【正文】 規(guī)劃修正系數(shù) 247。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報(bào)高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報(bào)率為賣點(diǎn)，以吸引投資者，但現(xiàn)時(shí)在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對(duì)部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。 5 ? 北京路會(huì)以經(jīng)營時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。 2 總綱 地段商圈特征 項(xiàng)目客觀條件 市場機(jī)會(huì) 業(yè)態(tài)提純 業(yè)態(tài)定位建議 項(xiàng)目優(yōu)化建議 商業(yè)平臺(tái) 3 一、市場狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。例如廣百新翼，該商場憑借廣百在市場上的影響力，在銷售階段取得不錯(cuò)的成績，但其現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營狀況未如理想，說明了消費(fèi)者看重的是商場本身的經(jīng)營特色，只有真正體現(xiàn)個(gè)性的商場才能走向成功。 17 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢 ? 從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為： ? 數(shù)量龐大的中端 /中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 ? 社會(huì)的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 ? 舊有的市場格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 ? 新的經(jīng)營模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面 18 ? 大型一站式綜合性商場仍然是市場主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時(shí)必須走向個(gè)性化經(jīng)營，創(chuàng)造出自身特色所在。 ? 成功例子 41 建議： ?人流導(dǎo)向 ?內(nèi)部整飾 ?立面整治 ?外圍顯示屏營造 42 演講完畢，謝謝觀看！ 。 16 ?中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營方向發(fā)生偏移等因素，使商場缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場、中華廣場。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營力度。 ? 市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個(gè)別大商場外，其他各個(gè)商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進(jìn)入市場，使市場趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。（ 計(jì)算公式：預(yù)期租金 =比較價(jià)格 a 權(quán)重 a+比較價(jià)格 b 權(quán)重 b） 市場比較法計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期租金 參考項(xiàng)目 潮流至上名店城 潤匯大廈均價(jià) 300 120位置 1 3/100 98/100人流 1 1/100 99/100規(guī)劃 1 5/100 98/100商業(yè)氛圍 1 2/100 99/100比較價(jià)格 269 12