【正文】 前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 ? 目標(biāo)顧客，以流動顧客為主。 ? 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。 80％的顧客為有目的地購買。 ? 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 ? 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。 ? 知名品牌：對于其他業(yè)種中的領(lǐng)導(dǎo)性品牌先行接觸，如能取得其承租的意愿，則有助于吸引其他業(yè)者相繼進(jìn)入。顧客在經(jīng)濟(jì)實(shí)惠價(jià)格的同時(shí)又不失適度的奢華和體面。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 地塊功能分區(qū)定位 ? 產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù) 特色主題公園說明） ? 案例：京畿道韓國民俗村 韓國民俗村位于京畿道首府水原市附近，占地 163英畝，它將韓國各地的農(nóng)家民宅、寺院、貴族宅邸及官府等各式建筑聚集于此，再現(xiàn)朝鮮半島 500多年前李朝時(shí)期的人文景觀和地域風(fēng)情。 ? 形態(tài)表現(xiàn)定位：涵蓋酒吧、茶座、咖啡廳、 KTV、迪吧、演藝吧、足療等綜合性娛樂休閑場所。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 地塊功能分區(qū)定位 ? 亞洲美食城 ? 目標(biāo)消費(fèi)人群定位：來此旅游、休閑、消費(fèi)的高端境內(nèi)外人士 ? 業(yè)態(tài)功能定位：滿足消費(fèi)者的飲食需求，銜接、連接各功能區(qū)域 ? 經(jīng)營檔次定位：中高檔次 ? 形態(tài)表現(xiàn)定位：大型綜合性美食城，匯集全世界各地的風(fēng)味美食，主要以中華美食、韓國料理為主。體量適中，業(yè)態(tài)組合考慮城陽區(qū)未來消費(fèi)需求的增長。學(xué)?？偼顿Y 4． 3億元，占地 600畝，建筑面積 22萬平方米，除建有先進(jìn)的教學(xué)和生活設(shè)施以外，還按照準(zhǔn)大學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，建有標(biāo)準(zhǔn)恒溫游泳館、體育館、科技館、圖書館、信息大樓、綜藝大樓、多主題學(xué)習(xí)公園、網(wǎng)球場、沙灘排球場、攀巖、模擬法庭、模擬汽車駕駛室、音樂噴泉廣場等。國內(nèi)部以半島全境的金領(lǐng)家庭為主要對象，成為他們子女就學(xué)的貴族學(xué)校。 ? 本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件非常適合中央商業(yè)公園這一全新的業(yè)態(tài)規(guī)劃。 ? 游樂與景觀設(shè)計(jì) 是青島寶龍城市廣場最突出的特色： ? 寶龍集團(tuán)斥資 3億人民幣打造世界頂級游樂項(xiàng)目，以地下一層中心游樂廣場為核心，結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，分布在城市廣場的各個(gè)樓層均有主題游樂項(xiàng)目 ? 建成后青島 總體定位推導(dǎo) ? 項(xiàng)目理想體量計(jì)算（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 到青島市區(qū)中心的高速距離約 35公里 . 總體定位推導(dǎo) ? 商圈范圍確定（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 中心地理論假定消費(fèi)者將趨近于最近的一個(gè)可提供他所需商品或服務(wù)的中心，即認(rèn)為消費(fèi)者行為符合經(jīng)濟(jì)人的概念。 ? 值得強(qiáng)調(diào)的是，這種分流不僅僅是消費(fèi)人群的分流，更可能的是投資者和經(jīng)營者的分流，畢竟商業(yè)投資者和經(jīng)營者才是我們項(xiàng)目的直接目標(biāo)客戶。 ? 城陽區(qū)整體服務(wù)業(yè)發(fā)展水平還有很大的發(fā)展空間 ? 有資料顯示， 2023年，城陽區(qū)服務(wù)業(yè)增加值占 GDP比重為 %，低于全市平均水平約 10個(gè)百分點(diǎn)。鄰近的惜福鎮(zhèn)已經(jīng)成為北青島著名的別墅聚集區(qū)。項(xiàng)目周邊有 1路及 127路公車通行，至城陽區(qū)中心（太陽城）約 20分鐘車程。 ? 到 2023年底，全區(qū)擁有外資企業(yè) 3800家，其中韓資企業(yè) 2588家，區(qū)內(nèi)常年居住的外國人超過 6萬人，其中韓國人 4萬多人。主觀的開發(fā)模式、自然銷售及招商方式已不能適應(yīng)市場。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ?青島市房地產(chǎn)投資額度近年來持續(xù)增加，雖然增長幅度在 06年有較大的回落，但總體的增幅依舊保持在 22%左右的水平線上，略高于全國水平 ?房地產(chǎn)投資增幅低于固定資產(chǎn)平均增幅約 10個(gè)百分點(diǎn)，也反映出青島房地產(chǎn)行業(yè)的反映出行業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)，沒有過熱。 ? 在青威路以東，青銀高速公路以西，正陽路以北，金田熱電廠以南規(guī)劃 20萬平方米，建設(shè)太極廣場，形成韓國特色集商貿(mào)休閑、多功能酒店商務(wù)、生活、購物為主的商業(yè)區(qū)，建設(shè)成為島城最為集中的韓國特色街。