【正文】 清華園 未定 未定 無項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 52威海艾克管理咨詢有限公司目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤價(jià)格情況? 目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤均價(jià)多在2023—2600 之間，房價(jià)均價(jià)最低者為銀海綠洲 (龍溪苑 )，為 1834元 /平米，房價(jià)均價(jià)最高者達(dá)到 2640元 /平米左右，如香和苑；商鋪均價(jià)則主要在 3500—5000 元 /平米；車庫價(jià)格多在 5—8 萬一個(gè)，車庫租金多在 220—250 元之間；而儲藏室的均價(jià)相對比較分散，從 1300—2600 皆有?；輬@小區(qū) 多層： 。）商業(yè)總面積（m178。現(xiàn)為嘉和花園 3期，以多層住宅為主，兼有臨街商鋪，經(jīng)營理念 “ 精心打造園林化封閉式高檔生活區(qū) ” 。小區(qū)位于文登市龍山路與珠海路交匯處東南，三里河中學(xué)北。有 %的目標(biāo)被訪者表示假如購買本項(xiàng)目房產(chǎn)其會傾向于選擇多層；而選擇小高層的次之，占到 %；選擇高層的約為 %。? 與單價(jià)相對應(yīng)，總價(jià)主要在 26萬元以下，其中能接受房產(chǎn)總價(jià)在 20—26 萬元的占到 %；能接受總價(jià)在 26萬元以上的約為 %；而在 20萬元以下的占到 %。25歲以下以下2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4650歲 5155歲 5660歲不滿意2512? 把 “ 不滿意 ” 選項(xiàng)單獨(dú)列出，結(jié)合不同年齡段的不滿意比率，可得出， 2650歲不滿意的消費(fèi)者是最有能力對目前住房條件作出提高的消費(fèi)群。 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 8威海艾克管理咨詢有限公司文登市未來發(fā)展規(guī)劃? 目前，文登市已確定未來整體發(fā)展思路是 “ 東進(jìn)北拓、對接威海 ” 。調(diào)研背景 受文登市福欣置業(yè)有限公司、文登市三鑫廣告文化傳播有限公司的委托，山東大學(xué)威海營銷管理研究中心（威海艾克管理咨詢有限公司）對本項(xiàng)目地周圍核心半徑 1公里、外圍半徑 3公里的居民、目標(biāo)對象和競爭對手開展一次專項(xiàng)市場調(diào)研，了解在項(xiàng)目所在地周圍居民的居住現(xiàn)狀和滿意度、目標(biāo)客戶群的需求特征和競爭者基本情況分析，以期被本案的初期科學(xué)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)提供基本依據(jù)，為進(jìn)一步的營銷策劃提供科學(xué)的依據(jù)。問卷的錄入、數(shù)據(jù)處理和圖表的處理，均使用 SPSS軟件和 EXCEL軟件。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 9威海艾克管理咨詢有限公司近五年文登房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r近五年文登市住宅用地供應(yīng)量及價(jià)格 ? 2023年，供應(yīng)量 ，成交價(jià) ，平均 /畝；? 2023年，供應(yīng)量 ，成交價(jià) ，平均 /畝；? 2023年，供應(yīng)量 ，成交價(jià) ，平均 /畝；? 2023年，供應(yīng)量 ，成交價(jià) ，平均 /畝；? 2023年，供應(yīng)量 ，成交價(jià) ，平均 /畝。另只有企業(yè)管理人員在購房時(shí)考慮到度假的需求。其中業(yè)主簡易活動(dòng)會所以及安防因素是項(xiàng)目的基本需求，如可視對講門、智能化安防、遠(yuǎn)紅外線監(jiān)控等，一般檔次的房產(chǎn)都具備這些配套；而空間因素、教育因素是相對較高檔次的需求，如果提供這些相關(guān)配套，有利于本項(xiàng)目檔次的提升。? （ 2）在有關(guān)小區(qū)內(nèi)生活配套、綠化上，更多的目標(biāo)被訪者傾向于選擇集中綠化及簡化小區(qū)內(nèi)生活配套，以便降低房產(chǎn)價(jià)格。 ? 