【正文】 租賃的公有房屋大修或者改造時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)配合，在租賃期限內(nèi)，房屋大修或者改造后原租賃關(guān)系不變。經(jīng)營性房屋的租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租賃價(jià)格。公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。共有房地產(chǎn)，除繪制產(chǎn)權(quán)證外，還必須依據(jù)其權(quán)利人人數(shù)繪制共有權(quán)證。城市私房用地使用權(quán)人可實(shí)際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的利用和收益；私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分；私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時(shí)，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留；城市私房作為公民的合法財(cái)產(chǎn)可以繼承；城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途；城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。土地登記人員將土地登記申請(qǐng)和地籍調(diào)查的有關(guān)內(nèi)容記錄到《土地登記審批表》的相應(yīng)欄目，以備審核時(shí)使用。七．預(yù)告登記：當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。(二)權(quán)屬審核?！段餀?quán)法》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。6．《擔(dān)保法》第39條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同”，第40條規(guī)定：“當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效”，由此得知，雙方若未簽訂書面抵押合同，便談不上抵押能夠發(fā)生法律效力。（三）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式1．《中華人民共和國土地管理法》第11條規(guī)定：“集體所有的土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。根據(jù)“不公示即不對(duì)抗”之法則，未經(jīng)公示而變動(dòng)的物權(quán)當(dāng)他人介入時(shí)，從而使物權(quán)失去排他的效力。此種主張認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)，只需當(dāng)事人的意思即可，無需進(jìn)行登記，登記只是對(duì)抗第三人的效力。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。 （2）異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。 （7）通風(fēng)、采光相鄰權(quán)對(duì)此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規(guī)定：“城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)。 （4）用水、截水、排水、滴水相鄰權(quán)對(duì)此除《民法通則》第83條有原則規(guī)定外，最高法院意見第98條規(guī)定：“一方擅自堵截或者獨(dú)占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙；造成他方損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)相鄰權(quán)是由法律所賦予的，它對(duì)相鄰各方所有權(quán)或占有使用權(quán)的延伸和限制是法律所允許的，是有關(guān)各方的法定權(quán)利、義務(wù)。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的購房合同，承認(rèn)職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，后被地方規(guī)章和部門規(guī)章確認(rèn)，這符合經(jīng)濟(jì)關(guān)系法律化的一般進(jìn)程。1962年版，第163頁。國務(wù)院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購買的公有住房，在特定時(shí)期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，經(jīng)過一定時(shí)期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要?dú)w原產(chǎn)權(quán)單位所有。）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。在購房人自用時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請(qǐng)求分割之權(quán)。第二，購房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非租賃合同書。但該學(xué)說也存在值得商榷的地方。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物出國家無償收回。④轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。(1)土地劃撥土地劃撥形式主要運(yùn)用于市政建設(shè)、軍事用地、國家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)等一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)①內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。共同共有關(guān)系終止時(shí)，必須對(duì)共同共有的房屋進(jìn)行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個(gè)所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權(quán)。3．房屋共有有兩種形式，即房屋按份共有和房屋共同共有：(1)房屋按份共有房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。但在實(shí)際上由于房屋必然附著于土地，因此房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)也存在著聯(lián)系，這種聯(lián)系體現(xiàn)在“房隨地走”、“地隨房走”的密切關(guān)系，即房屋所有權(quán)人的所有權(quán)是依賴于國家或者集體土地所有權(quán)的；反過來，房屋所有權(quán)的變更或喪失，也會(huì)可能導(dǎo)致其土地使用權(quán)隨之發(fā)生相應(yīng)的變更或者喪失。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。這主要包括兩種情況：一是對(duì)房屋進(jìn)行直接分割時(shí)，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對(duì)部分所有權(quán)份額作價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于當(dāng)事人無法協(xié)商一致，法律也無特別規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)確定相等的所有權(quán)份額。國家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。l 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。③禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工前必需的前期工作而造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。再次，單獨(dú)所有權(quán)的理論設(shè)計(jì)不符合我國房改的實(shí)際情況。三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定:原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配，售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。2．住房部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)作部分所有權(quán)理解任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。在法律上，購房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。當(dāng)所有人變成復(fù)數(shù)時(shí)，這種個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)便成為共有權(quán)。退一步說，即使按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)，不承認(rèn)這些規(guī)章屬于法的范疇，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第6(4)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)?！?相鄰防險(xiǎn)關(guān)系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險(xiǎn)，可能危及相鄰他方人身、財(cái)產(chǎn)安全的；相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人在鐵路、公路、機(jī)場、碼頭、航標(biāo)等專用設(shè)施兩側(cè)或周圍挖土、取沙、掘井，可能動(dòng)搖上列設(shè)施基礎(chǔ)的，等等。 （8）地界相鄰權(quán)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，地界相鄰權(quán)的主要內(nèi)容是： ①對(duì)于毗鄰?fù)恋亍⑸搅?、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方?yīng)當(dāng)協(xié)商劃定地界。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。[4]因?yàn)槿魏稳嗽O(shè)定或移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利，都會(huì)涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立或移轉(zhuǎn)必須公開和透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易安全和秩序。這種模式認(rèn)為登記具有公信力，登記對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或設(shè)定具有絕對(duì)的效力。若以時(shí)間先后順序確定，則又無法達(dá)到公示對(duì)抗主義借對(duì)抗利益促成當(dāng)事人完成公示的立法目標(biāo)。”此條說明，只有合法取得的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)才能得到法律的保護(hù)，而只有登記才是合法取得土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的標(biāo)志；反之，未經(jīng)登記不能取得土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，也是無法獲得法律保護(hù)的?！?．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條第（六）項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”，第18條第1款規(guī)定：“違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無效；房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)沒收違法所得，并可處以罰款。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。1．地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類一．土地總登記：指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。符合地役權(quán)登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。土地登記經(jīng)辦人和審核人必須由獲得土地登記上崗資格，熟悉精通業(yè)務(wù)和有關(guān)法律法規(guī)的人員擔(dān)任，并實(shí)行專人負(fù)責(zé)制度。按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋所有權(quán)登記的程序是：（1）申請(qǐng)登記申請(qǐng)登記是指房屋所有權(quán)人在規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證件向房屋登記主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人辦理房屋買賣登記須提供以下證件：《房屋所有權(quán)證》、房屋買賣合同、營業(yè)執(zhí)照或身份證明、交易部門認(rèn)為有必要提供的證件。辦理公有房屋所有權(quán)登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋狀況變動(dòng)登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照下列要求提交證明文件：（1）新建、改建和擴(kuò)建的房屋，應(yīng)當(dāng)提交立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和建設(shè)等部門的批準(zhǔn)文件和證件；（2）購買的房屋，應(yīng)當(dāng)提交原《房屋所有權(quán)證》、買賣合同和批準(zhǔn)買賣的文件；（3）劃撥的房屋，應(yīng)當(dāng)提交原《房屋所有權(quán)證》和劃撥的有關(guān)文件；（4）贈(zèng)與的房屋，應(yīng)當(dāng)提交原《房屋所有權(quán)證》、有關(guān)批準(zhǔn)文件、贈(zèng)與合同和公證書；（5）交換的房屋，應(yīng)當(dāng)提交雙方的《房屋所有權(quán)證》和雙方簽訂的交換合同。承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)修，出租人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)修復(fù)。出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定使用。租賃期滿后，承租人應(yīng)當(dāng)返還房屋。房屋使用人應(yīng)當(dāng)合理用房，不得無故閑置不用。3．租賃登記 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。審核工作其目的在于確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，這也是整個(gè)產(chǎn)權(quán)登記的核心。土地證書以宗地為單位根據(jù)土地登記卡填寫。權(quán)屬調(diào)查主要是查清宗地權(quán)屬、界址位置、用途等。當(dāng)事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。(3)房屋翻建的。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。4．《土地登記規(guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。于此合同關(guān)系就會(huì)形同虛設(shè)，對(duì)當(dāng)事人并無約束力，可以任意反悔，善意一方當(dāng)事人的利益就無法得到保障。第一，登記對(duì)抗主義過多關(guān)注主體的自由意思而對(duì)交易安全的社會(huì)價(jià)值重視不夠，交易安全的社會(huì)價(jià)值被置于個(gè)人價(jià)值之下，他人無法獲得主體之間房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的時(shí)間和有無，因而交易安全便無法得到保障。在大陸法系國家的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種模式：一是登記生效主義，以德國為代表的瑞士、荷蘭、奧地利等國家以及我國臺(tái)灣地區(qū)采此模式。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共同、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。對(duì)危險(xiǎn)已發(fā)生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權(quán)要求行為人采取補(bǔ)救措施，修復(fù)、充實(shí)房基?！?①相鄰一方因建筑施工需要臨時(shí)占用相鄰他方土地的，他方應(yīng)給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權(quán)利人不得對(duì)臨時(shí)用地人加以不合理的限制； ②臨時(shí)占有方應(yīng)嚴(yán)格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀；因臨時(shí)占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當(dāng)賠償。因不動(dòng)產(chǎn)通常就是指土地及附著于土地上的建筑物，即地產(chǎn)和房產(chǎn)，也就是我們通常所講的房地產(chǎn)，所以不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)通常也就是房地產(chǎn)相鄰權(quán)。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)具有重要的意義：首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種特殊的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干特殊性。這種過渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。第二，在共有場合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。租賃權(quán)說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。（二）住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)1．住房部分產(chǎn)權(quán)法律性質(zhì)諸學(xué)說及其評(píng)析關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：單獨(dú)所有權(quán)說、租賃權(quán)說、共有權(quán)說和他物權(quán)說。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。2．內(nèi)容根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。②除依法律規(guī)定和當(dāng)事人另有約定外，對(duì)房屋的共有關(guān)系不能終止，房屋不能分割，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的事由，導(dǎo)致產(chǎn)生共同共有的共同關(guān)系歸于消滅時(shí)，共有人才能分割共有房屋。部份共有人行使權(quán)利侵犯其他共有人的利益造成損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)賠償損失。所以，我國《物權(quán)法》沒有專門作出規(guī)定。房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第34頁 共34頁第四章 城市房地