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 第三章 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT分析 1 項(xiàng)目綜合評價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略 2 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 地塊劣勢分析（續(xù) 參考案例） 地塊 SWOT分析 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ? 地塊威脅點(diǎn)分析 ? 龐大的規(guī)模帶來的風(fēng)險(xiǎn)威脅 ? 如果定位不當(dāng)將會產(chǎn)生過量的無效供應(yīng)，超出區(qū)域市場需求容量，而形成大量面積空置，帶來開發(fā)上的苦果 ? 超大規(guī)模體量對資金要求更高，會導(dǎo)致開發(fā)周期較長。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 最大化的發(fā)掘 該項(xiàng)目所在地段唯一性的價(jià)值 最大化的發(fā)掘 地塊特異性的價(jià)值 最大化建立 競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ? 總體定位原則 總體定位方向及原則 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ” ? 我們利用這個(gè)原理來尋找不同商業(yè)中心間的商圈分割點(diǎn)，商圈分割點(diǎn)就是到達(dá)這兩個(gè)商業(yè)中心（本地塊形成的商業(yè)中心和競爭商業(yè)中心）消費(fèi)機(jī)會均等的點(diǎn)。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ? 通常商圈范圍的設(shè)定 ? 第一商圈：指顧客消費(fèi)力占 60～ 75%的區(qū)域 (基本客戶 ) ? 第二商圈：指顧客消費(fèi)力占 20～ 32%的區(qū)域 (延伸客戶 ) ? 第三商圈：指顧客消費(fèi)力占 5～ 8%的區(qū)域 (流動客戶 ) ? 重點(diǎn)商圈：指顧客消費(fèi)力占 80%之客數(shù) 所涵蓋的區(qū)域范圍 總體定位推導(dǎo) ? 商圈范圍確定（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 項(xiàng)目占地 平米，建筑面積。 ? 四層主題：家居美食世界 四層建筑面積 ，主力店包括大型家居廣場和生態(tài)美食廣場；美食廣場外圍還將規(guī)劃一個(gè)韓國城，全部采用韓式風(fēng)格設(shè)計(jì)，引進(jìn)韓國本土商業(yè)，服務(wù)于旅居青島的 20萬韓國僑民。 ? 第二，中央主題商業(yè)公園是公園式的商業(yè)中心，未來本項(xiàng)目的大規(guī)模生態(tài)規(guī)劃與城陽生態(tài)環(huán)境融為一體，中央主題商業(yè)公園本身又是對現(xiàn)代公園概念做了創(chuàng)造性的商業(yè)演繹，如文化教育功能區(qū)、大型購物中心和商業(yè)街、開放性的商業(yè)空間、大尺度的城市休閑廣場、風(fēng)格化的商業(yè)符號等，讓中央主題商業(yè)公園較一般商業(yè)中心形成了差異化的競爭優(yōu)勢。除了本身的生源帶來的日常消費(fèi)之外，還有教職員工群體，學(xué)生家長也是不可小視的重要消費(fèi)群體。廣東省一級學(xué)校、廣東省先進(jìn)民辦學(xué)校、廣東省首屆十佳民辦學(xué)校。 ? 經(jīng)營層次定位：頂級的韓國品牌服飾為主，兼營國際高檔品牌服飾。 ? 功能：商務(wù)、度假、高檔休閑娛樂 ? 本功能區(qū)主要以來青島旅游度假人士、本地韓籍人士、以及城陽高檔商務(wù)需求和高檔休閑娛樂需求。 ? 規(guī)模層次定位：小型現(xiàn)代化 2— 3層展館式建筑。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ? 由一座星級（ 3～ 4星）酒店、一座經(jīng)濟(jì)型酒店和一座 LOFT寫字樓為主體設(shè)施。 ? 根據(jù)項(xiàng)目整體 “ 北青島中央商業(yè)公園 ” 的定位，我們對具體業(yè)態(tài)的開發(fā)定位于中高端品牌，但又有具體區(qū)分 . ? 學(xué)校：定位于做青島乃至山東半島一流的民辦國際學(xué)校 ? 產(chǎn)權(quán)度假別墅：定位于做中高檔的別墅產(chǎn)品，以滿足商務(wù)、旅游度假、休閑功能 ? 核心商業(yè)區(qū)：基本以國際品牌和本土品牌相結(jié)合的方式進(jìn)行招商，以行業(yè) 2線品牌為主要招商對象。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） ? 根據(jù)我國內(nèi)貿(mào)行業(yè)主管部門的規(guī)定，我國零售業(yè)態(tài)具體分為：百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心和倉儲商店等九種類別。 ? 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 ? 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。 ? 商圈范圍不定。 ? 購物中心業(yè)態(tài)特點(diǎn)： ? 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實(shí)行統(tǒng)一管理。 ? 作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 部分商品部門采取租賃制，把元店名的專業(yè)連鎖賣場和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營。 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 （方便店） 是指滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 ? 