【正文】 可根據(jù)具體性質(zhì)和影響，酌情扣除月考核工資的 20％直至 10O％。 ，對(duì)內(nèi)包括與公司各部門的協(xié)調(diào)與溝通，對(duì)外包括與物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、街道及上級(jí)政府 主管部門的協(xié)調(diào)與溝通，并代表公司參加管轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，及時(shí)收集業(yè)主、使用人的意見和建議并上報(bào)，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)。 分管物業(yè)管理員扣發(fā) 當(dāng)月績(jī)效獎(jiǎng) 50 元。 10. 10 月份 中耕除草、草坪養(yǎng)護(hù)、病蟲害防治。 四、綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程 1. 1 月份 翻上：翻上的深度在 20 cm 以上， l 月份內(nèi)要求翻土工作全部完成。 （ 2）清掃時(shí)，先把袋裝垃圾集中，然后用竹掃帚將地面清掃一遍，并把垃圾集中放入垃圾筒。發(fā)現(xiàn)車輛滴漏機(jī)油、燃油等現(xiàn)象，及時(shí)清理，并通知車主。 ，如發(fā)現(xiàn)車主在停車點(diǎn)修理、洗車等有損道路清潔的行為應(yīng)及時(shí)阻止 、燃油等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)通知車主，并及時(shí)清除。 （ 2）每天對(duì)地面衛(wèi)生巡檢一遍，每季度對(duì)單元雨篷巡檢一次，并在《衛(wèi)生包干區(qū)巡檢記錄表》中逐項(xiàng)登記。 （ 2）消防設(shè)備的巡檢內(nèi)容分別為編號(hào)、型號(hào)、規(guī)格、部位、出廠日期、有效日期、技術(shù)參數(shù)、機(jī)箱、檢查時(shí)間、備注等項(xiàng)目，應(yīng)在《消防設(shè)備檢查表》中逐項(xiàng)登 記。 ，交班保安人員在離開崗位前，應(yīng)在登記簿上記錄離崗時(shí)間并簽名。在處理突發(fā)事件時(shí)，要冷靜、要注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并根據(jù)突發(fā)事件的性質(zhì)，立即通知相關(guān)人員，同時(shí)要維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，注意人員的自身安全。電梯保養(yǎng)記錄及時(shí)，維修記錄、巡檢記錄齊全、及時(shí)、無遺漏。 泵房管理制度上墻。 管理處應(yīng)將小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)（庫(kù)）、門衛(wèi)、辦公用房的用電、用水能耗指標(biāo)落實(shí)到位，及時(shí)處理非正常能耗指標(biāo)，填寫《用電、用水企業(yè) () 管理資源下載第一站 監(jiān)察通知書》，做到處理有結(jié)果，落實(shí)有措施。 （ 9）水箱清洗結(jié)束后由管理處現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行清洗質(zhì)量驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)清業(yè)戶監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)在水箱卡或驗(yàn)收單上簽名。 （ 4）在墻面涂刷防水材料前應(yīng)對(duì)墻面涂刷部位進(jìn)行清潔，待墻面裂縫修補(bǔ)干燥后，才允許涂刷防水材料。 檢修屋頂水箱浮球閥，應(yīng)由兩名以上維修服務(wù)人員操作，嚴(yán)禁用手觸及浮球閥活動(dòng)處，以防夾傷手指；浮球閥整修后，應(yīng)經(jīng)過兩次以上手動(dòng)試驗(yàn)，要求啟閉靈活，無卡阻現(xiàn)象。 ，應(yīng)先采取防濺、防漏的措施，并通知相關(guān)用戶，暫停排水。 （ 3）照明開關(guān)維修后重新安裝，插座應(yīng)不松動(dòng)，螺釘齊全；開關(guān)、插座接線正確，接線樁頭導(dǎo)線銅絲不外露，不松動(dòng)，插座接線右為相線，左為零線，嚴(yán)禁將中性線作接地線。 （ 1）維修服務(wù)人員接到《任務(wù)單》后，應(yīng)攜帶《任務(wù)單》、通信企業(yè) () 管理資源下載第一站 器具、鞋套、布?jí)|、抹布、工具箱、需更換的器 材和零部件，按約定時(shí)間，趕赴需要維修服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)。 