【正文】 第七部分、購房相關(guān)費用一、產(chǎn)權(quán)證如何辦理、產(chǎn)權(quán)證何時辦理？產(chǎn)權(quán)證是在業(yè)主入住之后由開發(fā)公司或代辦公司三至六個月期間邀請房地局產(chǎn)權(quán)登記部門統(tǒng)一到小區(qū)收齊業(yè)主應(yīng)提供的資料，于15個工作日內(nèi)確權(quán)完畢后向每個住戶發(fā)放。2 忌與廁所相對。 忌天斬煞。（一） 風(fēng)宜柔和最理想的居住環(huán)境應(yīng)有柔和的輕風(fēng)徐徐吹來。3）機會成交：利用客戶一時的購物欲（購物欲的表現(xiàn)），抓住機會，促使成交；這種客戶購物欲一旦消失，就會冷淡下來，最少要讓其下大定，沒有反悔的余地。5） 引起注意：不多說話的人，一旦開口必定會引起在場的人的高度重視，對方會很認真的聽，也會很急切的知道你想說什么，話雖不多，但容易讓人記住，如果話很多，特別是沒有什么重點，說著說著就跑題了，會引起客戶的反感。3） 簡單回答客戶幾個問題，邀請對方來銷售中心（如：對不起，我們這個是熱線電話，電話里解釋不夠詳細具體，并且現(xiàn)場有示范單位、樣板房參觀，您最好盡快到現(xiàn)場感受一下。 國土局：代表國家行使土地所有者的職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。 房屋等級：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危房。3） 建設(shè)階段4） 租售與物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)分類：1）從用途上分類：分為商業(yè)、工業(yè)、居?。ㄈ珖y(tǒng)一）2） 從結(jié)構(gòu)上分類：框剪結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：1） 對土地的使用權(quán)和對房產(chǎn)的所有權(quán)，包括出讓、劃拔、發(fā)展、抵押等權(quán)力。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。12） 上班時間不得抽煙、吃東西、看報紙、打牌、下棋等。8） 不得模仿他人的語言語調(diào)和談話，不開過份玩笑。2） 提倡每天洗澡、換衣服，保持手部、面部清潔。（公司有統(tǒng)一格式的請假條）病假需在上班前通知銷售主管，事后需補備醫(yī)生開出的病假條，否則按事假處理（事假是扣除一天的基本工資）四、嚴重違紀處理為加強營銷部管理工作，嚴肅公司勞動紀律，任何員工出現(xiàn)以下嚴重違反公司規(guī)章制度的情況，情節(jié)嚴重者予以除名。集團成立于1999年，注冊資金5000萬元（人民幣），二級開發(fā)資質(zhì)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、工民建設(shè)科工貿(mào)、廣告裝飾、礦產(chǎn)開采、路橋建設(shè)、商業(yè)經(jīng)營為一體的大型民營企業(yè)，是哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)之一，省市民營企業(yè)的優(yōu)秀代表。2） 上班嚴禁遲到、早退。被公司除名的人員，公司有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重及所造成的后果追究其刑事責(zé)任。5） 暫時離開面對的客人一律要講“對不起，請稍候”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等了”不得一言不發(fā)就開始服務(wù)了。9） 行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖，挽手而行，與客人相遇應(yīng)禮讓客人，不得從二人中間穿行。形成一套行之有效的銷售流程，要有序，不要顯得雜亂無章。 房地產(chǎn)按層數(shù)和高度分四類： 低層建筑14層； 多層建筑58層； 高層建筑20層以上 ；小高層12—18層 ； 超高層建筑30層以上（100米以上） 房地產(chǎn)業(yè)：是從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)（包括組織建設(shè)）經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性和風(fēng)險性。由于這“五證”的最終結(jié)果反映在商品房銷售許可證上，因此，為了方便購買者購房，一般認為只要有此證，就可以認定是物業(yè)銷售的合法手續(xù)了?，F(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制成單一的《房地產(chǎn)證》由一個部門統(tǒng)一頒發(fā)。方法：必須了解自己的產(chǎn)品，了解客戶的需求，站在客戶的角度上誠懇、自信的去介紹。2） 穩(wěn)重踏實：客戶不喜歡滔滔不絕說話的人，通常是比較穩(wěn)重的人，容易給客戶以辦事踏實，可信度高，不要極力表現(xiàn)自己，這會令對方反感，影響對方情緒。18） 鑒定和引導(dǎo)客戶的要求：有需求，但不急；以前住的房子很習(xí)慣，對于新的，好的東西難以接受；總結(jié)：少說話，多聽。究竟怎么看待它，也是見仁者見智，各不相同。 街巷直沖不宜，好的居所“喜回旋忌直沖”。廚房禁忌： 灶忌背宅反向。