龍珠康城項(xiàng)目一期歷史最低價(jià) 2400元 /平方米，歷史最高價(jià)為 2950元 /平方米，均價(jià)為2500元 /平方米、商鋪均價(jià)為 5000元 /平方米；占地面積為 ，總建筑面積為，住房總套數(shù)為 220套；物業(yè)類型為多層、 、共 7棟；主要戶型為兩室兩廳 1衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)，面積以小戶型為主，基本分布在 6998平方米之間，另有125平方米的戶型；裝修風(fēng)格較人性化、外立面材質(zhì)為彩磚（白、褐）；容積率為 綠化率為 35%左右，物業(yè)內(nèi)容主要是維修和衛(wèi)生，物業(yè)管理費(fèi)為 ；供暖方式為暖氣片，集中供暖自控用氣時(shí)間， 20元 /平方米；結(jié)構(gòu)類型是框架結(jié)構(gòu)；主要采用的媒體手段是雜志、網(wǎng)絡(luò)和宣傳單，沒有優(yōu)惠政策；銷售狀況良好，客戶比例以本市為主，約占 90%，省內(nèi)約為 10%，外省沒有。嘉和花園歷史最低價(jià)為 1900元 /平方米，最高價(jià)為 3330元 /平方米，現(xiàn)市場均價(jià)為 2400元 /平方米，商鋪均價(jià)為 3800元 /平方米；交付時(shí)間為 2023年 9月，首付 30%，可貸款；物業(yè)類型屬于多層、 ，共有六棟，主要戶型為兩室兩廳一衛(wèi)，主流房型面積為 94平方米；裝修屬于毛坯房，園林規(guī)劃是歐式風(fēng)格，外立面材質(zhì)為涂料，綠化率 36%；物業(yè)內(nèi)容有門衛(wèi) /監(jiān)控 /衛(wèi)生 費(fèi)用為 /平方米；供暖方式為地暖，且集中供暖，費(fèi)用為 20元 /平方米；售樓狀況較好；廣告投放方式主要為路牌廣告、網(wǎng)絡(luò)；本地客戶占 75%、省內(nèi) 20%、省外 5%。? 在各樓盤中，面積在80—100 平米的兩室兩廳一衛(wèi)以及面積在100—130 平米的三室兩廳一衛(wèi)為各樓盤主要戶型。文山 清華園 未定 未定 戶數(shù)與車庫之比為： 1: 未定項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 53威海艾克管理咨詢有限公司各樓盤廣告投放及優(yōu)惠政策 ? 整體來看，目前本項(xiàng)目周邊樓盤其售樓處裝修以及售樓員整體素質(zhì)一般；在各樓盤的廣告投放方面，以網(wǎng)絡(luò)、宣傳單、廣告牌為主；多數(shù)樓盤并沒有什么優(yōu)惠措施，只有 1個(gè)樓盤有購房優(yōu)惠措施 樓盤名稱 售樓處狀況 廣告投放情況 優(yōu)惠政策龍珠康城一期 很好 雜志，網(wǎng)絡(luò)，宣傳單 無香和苑 較好 網(wǎng)絡(luò)，宣傳單 無銀海綠洲 (龍溪苑 ) 服務(wù)態(tài)度較好電視、網(wǎng)絡(luò)、公交報(bào)紙、路牌 無環(huán)島花園 設(shè)施較差，態(tài)度一般 宣傳單、路邊廣告牌 無華欣園 一般 宣傳單 無惠園小區(qū) 服務(wù)態(tài)度差 無 無中和花園 態(tài)度較好，物業(yè)人員售樓 無 無昆崳小區(qū)（ B區(qū)） 一般，設(shè)施差 宣傳單 無文山 清華園 毛坯房 圍合綠地，延伸至各 個(gè)建筑之間 未定 —— 35%項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 51威海艾克管理咨詢有限公司目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤物業(yè)、供暖等費(fèi)用情況 ? 目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤所提供的物業(yè)內(nèi)容比較簡單，多為基本的保安、清潔等，其費(fèi)用多在 — 元 /平米 1室 1廳一衛(wèi)， 53； 2室 2廳 1衛(wèi)， 79； 2室 1廳一衛(wèi)，； 3室 2廳一衛(wèi)， ； 3室 2廳 2衛(wèi)，； 4室 2廳 2衛(wèi)， 。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 45威海艾克管理咨詢有限公司綜合評價(jià)? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值＝ 商服繁華狀況 +.0242 交通條件 + 基礎(chǔ)和生活設(shè)施 + 環(huán)境質(zhì)量狀況 + 規(guī)劃前景柳岸御府龍珠康城– … ? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值 (龍珠康城 )=4+44+3+3? =? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值 (柳岸御府 )=3+33+5+4? =? 