詢業(yè)戶意見的特殊形式，管理處主任可與小區(qū)的居委會(huì)、社區(qū)民警建立聯(lián)系，定期召開聯(lián)度會(huì)議或定期互通信息，交流工流工作情況，有關(guān)情況應(yīng)保留書面記錄。 （ 3）接待非本管理區(qū)域的住戶報(bào)修時(shí)，應(yīng)仔細(xì)詢問業(yè)戶住址、報(bào)修內(nèi)容、與住戶約定修理時(shí)間，填寫“任務(wù)單”，并將報(bào)修憑 證交給業(yè)戶。 （ 4）歡迎語：“歡迎光臨”“歡迎您到我們小區(qū)來”“歡迎您入住本小區(qū)”等。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 3）地表不裸露。 三、質(zhì)量要求 、污漬與大面積積水，路面保持本色 、無污水、保持暢通。 、各類標(biāo)識(shí)齊全完好狀態(tài)、消防設(shè)備設(shè)施完好和車輛停放等情況。涉及鄰里間的維修項(xiàng)目； 根據(jù)《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》的要求進(jìn)行維修服務(wù)。 ，接受業(yè)戶的監(jiān) 督和查詢。企業(yè) () 管理資源下載第一站 200年公司考核文件匯編目錄 1. 工作責(zé)任委托書 2. 方針目標(biāo)協(xié)議書 3. 管理處職能及主任崗位職責(zé) 4. 附件 1. 200年方針目標(biāo)任務(wù)書 5. 附件 2. 目標(biāo)任務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)（一） 6. 附件 3. 目標(biāo)任務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)（二） 7. 200年安全生產(chǎn)責(zé)任書 8. 200年干部廉正建設(shè)責(zé)任書 9. 200年度預(yù)算書 附件五： 管理處月服務(wù)質(zhì)量考核表 附件六 : 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）住宅物業(yè)業(yè)戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 1）； （ 2）住宅物業(yè)維修服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 2）； （ 3）住宅物業(yè)保安服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 3）； 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 4）住宅物業(yè)保潔服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 4）； （ 5）住宅物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（文件 5）； （ 6）住宅物業(yè)業(yè)戶服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 6）； （ 7）住宅物業(yè)維修服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 7）； （ 8）住宅物業(yè)保安服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 8）； （ 9）住宅物業(yè)保潔服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 9）； （ 10）住宅物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（文件 10）； 文件 1 上海交達(dá)德律風(fēng)物業(yè)有限公司 住宅物業(yè)業(yè)戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、范圍 本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海交達(dá)德律風(fēng)物業(yè)有限公司管理的住宅物業(yè)的業(yè)戶服務(wù)。 八、維修基金管理 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》。 報(bào)修電話： 62581212。有較大危險(xiǎn)性的維修項(xiàng)目。 、道路暢通和安靜。 、不滿溢。 植物生長(zhǎng)茂盛 ，適時(shí)修剪、施肥、噴灑藥劑。 （ 5）征詢語：“請(qǐng)問您要辦理什么事？”“需要我（們）幫做什么事嗎？”“您還有別的事要辦嗎？”等。 （ 4）不論業(yè)戶是上門報(bào)修，還是電話報(bào)修，應(yīng)同樣對(duì)待，同樣處理。 