【正文】 （10）定期培訓(xùn)所有員工的節(jié)能意識。（4） 定期對交換器的翅片等設(shè)備進(jìn)行清潔，提高工作效率，減少能耗。（4） 定期對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng),要認(rèn)真對照設(shè)備原始運(yùn)行參數(shù)達(dá)到最佳效果.對于大廈設(shè)備系統(tǒng)節(jié)能措施電氣系統(tǒng)（1） 合理運(yùn)用樓宇自控系統(tǒng)，對風(fēng). 火. 水. 電各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化管理。所有由專業(yè)公司分包進(jìn)行的中、大修工作，應(yīng)以招標(biāo)方式進(jìn)行。廣播系統(tǒng)，如緊急消防廣播系統(tǒng)、公共背景音響廣播系統(tǒng)、。1 裝修工程結(jié)束后，裝修單位應(yīng)及時(shí)向客戶中心報(bào)告，由客服中心組織工程、安管部人員參加對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。督促檢查維修主管負(fù)責(zé)對維修質(zhì)量、材料消耗和維修及時(shí)率進(jìn)行監(jiān)督和檢查；工程部文員對維修資料的整理進(jìn)行監(jiān)督與檢查；客戶中心對維修質(zhì)量進(jìn)行回訪，及時(shí)反饋客戶對維修質(zhì)量的要求與建議。（2）客服人員盡快傳遞《維修通知單》郵件，并把維修內(nèi)容向值班工程師傳達(dá)清楚。6．22 節(jié)能管理制度供配電系統(tǒng)（1）運(yùn)行變壓器負(fù)載控制在60﹪~75﹪之間。3. 辦公用品、用具到行政部簽字后領(lǐng)用，班組成員領(lǐng)用物資則由經(jīng)理簽字領(lǐng)用。文員應(yīng)做好物資與庫房檢查記錄、清潔工作。對業(yè)主、客戶及住戶區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維修記錄也應(yīng)妥善保存。督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范及合同要求施工。樓宇自控技工必須對每天按照規(guī)定的時(shí)間和工作流程打開或關(guān)閉廣場的庭院燈、泛光燈、地?zé)?、霓虹燈等?．16 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度設(shè)備責(zé)任人應(yīng)對所保養(yǎng)的設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真巡視、檢查、維護(hù)，并作好記錄。 維保單位必須將緊急報(bào)修電話告訴工程部，以便在必要時(shí)進(jìn)行聯(lián)系。1 如電梯發(fā)生故障困人時(shí)，工程部在通知電梯維保單位的同時(shí)應(yīng)立即組織人員按電梯困人救援規(guī)程進(jìn)行救援，但其他無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。l 交接班制度值班人員應(yīng)提前十分鐘到崗，做好接班的準(zhǔn)備。為確保系統(tǒng)可靠運(yùn)行，值班人員不得擅自使用電腦和打印機(jī)等設(shè)備，主機(jī)不得裝入和使用其他無關(guān)軟件，不得進(jìn)行無關(guān)操作。（2）當(dāng)按計(jì)劃保養(yǎng)必須停水時(shí)，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時(shí)間通知物業(yè)中心，在得到物業(yè)中心的許可后方可進(jìn)行保養(yǎng)。裝設(shè)臨時(shí)接地線的方法與規(guī)定1）當(dāng)驗(yàn)明設(shè)備無電壓后，應(yīng)立即將設(shè)備接地并三相短路。6．10 變電所巡視制度 所內(nèi)巡視（每兩小時(shí)一次）并按規(guī)定的時(shí)間抄表記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)：每班接班后巡視變電所室內(nèi)10KV配電屏、變壓器和中央信號盤；特別注意上一班操作或維修過的運(yùn)行設(shè)備；每天白班接班后抄錄兩個(gè)計(jì)量柜的有功、無功表讀數(shù)。3） 對工作負(fù)責(zé)人和工作班是否適當(dāng)和足夠負(fù)責(zé)。 操作票應(yīng)由兩人一起完成，其中值班領(lǐng)班或較有工作經(jīng)驗(yàn)的值班員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，另一值班員負(fù)責(zé)操作。 接班人如發(fā)現(xiàn)有異常情況，且在交接班時(shí)無記錄，應(yīng)及時(shí)通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并把異常情況記錄下來。變電所的值班員工必須負(fù)責(zé)高、低壓變電所及發(fā)電機(jī)房設(shè)備運(yùn)行。認(rèn)真做好交接班記錄和重要操作記錄以及故障修理記錄，仔細(xì)、主動向下一班員工介紹當(dāng)班的各種工作情況。接班人員必須認(rèn)真詢問上一班的設(shè)備運(yùn)行情況、進(jìn)行了何種操作，是否發(fā)生了設(shè)備故障，如何處理；清點(diǎn)使用的工具和用品的數(shù)量等。不超出供電負(fù)荷允許范圍。 變電所對任何部位送電必須有副總經(jīng)理的書面通知，任何人不得隨意合閘送電。（四）數(shù)據(jù)文件管理設(shè)備及資料的建檔工作，是搞好大廈工程管理的一項(xiàng)十分重要的工作，其理由是：匯集積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作。