房產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值 (嘉和花園 )=3+43+3+3? =柳岸御府嘉和花園項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 46威海艾克管理咨詢有限公司文登市房地產(chǎn)整體概況– 地理環(huán)境– 人口狀況– 近 5年來房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r– 文登市未來發(fā)展規(guī)劃– 目標(biāo)被訪者對目前文登市房產(chǎn)的認(rèn)識 目標(biāo)被訪者居住現(xiàn)狀和滿意程度 – 目標(biāo)被訪者打算在近五年內(nèi)購買房產(chǎn) – 目標(biāo)被訪者的居住狀況 目標(biāo)被訪者購房消費(fèi)基本特征分析 – 購房目的 分布– 購房面積需求分布– 最走俏戶型分布– 購房者消費(fèi)特點(diǎn)分析– 購房者影響因素分析本項(xiàng)目需求狀況分析 主要競爭者分析 – 龍珠康城– 嘉和花園– 總體評價(jià)本項(xiàng)目周邊主要樓盤情況 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 47威海艾克管理咨詢有限公司本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤開發(fā)規(guī)模 ? 目前在售或預(yù)售樓盤中，其開發(fā)規(guī)模較大，占地面積在10萬平米以上的有 2個(gè)樓盤，其中環(huán)島花園、華欣園占地面積分別為 24萬平米、 12萬平米，規(guī)模較大。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 40威海艾克管理咨詢有限公司商服繁華程度交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況道路通達(dá)度對外交通便利度公交便利度社會服務(wù)設(shè)施環(huán)境質(zhì)量狀況建筑特性財(cái)務(wù)特性規(guī)劃前景給水、排水煤氣供應(yīng)教育場所休閑娛樂租金、價(jià)格水平房間的數(shù)量和種類金融，通訊、郵政物業(yè)管理費(fèi)用付款方式及折扣建筑物的條件特殊設(shè)計(jì)綠地覆蓋度自然條件環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度用地規(guī)劃住宅、道路規(guī)劃 商服便利度 可視性和區(qū)位特征龍珠康城龍珠康城項(xiàng)目雷達(dá)圖競爭分析，龍珠康城是柳岸御府最直接的競爭對手，兩者在目標(biāo)客戶的選擇上具有同質(zhì)性，且兩個(gè)項(xiàng)目地理位置非常接近，周邊環(huán)境基本相同。– 對客廳、主、次臥的要求很高，要求有大的客廳，主次臥功能要有明確區(qū)分，盡量空間大。尤其是政府、事業(yè)單位工作人員、企業(yè)管理人員對本地段評價(jià)在基本較好以上目標(biāo)被訪者認(rèn)為本地段差的原因主要是地理位置偏僻、沒有發(fā)展?jié)摿Φ确矫妗? 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 20威海艾克管理咨詢有限公司n 對職業(yè)和戶型偏好做交叉分析可得出如此結(jié)果n 毛坯房及簡裝修需求較大 。 雖然已經(jīng)有 %的目標(biāo)被訪者已經(jīng)購買房產(chǎn)，但是同時(shí)也有近六成的目標(biāo)被訪者打算在近五年內(nèi)購買房產(chǎn)。調(diào)研基本情況 目標(biāo)被訪者所居住地區(qū)威海 , % 其他 , %文登市 , %%%%%% % % % % % % %2人及以下3人4人5人及以上 目標(biāo)被訪者的學(xué)歷大專 , %本科 , %高中及以下 ,%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % % %公務(wù)員教師科研技術(shù)人員企業(yè)管理人員一般職員醫(yī)生個(gè)體工商業(yè)者離退休人員農(nóng)民學(xué)生其他%%%%%%% % % % % %2023元以下20234000元40016000元60018000元800110000元10000元以上項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 5威海艾克管理咨詢有限公司三、項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果文登市房地產(chǎn)整體概況– 地理環(huán)境– 人口狀況– 近 5年來房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r– 文登市未來發(fā)展