制止違章通知書 ： 你戶（單位） 行 為 違 反 了 之規(guī)定，希你戶（單位）立即停止該違章行為。 （ 2）維修服務(wù)人員抵達(dá)申報(bào)維修服務(wù)的業(yè)戶居室門口后，應(yīng)禮貌地輕按門鈴（或輕聲敲門三下），如無應(yīng)答，則再次輕按門鈴（輕聲敲門三下），不可連續(xù)不斷地按鈴（或連續(xù)不斷敲門）；如仍無應(yīng)答，應(yīng)填寫《請(qǐng)求再次預(yù)約上門維修（服務(wù)）通知單》，粘貼在業(yè)戶房門的顯眼處。 （ 4）因維修電線線路需更換電線材料時(shí)，所使用的電線材料應(yīng)符合絕緣等級(jí)要求；采用護(hù)套線敷 設(shè)線路，應(yīng)牢固平直、不扭曲，線卡間距均勻；護(hù)套線并頭應(yīng)在開關(guān)、插座盒內(nèi)，不準(zhǔn)在線路中段割開護(hù) 套線進(jìn)行并線、接頭。疏通完畢，應(yīng)作進(jìn)水、排水檢驗(yàn)，并對(duì)門蓋聯(lián)接處作好防滲漏水處理。 ，應(yīng)對(duì)管道進(jìn)行加壓測(cè)試，管道無爆裂、接頭部位無滲漏等缺陷。 （ 5）屋面滲漏維修前應(yīng)仔細(xì)尋找 滲漏部位的裂縫，對(duì)細(xì)小的裂縫，可用澆水法檢查（因縫內(nèi)水發(fā)較慢，澆水后容易顯示裂縫）。 （ 10）管理處應(yīng)對(duì)水箱管理個(gè)保管齊全，記錄應(yīng)及時(shí)、無遺漏，水箱管理卡表面應(yīng)整潔、無涂改。 配電間管理制度上墻，維修記錄，巡視記錄齊全，記錄有效，管理處巡檢后應(yīng)在巡檢記錄上簽證。 在處理過程中應(yīng)正確使用搶救器材，以免跌傷、碰傷、擠傷、觸電等意外事故發(fā)生。 三、門崗服務(wù) （ 1） 05： 00～ 24。 （ 3）對(duì)消防設(shè)備的檢查應(yīng)每月一次，檢查要點(diǎn)為： （ 3）每天對(duì)清掃的樓層進(jìn)行衛(wèi)生抽查，抽查率不低于 10％，并在《樓道巡檢記錄表》中逐項(xiàng)登記。 的動(dòng)向，終止停車時(shí)，應(yīng)收回停車牌。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 3）對(duì)綠地內(nèi)的雜物應(yīng)用夾子夾清，綠地內(nèi)應(yīng)立姿目視無紙屑、果皮、塑料袋等，保潔時(shí)應(yīng)不損壞綠化、草皮。 2. 2 月份 喬灌木修剪：主要修剪徒長(zhǎng)技、病蟲枝、交叉枝 、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。 11. 11 月份 中耕除草、草坪養(yǎng)護(hù)、除蟲。 同一標(biāo)準(zhǔn)重復(fù)發(fā)生，相關(guān)人員加倍扣發(fā)當(dāng)月績(jī)效獎(jiǎng)。 、使用人動(dòng)態(tài)信息庫(kù)、收費(fèi)動(dòng)態(tài)資料庫(kù)及技術(shù)檔案，做好資料整理、分類、匯總和反饋等檔案工作。 轄區(qū)內(nèi)無重大安全責(zé)任事故發(fā)生為全年考核指標(biāo)，每發(fā)生一起，可根據(jù)事故性質(zhì)和影響，酌情扣除 1 至 3 個(gè)月的考 核工資的全部。 轄區(qū)內(nèi)媒體批評(píng)和用戶有理由申合發(fā)生為全年考核指標(biāo)，每發(fā)生一起。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 案，以及突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理工作，包括：協(xié)調(diào)、聯(lián)系并在第一時(shí)間上報(bào)上級(jí)相關(guān)部門與人員。 物業(yè)管理處主任扣發(fā)當(dāng)月績(jī)效獎(jiǎng) 50 元。 9. 9 月份 中耕除草、草坪養(yǎng)護(hù)、除蟲、抗旱、防臺(tái)、防汛。 。 三、保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程 （ 1） 07： 00～ 09： 00、 13： 00～ 15： 00，每日兩次對(duì)包干區(qū)進(jìn)行清掃。 ，做到準(zhǔn)確無誤。 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生巡檢分為兩部分，即地面衛(wèi)生和樓道衛(wèi)生。 （ 1）消防設(shè)備的巡檢采取“一臺(tái)一檢”的辦法。 。 配電間設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全，環(huán)境整潔，無雜物堆放，滅火器材齊全有效。