廣州江南商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案(文件)
【正文】 二、項(xiàng)目客觀條件 24 三、市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 原點(diǎn)放大 同構(gòu)超越 空隙切入 體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 市場(chǎng)作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 人流修正系數(shù) 247。上檔次的商場(chǎng)項(xiàng)目，均十分注重場(chǎng)內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場(chǎng)整體的空間感，使用功能及室內(nèi)外設(shè)計(jì)的色彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購(gòu)物環(huán)境。 ? 成功例子 41 建議： ?人流導(dǎo)向 ?內(nèi)部整飾 ?立面整治 ?外圍顯示屏營(yíng)造 42 演講完畢，謝謝觀看！ 。 40 如北京東方新天地商場(chǎng)，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場(chǎng)劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來(lái)此購(gòu)物與消費(fèi)者感受到明確的購(gòu)物目的。 …… ） 將比較價(jià)格按照各參考項(xiàng)目的可比性進(jìn)行權(quán)重的調(diào)整 ， 綜合后得出預(yù)期租金 。 但 …… 千秋萬(wàn)載，一統(tǒng)江湖的女性樂(lè)土仍未出現(xiàn) …… 33 為渴望美麗的心而存在 國(guó)色天香 橫空出世 34 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 女性服飾 分區(qū)經(jīng)營(yíng) 化妝用品 形象設(shè)計(jì) 纖體塑身 美容美發(fā) 婦幼用品 女性食品 連鎖消費(fèi) 行業(yè)保護(hù) 循環(huán)體驗(yàn) 35 租金價(jià)格建議 按承包租金 90元 /㎡核算，保本租金為 150元 / ㎡ 36 以項(xiàng)目?jī)r(jià)位為基數(shù) 100， 初步比較價(jià)格； （ 計(jì)算公式：參考項(xiàng)目租金 247。 17 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) ? 從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為： ? 數(shù)量龐大的中端 /中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 ? 社會(huì)的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營(yíng)商模式越來(lái)越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 ? 舊有的市場(chǎng)格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 ? 新的經(jīng)營(yíng)模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰(shuí)先打開新局面 18 ? 大型一站式綜合性商場(chǎng)仍然是市場(chǎng)主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時(shí)必須走向個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造出自身特色所在。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 14 消費(fèi)狀況 ? 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會(huì)發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來(lái)高素質(zhì)人口涌入，消費(fèi)要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。 租金采用純利潤(rùn)抽成 25%27%的形式。例如廣百新翼，該商場(chǎng)憑借廣百在市場(chǎng)上的影響力，在銷售階段取得不錯(cuò)的成績(jī)，但其現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況未如理想，說(shuō)明了消費(fèi)者看重的是商場(chǎng)本身的經(jīng)營(yíng)特色，只有真正體現(xiàn)個(gè)性的商場(chǎng)才能走向成功。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來(lái)越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來(lái)的影響。 從市
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