根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查、要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，檢查所有設(shè)備運(yùn)作情況，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，聆聽設(shè)備運(yùn)行時(shí)有無聲音異常、觸摸設(shè)備溫升及振動情況如何，并嗅機(jī)械有無發(fā)出焦味和其它異味等等。負(fù)責(zé)對所轄樓宇自控機(jī)房及其設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理，處理一般性故障，參與、協(xié)助樓宇自控設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時(shí)處理并向弱電主管匯報(bào)。每天由運(yùn)行工負(fù)責(zé)將當(dāng)天運(yùn)行情況向主管上報(bào)并累計(jì)當(dāng)天設(shè)備運(yùn)行臺時(shí)，負(fù)責(zé)將當(dāng)班發(fā)生的故障及維修內(nèi)容詳細(xì)記入班組技術(shù)檔案本。 協(xié)助辦理部門會議的記錄及會務(wù)工作。5. 每月一次對員工進(jìn)行專業(yè)知識及工作能力的培訓(xùn)。負(fù)責(zé)大廈高、低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶投訴和維修的處理，滿足業(yè)戶其他的服務(wù)要求，協(xié)助行政人事部]財(cái)務(wù)部做好大廈工程使用材料、工具的選購、庫存和保管、使用工作。以達(dá)至低成本，高效益的成果；（3） 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工情況，定期進(jìn)行技術(shù)及管理培訓(xùn)工作計(jì)劃；（4） 現(xiàn)場巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)影響大廈運(yùn)作的重大故障，立即安排人員處理；（5） 審定下屬班組工作計(jì)劃、大項(xiàng)維修工作及工程的質(zhì)量進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)采取措施；（6） 審定設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃、大項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃，抽查設(shè)備設(shè)施運(yùn)行保養(yǎng)及維修記錄，材料、備件購買存量，并按計(jì)劃執(zhí)行。（1） 檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況發(fā)現(xiàn)設(shè)備操作誤差，立即糾正；（2） 檢查下屬崗位紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正；（3） 現(xiàn)場督導(dǎo)工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度；（4） 實(shí)地檢查工程施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度；（5） 實(shí)地檢查下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施； 發(fā)生故障，立刻組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患，立刻組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證系統(tǒng)設(shè)備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障或影響正常大廈運(yùn)作時(shí)，迅速到達(dá)現(xiàn)場組織處理，并盡快提交事故報(bào)告予管理層； 負(fù)責(zé)制定本系統(tǒng)運(yùn)作方案，并不斷與操作人員研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)保證安全運(yùn)行，并節(jié)省能源費(fèi)用； 負(fù)責(zé)制定系統(tǒng)設(shè)備日常維修計(jì)劃和每年大維修保養(yǎng)計(jì)劃和備件購買計(jì)劃，定期提交工程報(bào)告給經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率； 執(zhí)行工程部經(jīng)理的指令，認(rèn)真貫徹崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，按三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣（蒸氣、制冷劑）；五良好：使用性能良好，密封良好、潤滑良好，緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬； 根據(jù)下屬員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)； 審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄整理歸檔； 掌握科技發(fā)展動態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，不斷改造和完善系統(tǒng)，對系統(tǒng)的改造工程參與設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工，質(zhì)量整改。