文化 3. 寧鄉(xiāng)特色飲食文化 4. 溈山風(fēng)水文化 5. 炭河里古國(guó)文化 6. 寧鄉(xiāng)民俗文化 青羊湖周邊可整合資源 —— 物產(chǎn)類 1. 溈山毛尖 2. 溈山豆腐 3. 祖塔七星椒 4. 溈山臘肉 5. 黃材干魚 6. 擂茶 7. 野味 8. 野菜 9. 柑橘 10.…… 認(rèn)知總結(jié) 無論是項(xiàng)目自身資源，還是周邊資源都非常豐富； 目