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 招商戰(zhàn)略建議 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ? 作為本地塊項(xiàng)目而言，我們所針對的直接目標(biāo)客戶是定位規(guī)劃中各類業(yè)態(tài)的投資經(jīng)營者。 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 地塊功能分區(qū)定位 ? 產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù) 莊園 CLUB說明） ? 小型商務(wù)及會展中心 ? 目標(biāo)消費(fèi)人群定位：來此商務(wù)辦公或召開會議以及有展會需求的企業(yè)。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 地塊功能分區(qū)定位 ? 產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū) ?產(chǎn)權(quán)式度假莊園 ? 由獨(dú)棟、雙拼別墅、莊園 CLUB、戶外休閑設(shè)施以及特色主題公園組成，形成一個(gè)產(chǎn)權(quán)式度假及商務(wù)莊園。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 地塊功能分區(qū)定位 ? 核心商業(yè)區(qū)（續(xù) 特色商業(yè)說明） ? 品牌直營折扣店 ? 目標(biāo)消費(fèi)人群定位：以高收入精英人士為主。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ? 廣東碧桂園 (IB 國際 )學(xué)校 ?1994年 9月由順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司投資創(chuàng)辦。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ? 作為 “ 學(xué)校 ” 這樣一個(gè)項(xiàng)目來說，需要所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離喧囂，這恰好符合本地塊現(xiàn)有的特征屬性；對于地塊目前交通條件不夠完善的不利因素起到直接的規(guī)避作用，并且還是變不利條件為有利條件。 項(xiàng)目總體定位及詮釋 ? 本項(xiàng)目選擇中央商業(yè)公園的定位依據(jù) 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 ? 二層主題：魅力女人街 二層建筑面積 ，主要經(jīng)營各種品牌女裝與女性消費(fèi)品，包括精品鞋城、箱包世界、嬰童用品、玩具城堡、飾品主題街區(qū)、美容美發(fā)美甲專業(yè)街、化妝品、紡織品、花卉禮品及美容美體健身機(jī)構(gòu)等；電器城與建材城中間區(qū)域，主要經(jīng)營手機(jī)、音響器材、小家電等項(xiàng)目；酒店公寓二層分別經(jīng)營高檔酒樓和洗浴中心。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 寶龍城市廣場是由寶龍集團(tuán)投資 25億元打造的游樂主題 MALL。 ? 相對項(xiàng)目龐大的體量而言，有沒有可能通過巧妙的定位，擴(kuò)大商圈輻射范圍，突破 ？ 總體定位推導(dǎo) ? 商圈范圍確定（續(xù)） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 雷利用三年時(shí)間，調(diào)查了美國 150個(gè)以上的都市，于 1931年發(fā)表了他的 “ 零售吸引力法則 ” 。前旺疃地塊營銷策劃定位報(bào)告 總體定位方向及原則 定位方向 B E C D A 讓專業(yè)化的服務(wù)出現(xiàn)新的聚集效應(yīng)，聚集效應(yīng)產(chǎn)生人流，從而形成新的商業(yè)亮點(diǎn) 搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有新的購物體驗(yàn) 用一種新的消費(fèi)模式代替舊的消費(fèi)模式 精品專業(yè)性的市場，而這種市場又是同當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系 看準(zhǔn)自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之 ? 總體定位方向 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 不僅僅是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量上的增加，還包含了服務(wù)品質(zhì)、消費(fèi)檔次、消費(fèi)級別的提升，這些都蘊(yùn)藏了新的商機(jī)。 ? 人口指標(biāo) ： ? 包括所屬全市的人口 330萬以上，市區(qū)人口 100萬以上，項(xiàng)目 3公里范圍內(nèi)人口 25萬以上，項(xiàng)目 5公里范圍內(nèi)人口 50萬以上 ?? 。 （后田文化中心） 傾心服務(wù) 致力推廣 后田 ? 據(jù)悉，未來 15年，城陽區(qū)城區(qū)將結(jié)合區(qū)域特色，形成三大文化圈。 ?在 2023年中國城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名中位列第十 ?隨著奧運(yùn)會的臨近，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)勢必為青島未來的經(jīng)濟(jì)拉升提供更強(qiáng)勁的動力。 皓天根據(jù)市場調(diào)研分析，緊緊圍繞發(fā)展商關(guān)注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，并努力從最大限度縮短后田 ?前旺疃地塊開