廣州江南商城商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位方案(文件)
【正文】 二、項目客觀條件 24 三、市場機會挖掘 原點放大 同構(gòu)超越 空隙切入 體現(xiàn)項目商業(yè)價值 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 市場作主導(dǎo)，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準(zhǔn)確的市場定位。 人流修正系數(shù) 247。上檔次的商場項目，均十分注重場內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場整體的空間感，使用功能及室內(nèi)外設(shè)計的色彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購物環(huán)境。 ? 成功例子 41 建議： ?人流導(dǎo)向 ?內(nèi)部整飾 ?立面整治 ?外圍顯示屏營造 42 演講完畢，謝謝觀看！ 。 40 如北京東方新天地商場，在功能劃分上就很巧妙地進行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來此購物與消費者感受到明確的購物目的。 …… ） 將比較價格按照各參考項目的可比性進行權(quán)重的調(diào)整 ， 綜合后得出預(yù)期租金 。 但 …… 千秋萬載，一統(tǒng)江湖的女性樂土仍未出現(xiàn) …… 33 為渴望美麗的心而存在 國色天香 橫空出世 34 經(jīng)營內(nèi)容 女性服飾 分區(qū)經(jīng)營 化妝用品 形象設(shè)計 纖體塑身 美容美發(fā) 婦幼用品 女性食品 連鎖消費 行業(yè)保護 循環(huán)體驗 35 租金價格建議 按承包租金 90元 /㎡核算，保本租金為 150元 / ㎡ 36 以項目價位為基數(shù) 100， 初步比較價格； （ 計算公式：參考項目租金 247。 17 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢 ? 從上述的分析可得知，現(xiàn)時廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為： ? 數(shù)量龐大的中端 /中高端個性消費嚴重不足 ? 社會的商業(yè)發(fā)展飛速進行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營商模式越來越難以滿足消費者的消費觀的改變 ? 舊有的市場格局已達到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 ? 新的經(jīng)營模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面 18 ? 大型一站式綜合性商場仍然是市場主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時必須走向個性化經(jīng)營，創(chuàng)造出自身特色所在。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 14 消費狀況 ? 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。 租金采用純利潤抽成 25%27%的形式。例如廣百新翼，該商場憑借廣百在市場上的影響力，在銷售階段取得不錯的成績，但其現(xiàn)時的經(jīng)營狀況未如理想，說明了消費者看重的是商場本身的經(jīng)營特色，只有真正體現(xiàn)個性的商場才能走向成功。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進駐天河城所帶來的影響。 從市
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