【正文】 2020 年 5 月初 7 月底 ? 三三三 次次次 引引引 爆爆爆 期期期 銷銷銷 售售售 工工工 作作作 銷售策略 2 銷售策略 1 銷售策略 2 推出日期： 5 月初 銷售節(jié)奏： 明升暗降，迅速去化 應(yīng)對(duì)市場(chǎng)策略： 最后的旺鋪盛饗 ； 制造市場(chǎng)所余席位不多，欲購從速的聲音。 3樓 ◆ 推出日期： 3 月底－ 4 月初 ◆銷售節(jié)奏：小幅拉升，勻速去化 ◆應(yīng)對(duì)市場(chǎng) 策略： 打造區(qū)域商鋪價(jià)值的“黃金眼” 。 開盤模式 采用排隊(duì)、按順序依次選房的模式開盤，確?，F(xiàn)場(chǎng)人氣與秩序。即使客戶問及，也告知可能會(huì)有價(jià)無鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 夾報(bào)主題 －－東營日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、齊魯晚報(bào) 財(cái)神到！勝大中街金鋪火爆公開！ 2020 年，財(cái)神第一個(gè)到你家門！ 勝大中街，勝大花園及周邊 10 萬人口消費(fèi)的商業(yè)中心， 財(cái)源滾滾，日進(jìn)斗金！ 勝大置業(yè)保駕護(hù)航 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4） 銷售分解 產(chǎn)品類型 總面積（ M2） 價(jià)值 銷售難度 1＃樓 約 2600 略低 難 2＃樓 約 3800 較高 中 3＃樓 約 6800 最高 易 4＃樓 約 5300 最高 易 5＃樓 A 段 共約 6200 較高 中 5＃樓 B 段 略低 難 6＃樓（除菜場(chǎng)） 約 4400 較高 易 5） 推案節(jié)奏 全全全 力力力 強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng) 推推推 55＃＃＃ 66 ＃＃＃ ， 確確確 保保保 資資資 金金金 迅迅迅 速速速 回回回 攏攏攏 邊邊邊 推推推 邊邊邊 升升升 33＃＃＃ 44 ＃＃＃ ， 提提提 升升升 利利利 潤潤潤 最最最 大大大 空空空 間間間 借借借 力力力 助助助 推推推 11＃＃＃ 22 ＃＃＃ ， 促促促 動(dòng)動(dòng)動(dòng) 完完完 成成成 整整整 體體體 任任任 務(wù)務(wù)務(wù) 6） 銷售控制 ? 位置部分控制－保持完整 充分考慮外展示面的完整性，保證整體形象不被割裂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。(不包括三層 ) 2） 分隔后 ， 帶三層鋪位價(jià)格 ： 序 分區(qū) 房號(hào) 層數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià) 均價(jià) 1 333 (A區(qū) ) 4 12 層 4,952 924,984 3,105 3 層 2,200 838,596 2 13 12 層 4,852 906,305 2,954 3 層 2,200 1,033,538 3 331(B 區(qū) ) 6 12 層 4,902 909,468 2,969 3 層 2,200 1,026,520 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 2） 戶型供求關(guān)系分析 ： 分類 (平米 ) 供應(yīng)套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 備注 108150 27 27 100% 一二層 150192 92 49 53% 一二層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 明顯人氣支撐不夠，氣候形成需時(shí)日。我們的商業(yè)街，不是只有錢就可以買到的，必須具備足夠的投資眼光和運(yùn)營目標(biāo)。 3）推廣總精神 ? 勝勝勝 大大大 保保保 駕駕駕 護(hù)護(hù)護(hù) 航航航 ， 全全全 能能能 生生生 活活活 街街街 區(qū)區(qū)區(qū) ? 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 掌掌掌 財(cái)財(cái)財(cái) 富富富 中中中 心心心 ， 飛飛飛 揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng) 時(shí)時(shí)時(shí) 尚尚尚 個(gè)個(gè)個(gè) 性性性 4） 產(chǎn)品系列廣告 ? 美美美 食食食 琳琳琳 （（（ FFOOOODD BB OOXX））） 當(dāng)當(dāng)當(dāng) 代代代 美美美 食食食 ， 琳琳琳 秀秀秀 東東東 營營營 ? 