3 浴廁不宜改為睡房。二、辦理銀行按揭所需條件？具有完全民事行為能力的自然人及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外自然人（18周歲以上）男性貸款人的年齡加上貸款年限不大于60歲，女性貸款人的年齡加上貸款年限不大于55歲，按揭成數(shù)最高為七成，按揭年限最高不超過30年，貸款人收入證明要大于月供款200%，且單筆貨款額不超過100萬。2 忌與房門相對。樓層與五行的關(guān)系： 一樓及六樓屬于北方，屬水，相宜生肖：鼠、虎、兔、豬。風(fēng)水學(xué)最重視“藏風(fēng)聚氣”，但風(fēng)勢強勁的地方肯定不會是旺地！需要注意的是，風(fēng)過大固然不妙，但倘若風(fēng)勢過緩，空氣不大流通，亦絕非善地！（二） 陽光充足陽宅風(fēng)水最講究陽光空氣，所以選擇房屋，不但要空氣清爽，而且還要陽光充足。6）從眾和與眾不同的心理：利用客戶的從眾心理及與眾不同的心理，針對客戶的身份及行業(yè)，告訴他與他同等身份及行業(yè)或高于他同等身份及行業(yè)的業(yè)主買的哪套（從眾），再強調(diào)他的眼光看的準，看得對，選得準確（與眾不同）總結(jié)：不要太遷就客戶，要學(xué)會對客戶說“不”，不要有成交恐懼癥。8） 制造談話氛圍：談話氛圍很重要，氛圍的好壞可以影響談話人的心情；可以運用眼神、手勢、肢體、語言、給人一種親切、隨和的氛圍；注意：談話的時候最好讓客戶面對沒有其它景物和出入的地方，以免分神。2）步態(tài)：從客戶步態(tài)可以看出客戶的性格，如走路快，腳下生風(fēng)，這人就快人快語，如走路沉穩(wěn)、緩慢，這個人就比較有城府。 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的企業(yè)。陽臺分為：封閉式陽臺和挑陽臺封閉式陽臺：按其外圍水平投影面積計算建筑面積。我國實行城市土地屬國家所有，農(nóng)村土地屬集團所有的土地制度。地產(chǎn)是土地及權(quán)利的總稱。一個合格的置業(yè)顧問應(yīng)具備的素質(zhì)： 談吐：口才好（吐字清晰、語速要慢）有修養(yǎng)（面色溫和、言語謙和）素質(zhì)高、知識面廣（平常多學(xué)東西，了解社會新聞及房地產(chǎn)動態(tài)） 團結(jié)精神：相互配合，取長補短。11） 絕對不能以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。以保證口腔清潔不帶異味。3） 內(nèi)業(yè)人員、置業(yè)顧問將客戶個人資料私自泄露給他人或其他項目，牟取經(jīng)濟利益者。 公司組織結(jié)構(gòu)圖：第二部分：公司制度一、聘用及解聘制度聘用：根據(jù)業(yè)務(wù)需要由營銷總監(jiān)向公司報批招聘計劃，由綜合部負責(zé)招聘及初選，再由營銷總監(jiān)及銷售經(jīng)理負責(zé)面試及錄用，并報總經(jīng)理批示。l 置業(yè)顧問在此期間正常辭職，并在辭職期間沒有任何影響公司或現(xiàn)場銷售的事情發(fā)生，則該部分傭金將于辭職的第二個月發(fā)放。10） 觸犯國家法律法規(guī)，由公安機關(guān)追究刑事責(zé)任者。言談：1） 說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請”、“謝”、“對不起”、“沒關(guān)系”等2） 聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、自信、不要裝腔做勢，聲量不要過高，也不要過低，以免客人聽不清楚。7） 雙手不得叉腰，交叉胸前，插入衣褲或隨意亂放，不得依偎墻壁等，不抓頭、抓癢、挖耳、挖鼻孔，不得敲桌子和玩弄任何東西。 頭腦：敏捷的思維，會及時的解決客戶所提出的意見，每一個問題要從多個角度去考慮，找到最好的方式為客戶解釋。熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整，能直接在上面進行房屋建設(shè)的土地。1 土地的類型：A居住 B商業(yè)、 C工業(yè)、 D、倉儲 E、綜合 用地1 房地產(chǎn)預(yù)售：即內(nèi)部認購或稱為售樓花，指房地產(chǎn)開發(fā)中建筑物竣工之前進行的房地產(chǎn)買賣行為。3）三級市場：指在二級市場的基礎(chǔ)上再進行轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。剪力墻結(jié)構(gòu)：以純混凝土澆注的墻為承重結(jié)構(gòu)。 洽談的技巧：洽談是銷售過程中一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接影響到顧客的心理和行為。15） 要懂得去培訓(xùn)客戶：雖然來買房的客戶大都是成功人士，但對房地產(chǎn)大都還是外行：要去和客戶像朋友一樣談心，然后告訴他如何買房，怎么分析樓盤，如何分析廣告，如何分析戶型，朝向，有什么樣的問題需注意，然后幫其設(shè)計購房方案，怎么付款比較合適等；若以書面的形式為客戶做出方案，效果會更好。案例分析：1）客戶李先生與李太太手上拿著其他幾個樓盤的資料來到銷售中心，置業(yè)顧問G熱情招待了二位，詳細介紹樓盤情況后，請二位落坐并主動倒來水，耐心為他們作了多套物業(yè)的置業(yè)計劃書，同時將本物業(yè)與他們已了解過的幾個樓盤進行了客觀比較，經(jīng)過先后不到半個小時的介紹，李先生夫婦當(dāng)場就落定了一套，落定后李太太滿意地告訴了售樓