泵房的各項(xiàng)維修記錄、保養(yǎng)記錄、巡檢記錄應(yīng)及時(shí)、齊全 零星維修項(xiàng)目竣工后 l～ 3 個(gè)工作日內(nèi)管理處應(yīng)進(jìn)行量方驗(yàn)收，并填寫《維修工程量方驗(yàn)收、工程結(jié)算單及簽報(bào)》及《零星維修工程結(jié)算單及簽報(bào)除分公司辦公室。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 8）水箱清洗 后要檢查水箱設(shè)施、屋頂設(shè)施、人孔蓋、人孔蓋鎖具是否完好，如有問題由水箱清洗管理員填寫《屋頂設(shè)施狀況反饋表》送管理處，聯(lián)系有關(guān)部門落實(shí)修理。 （ 3）在登高作業(yè)前，維修人員應(yīng)佩帶保險(xiǎn)帶，對(duì)所使用的滑板、吊籃應(yīng)作全面安全檢查，使用的登高工具應(yīng)符合安全要求，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用紅、白旗繩設(shè)置警示。 ，無遺漏。 ，應(yīng)采取相 應(yīng)的保護(hù)措施，以免損壞器具。螺旋燈頭安裝時(shí)應(yīng)將相線通過開關(guān)，零線應(yīng)接至螺口外殼。 根據(jù)電話記錄，業(yè)戶接待人員按業(yè)戶姓名、住址、通訊、申報(bào)維修服務(wù)內(nèi)容、預(yù)約上門日期、時(shí)間等 逐項(xiàng)填寫《任務(wù)單》，并及時(shí)通知維修服務(wù)人員按時(shí)上門提供維修服務(wù)。 ，上門征詢和書面征詢的《評(píng)議表》應(yīng)匯總、裝訂成冊(cè)，并對(duì)業(yè)戶反映的意見分析整理。 （ 2）對(duì)于業(yè)戶要求代為向服務(wù)平臺(tái)報(bào)修時(shí)，接待人員應(yīng)仔細(xì)詢問業(yè)戶住址、報(bào)修內(nèi)容、與業(yè)戶約定修理時(shí)間，并及時(shí)代為報(bào)修。 （ 3）問候語：“您好”“早安”“午安”“晚安 ”“早上好”“下午好”“晚上好”等。 （ 2）有完整的景觀效果。 。 五、巡視崗服務(wù) 、夜間保安人員治安防范為主的巡查服務(wù)。水、電急修項(xiàng)目； 二、引用文件 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 《關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)開展規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)活動(dòng)通知》 三、基本要求 365 天每天 24 小時(shí)業(yè)戶報(bào)修受理，每天 8 小時(shí)業(yè)戶報(bào)修接待。 、及時(shí)做好實(shí)收賬冊(cè)，統(tǒng)計(jì)應(yīng)收費(fèi)用、實(shí)收費(fèi)用以及欠收費(fèi)用，做好收費(fèi)報(bào)表。 二、引用文件 《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》 《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》 《關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)開展規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)活動(dòng)的通知》 《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》 《上海市房屋租賃條例》 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事會(huì)全體理事發(fā)起的“提供滿意物業(yè)管理服務(wù)”倡議書 三、基本要求 08： 00～ 17： 00的業(yè)戶服務(wù)制度； 企業(yè) () 管理資源下載第一站 ，佩帶胸牌、司微； 、周到，文明用語，主動(dòng)詢問并及時(shí)為業(yè)戶提供幫助； 、認(rèn)真做好工作日志、業(yè)務(wù)注記、賬冊(cè)的記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確 四、業(yè) 戶接待 、公開辦事紀(jì)律、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)（按物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范執(zhí)行）； （ 1）周一至周五 08： 00～ 17： 00，各小區(qū)管理處設(shè)立接待崗位，受理業(yè)戶的進(jìn)戶（入伙）報(bào)修、辦理各類事務(wù)等業(yè)務(wù)、咨詢和投訴。 ：