生生生 活活活 館館館 （（（ LLIIVVIINNGG BBOO XX））） 格格格 調(diào)調(diào)調(diào) 生生生 活活活 ， 城城城 市市市 新新新 榜榜榜 樣樣樣 ? 蘭蘭蘭 貴貴貴 坊坊坊 （（（ FFAASSHHIIOONN BB OO XX））） 魅魅魅 力力力 蘭蘭蘭 貴貴貴 坊坊坊 ， 時(shí)時(shí)時(shí) 尚尚尚 新新新 天天天 堂堂堂 5） 賣點(diǎn)提煉 ? 投投投 資資資 開開開 發(fā)發(fā)發(fā) 商商商 ：：： 東東東 營營營 城城城 市市市 運(yùn)運(yùn)運(yùn) 營營營 商商商 勝利油田是東營的城市運(yùn)營商，勝大置業(yè)是東營首屈一指的開發(fā)企業(yè)，穩(wěn)定可靠 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 【精神堡壘】方案 II 建議在 6＃樓拐角處設(shè)計(jì)一大型雕塑，作為本項(xiàng)目的標(biāo)志物。 ? 媒媒媒 體體體 有有有 效效效 覆覆覆 蓋蓋蓋 《東營日?qǐng)?bào)》是中共市委機(jī)關(guān)報(bào)，發(fā)行量不大，《勝利日?qǐng)?bào)》為油田發(fā)行報(bào)紙，《齊魯晚報(bào)》為家庭主要訂報(bào)，三大報(bào)紙對(duì)于房地產(chǎn)效果均一般，建議只在 3 月 5 月做部分報(bào)廣 ； 本地電視臺(tái)收視率不高，媒體形象一般 ； 戶外形式豐富，主要有高炮、車體廣告、沿街看板等，看板是較為有效的媒介 ； 主力媒體：戶外、短信、直投 輔助媒體：報(bào)廣、 網(wǎng)絡(luò)、超市易拉寶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 美食琳，東營未來的飲食天堂！ 每天，滿足 10 萬人胃口的大生意！ 短信文案 投資東營商鋪成色最高的 “金鋪 ”！ 勝大中街， 勝大花園周邊的未來商業(yè)中心， 勝大集團(tuán)鼎 力打造的社區(qū)旺鋪， 每天， 10 萬高收入居民使您財(cái)源滾滾！ ? 核核核 心心心 事事事 件件件 策策策 動(dòng)動(dòng)動(dòng) 勝大超市旗艦店簽約儀式 活動(dòng)時(shí)間： 1 月 8 日 活動(dòng)地點(diǎn)：周邊星級(jí)賓館會(huì)議廳 活動(dòng)嘉賓：勝大超市、勝大置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體等 目的：勝大花園的客源的保證，勝大超市則是商業(yè)紅火的承諾！勝大超市旗艦店的入駐，無疑將極大地增加投資者與經(jīng)營商家的信心，對(duì)開盤熱銷是一針強(qiáng)心劑！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。分期付款的間隔日期由開發(fā)商決定 ； c) 按揭貸款 —— 建議貸款客戶僅在開盤階段可享受 99 折左右的購房?jī)?yōu)惠 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而將 3＃ 4＃的 A 棟（普陀山路段）部分鋪位留在市場(chǎng)氣氛高潮的 5 月面市，既是對(duì)利潤最大化的保證，又對(duì)后期 1＃ 2＃推出的打折行動(dòng)作出輔墊，在高價(jià)掩護(hù)下加快去化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一方面，可以增強(qiáng)意向商家的進(jìn)駐意愿，促進(jìn)招商；另一方面，又可以增加投資者信心，促進(jìn)銷售。建議 4＃樓 B 棟銷控作為鋪王拍賣 A 棟價(jià)值高于 C 棟，部分銷控，至5 月市場(chǎng)最熱期推出市場(chǎng) 。 b) 認(rèn)籌時(shí)間： 08 年 1 月 8 日－ 1 月 31 日 c) 認(rèn)籌告知：電話告知老客戶 媒體告知大眾 d) 5＃ 6＃樓認(rèn)籌解籌簡(jiǎn)則 ? 一個(gè)藍(lán)籌可選兩個(gè)意向鋪位 ，每鋪至少有三個(gè)籌碼 ； ? 選鋪當(dāng)日持籌者成功選鋪抵扣購鋪款 1 萬元 ； ? 每個(gè)藍(lán)籌收取 5000 元意向金，可退 ； ? 解籌順序由排隊(duì)順序決定，先到先得 ； ? 客戶如臨時(shí)改變購買目標(biāo)，需通過主控臺(tái)同意 ； ? 藍(lán)籌采用記名制，轉(zhuǎn)讓須由雙方帶有效證件至現(xiàn)場(chǎng)辦理 ； ? 定價(jià) 截至 日根據(jù)認(rèn)籌結(jié)果，結(jié)合資金回?cái)n計(jì)劃，最后定出確切的各鋪底價(jià)、表價(jià)與價(jià)格策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。