（5） 消防排煙、送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。（7）（8） 值班人員對水系統(tǒng)及機(jī)械設(shè)備的運(yùn)行負(fù)直接責(zé)任，并及時(shí)完成當(dāng)班維修項(xiàng)目；（9） 巡檢時(shí)必須按制度所規(guī)定的時(shí)間及檢路線進(jìn)行認(rèn)真巡檢，做好運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告主管；（10） 執(zhí)行主管的指令，嚴(yán)守操作規(guī)程，當(dāng)班時(shí)間不可擅離崗位；（11） 接班人員必須準(zhǔn)時(shí)到崗，到崗后十分鐘為交接班時(shí)間。具體做法為：建立設(shè)備檔案資卡將大廈內(nèi)所有必須進(jìn)入維保計(jì)劃的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。要多表揚(yáng)出色員工，以樹立榜樣。 事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。6．2 臨時(shí)用電管理制度凡施工所使用的電動設(shè)備，工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。 拆除臨時(shí)用電線路時(shí)，申請人通知管理處，管理員根據(jù)電度表讀數(shù)，收取電費(fèi)并退回用電保證金。熱水換熱器的出口溫度應(yīng)控制在48℃～53℃之間。接班人員有病態(tài)、酗酒或精神不振時(shí)不得接班，交班人員也不得向其交班，并應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。 交班人員在下班前半小時(shí)將變電所清潔衛(wèi)生做完后，應(yīng)對公用工具、消防應(yīng)急工具、對講機(jī)等進(jìn)行清點(diǎn)，并根據(jù)情況記錄在《值班日志》上。 。工作票簽發(fā)人資格：工程部主管電氣工作的工程師。 工作許可人：1） 檢查工作票所列安全措施是否正確完備且符合現(xiàn)場實(shí)際條件。4）看：放電火花、變色、變形、變位、損壞、滲油、繼電器、電度表轉(zhuǎn)動，儀表、 信號燈指示等。懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄的位置的規(guī)定1） 一經(jīng)合閘即可送電至工作地點(diǎn)的開關(guān)操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示牌。對于排水設(shè)備，除了按 年度保養(yǎng)計(jì)劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進(jìn)行正常的巡視檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。值班人員必須每天巡視室外泛光照明的情況。 不允許裝運(yùn)易燃、易爆危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，需經(jīng)客戶服務(wù)中心批準(zhǔn)，并采取有關(guān)安全保護(hù)措施后，有專人護(hù)送運(yùn)輸。電梯維保單位來人進(jìn)入機(jī)房也應(yīng)按規(guī)定登記到來時(shí)間和離開時(shí)間，由工程部電梯主管負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 對于一時(shí)修理不了的故障，應(yīng)立即報(bào)告主管，由主管視情況安排維修，并進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房，因工作進(jìn)入水泵房的必須登記。6．19 對外包項(xiàng)目的管理制度 嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與之進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。 編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。過期檔案由工程部經(jīng)理、主管工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。班組公用常用工具由維修（運(yùn)行）主管領(lǐng)用，文員在《個(gè)人/公用物資領(lǐng)用登記表》上登記簽字。已經(jīng)出庫但在使用中節(jié)余的物資，其中成件或整材物資如燈泡、插座、閥門整張的板材等應(yīng)辦理退庫；用剩的零星輔料，輔件及不完整的余料則由班組周轉(zhuǎn)庫房保管。（2）制定嚴(yán)格的燈光控制工作流程，合理控制公共區(qū)域照明、室外低燈、泛光燈和霓虹燈等景觀燈的開關(guān)燈時(shí)間。（11）維修技工工作完畢后應(yīng)仔細(xì)清掃工作場地并把移動的物品恢復(fù)到原來的位置。 對于二次裝修，裝修期間的臨時(shí)用電、用水必須專門計(jì)量，工程部安排人員對臨時(shí)用電用水的水電表做好詳細(xì)記錄，并由商戶簽字確認(rèn)，任何人不得更改記錄數(shù)據(jù)。（5）各類空調(diào)通風(fēng)末端裝置、變風(fēng)量調(diào)節(jié)箱及風(fēng)機(jī)盤管等。墻壁墻布、木墻、鋁合金裝飾板、瓷磚、大理石、噴涂、立柱、外墻等。（2） 正確的操作程序,使設(shè)備按照一定的規(guī)律運(yùn)轉(zhuǎn),避免因誤操作導(dǎo)致設(shè)備細(xì)小偏差而增大能量損耗。