抵押要注意的地方(專業(yè)版)
【正文】 第三，96年11月承包方已經(jīng)提出優(yōu)先受償請求，所以之后的抵押評估結(jié)果中應(yīng)減去抵押人的拖欠工程款。 但從實務(wù)角度考慮，即便認(rèn)定房地分押合同有效，在實現(xiàn)抵押權(quán)時往往也出現(xiàn)眾多困難，因此，商業(yè)銀行在簽訂抵押合同時應(yīng)盡量避免房地分押問題的出現(xiàn)。就大連市來說，大連市規(guī)劃和國土資源局不僅要審查抵押文件，同時還要征求市經(jīng)貿(mào)委的意見后方可辦理。 綜合上述情況，撇開借款人資信能力不談，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，商業(yè)銀行在審查以不動產(chǎn)抵押擔(dān)保時至少應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 一、審查抵押物是否屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍 依據(jù)擔(dān)保法，下列財產(chǎn)不得抵押： （一）土地所有權(quán)； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外。 （三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施； （四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)； （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （六）農(nóng)作物抵押時不得將與農(nóng)作物尚未分離的土地使用權(quán)同時抵押； （七）法律規(guī)定的不得抵押的其他財產(chǎn)。同時要注意，即使辦理完畢了抵押，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條和《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人也只有在以抵押標(biāo)的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。由房地分押問題引申出的另一個問題就是在執(zhí)行中已辦理抵押登記手續(xù)的不動產(chǎn)被另案以“不屬抵押財產(chǎn)”為由查封的問題。 第四，02年之后為何拖延至今沒有執(zhí)行暫時不清楚，只能認(rèn)定為執(zhí)行中止。 所以請確定是否有消費(fèi)者對該工程的購買行為。如果屬于倡導(dǎo)性規(guī)范，則允許房地分押，抵押人和抵押權(quán)人可以自行決定是否房地同時抵押；如果屬于強(qiáng)制性規(guī)范，則這是一種法定抵押權(quán)，房地分押合同無效。因為準(zhǔn)予抵押登記同時意味著土地行政部門批準(zhǔn)了劃撥土地使用權(quán)的抵押，所以在登記程序上更加嚴(yán)格。 案例四：銀行在房地產(chǎn)交易所辦理了房屋抵押登記，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押手續(xù)，抵押后土地使用權(quán)被
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