鑒于此處是東西城交通的要沖且靠近項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，建議拿下其中一塊大牌，作為“勝大花園”的長久廣告位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 ? 現(xiàn)場(chǎng)路演，體驗(yàn)未來經(jīng)營 “錢 ”景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、整體營銷布署： 整體戰(zhàn)略： 1） 我們策劃的目標(biāo) 2） 整體價(jià)值初判 3） 商鋪價(jià)格擬定 根據(jù)我司對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，初步判斷，如本項(xiàng)目考慮在6 個(gè) 月內(nèi)去化，總均價(jià)應(yīng)為 3800－ 3900 元 /平米之間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 聯(lián)洋社區(qū)的商業(yè)與項(xiàng)目所在區(qū)域定位非常類似， 總體格局呈現(xiàn)集中商業(yè)與線 形沿街商業(yè)結(jié)合的態(tài)勢(shì) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 整體營銷布署 項(xiàng)目相關(guān)住宅市場(chǎng)分析，為本項(xiàng)目定位提供依據(jù)，并提出針對(duì)項(xiàng)目一期的銷售策略。 商鋪定位建議 以 市場(chǎng)分析 為依據(jù) ，為本項(xiàng)目定位、招商經(jīng)營、銷售提供依據(jù)，并提出相關(guān) 可 操作策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 去化速度 分析 1）各區(qū)均價(jià)與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 去化排名 均價(jià) 售完去化 速度 銷售率 去化時(shí)間 20206月 銷售 78 銷售 910銷售 1112銷售 E 區(qū) 1 4,837 7 100% 7 個(gè) 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。占地面積超過 2 平方公里，總建筑面積約 250 萬平方 米，規(guī)劃居住人口約 42000 人，是上海目前面積最大的 高尚生活區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一樓超值空間，車庫作商鋪，并送陽光庭院，買一“送”二！ 全全全 新新新 投投投 資資資 理理理 念念念 ：：： 商商商 鋪鋪鋪 中中中 的的的 “““ 基基基 金金金 ””” ， 穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn) 定定定 收收收 益益益 ， 步步步 步步步 為為為 贏贏贏 不要再被所謂的“買商鋪一夜暴富”之類的說法所欺騙！社區(qū)商鋪，客源穩(wěn)定，因其較高的回報(bào)與超低風(fēng)險(xiǎn)，被譽(yù)為商鋪中的“基金”，成為投資新寵 。 2） 活動(dòng)營銷 ? 利用“誘餌”，聚集人氣 6＃樓菜市商鋪面積小總價(jià)低，含金量較高，建議作為 “誘餌 ”，少量多次投入市 場(chǎng)，不斷制造投資者極度關(guān)注，為多次開盤蓄積勢(shì)能．除 6＃樓開盤時(shí)使用 “誘餌 ”， 4＃、 2＃樓開盤均使用此餌 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在北二路東二路，有兩塊空廣告大牌。 老客戶新春聯(lián)誼會(huì)暨認(rèn)籌活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間： 1 月 10 日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目周邊星級(jí)酒店會(huì)議廳 參加嘉賓：勝大花園業(yè)主、勝大商業(yè) 意向登記客戶、勝大置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、新聞 媒體等各方代表 活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目推介、新春聯(lián)誼抽獎(jiǎng)、 小節(jié)目表演，當(dāng)場(chǎng)認(rèn)籌 3) 商鋪分割 ? 本本本 案案案 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 分分分 析析析 街區(qū) 面積 均價(jià) 總銷 (元 )