（4） 保證中水系統(tǒng)正常運(yùn)行。（2）根據(jù)季節(jié)調(diào)整立面照明的開閉時(shí)間。設(shè)備維修外判程序?qū)I(yè)主管申請外判工作及維修工程經(jīng)理審批否同意是市場參考價(jià)格物業(yè)管理處經(jīng)理審批否簽署合同存擋五、工作內(nèi)容及程序 （一）強(qiáng)電專業(yè)大廈供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，發(fā)電機(jī)組成，其安全可。（7） 在冬季交換器工作時(shí)，應(yīng)及時(shí)清掃交換器的表冷器翅片污垢，以提高利用率。（如馬桶. 小便沖水器. 墩布池）（2） 空調(diào)系統(tǒng)冷凝水有效回收。第一，加強(qiáng)大廈全體員工的節(jié)能管理，主要培養(yǎng)全體員工的節(jié)能意識，在日常工作中從小處做起，制定出相關(guān)可行的節(jié)能措施和節(jié)能方案，此項(xiàng)目實(shí)施速度快，資金投入小，節(jié)能有一定效果；第二，通過對現(xiàn)有耗能較大的設(shè)備改造來降低能源費(fèi)用的支出，如對空調(diào)主機(jī)、大功率電機(jī)等設(shè)備實(shí)施改造或增加節(jié)能產(chǎn)品，此項(xiàng)目實(shí)施周期較長，需投入一定量的資金，但節(jié)能效果顯著。信息發(fā)布系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)。 暖通空調(diào)系統(tǒng)大廈中的暖通空調(diào)系統(tǒng)主要由下述設(shè)備組成：（1）冷水機(jī)組及附屬設(shè)備（包括制冷主機(jī)、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、系統(tǒng)穩(wěn)壓補(bǔ)水罐、加藥設(shè)備等）（2）采暖管殼式熱交換系統(tǒng)穩(wěn)壓補(bǔ)水罐、加藥設(shè)備等設(shè)備（包括熱交換器及熱力循環(huán)泵）（3）空調(diào)機(jī)組（包括過濾器、冷卻器、加熱器、送風(fēng)機(jī)、回風(fēng)機(jī)、調(diào)節(jié)閥等）。 對于住戶因裝修而安裝的臨時(shí)用電、用水，應(yīng)按規(guī)定計(jì)量，工程部應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄并由住戶簽字確認(rèn)，任何人員不得私自更改計(jì)量數(shù)據(jù)。（9）維修工作完成后，維修技工要試驗(yàn)維修后的效果給用戶看，如用戶不滿意的地方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，盡最大努力滿足客戶要求。（3）定期清洗各風(fēng)機(jī)盤管，保證風(fēng)機(jī)的使用效率?；厥盏奈镔Y應(yīng)保持整潔、妥善保管，并作好銷帳記錄。財(cái)務(wù)憑有償服務(wù)出庫單及維修通知單開出有償服務(wù)收費(fèi)單據(jù)，必須出庫單與維修通知單相符，不得多余或缺少，除非維修通知單上注明不使用材料。 維修檔案作為評估設(shè)備運(yùn)行情況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。對于霓虹燈的故障，應(yīng)立即通知霓虹燈維保單位必須在24小時(shí)之內(nèi)排除并做好故障記錄。6．17 水泵房管理制度 生活水泵房是重要的設(shè)備場所，無人值班的水泵房門必須時(shí)刻關(guān)閉上鎖。對于重要設(shè)備的臨時(shí)故障應(yīng)立即組織搶修，并及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告。機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，并注意采取措施，防止小動物進(jìn)入。 禁止兒童在電梯附近玩耍，兒童乘電梯應(yīng)有大人陪同。1時(shí)刻監(jiān)視空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況，根據(jù)天氣溫度的變化監(jiān)視空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，調(diào)節(jié)冷卻塔的運(yùn)行臺數(shù)，保持系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。（2）清洗完畢并取得相關(guān)檢測部門的水質(zhì)檢測報(bào)告后，報(bào)工程部備案。拆卸地線后即取下標(biāo)示牌。2）聽：火花放電聲，機(jī)械振動聲，電壓、電流不正常所引起的異常聲音等。在工作票上寫明工作完成時(shí)間并簽名。事故搶修工作，可不填寫工作票，但應(yīng)記錄在值班日記上。 對外單位來訪人員，必須經(jīng)工程部經(jīng)理書面通知后在指定人員陪同下進(jìn)行登記后才可進(jìn)入變電所，變電所值班人員必須將該書面通知保存三個(gè)月。6．6 變電所交接班制度 接班人員應(yīng)按正常上班時(shí)間提前10分鐘到值班室進(jìn)行交接班。 在交接班其間如發(fā)生設(shè)備故障或重要的操作，由交班人員進(jìn)行，接班人員配合，事情處理完畢后，交班人員才能離開崗位。80Mpa，正常的溫度值為：120℃～170℃。l 臨時(shí)用電計(jì)量 用電單位應(yīng)提供檢驗(yàn)合格并滿足用電要求的計(jì)量電度表，經(jīng)維修主管審核后，指派維修技工安裝，加封，記錄表底數(shù)上報(bào)管理處。因設(shè)備保養(yǎng)需要臨時(shí)停電時(shí)，應(yīng)得到總經(jīng)理的書面批準(zhǔn)后還應(yīng)提前三天以