【正文】 我們需要一場(chǎng)競(jìng)技，而且是一場(chǎng)透明度高的競(jìng)技；WTO是一列快車，一列駛向國(guó)際化正軌的快車。一“難”是消費(fèi)者難以接受。造就這一結(jié)果的原因就是該小區(qū)的物業(yè)管理公司在實(shí)現(xiàn)技防與人防相結(jié)合的同時(shí)，致力管理手段及方式的現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化，不斷地將現(xiàn)代科技革命的最新成果應(yīng)用于物業(yè)管理，通過(guò)小區(qū)智能化建設(shè)，持續(xù)提高物業(yè)管理的科技含量。 23 物管品牌的支撐點(diǎn)之一：硬件1．設(shè)施，設(shè)施跟檔次無(wú)關(guān)，功能匹配是評(píng)價(jià)硬件設(shè)施好壞的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)；2．環(huán)境，環(huán)境就是綠化、園藝嗎？不僅如此，任何一個(gè)綠化的環(huán)境仍然存在他的公用性，同樣綠化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，只發(fā)揮了它的裝飾性，這樣的環(huán)境仍然不能稱為好，評(píng)論環(huán)境就談到美觀、品味、格調(diào)，那么處理環(huán)境藝術(shù)應(yīng)該由專業(yè)的設(shè)計(jì)師去完成，而不是根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)者個(gè)人的好惡；質(zhì)量，質(zhì)量問(wèn)題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這些都是要強(qiáng)調(diào)它的專業(yè)性的。所以其經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性就不同于一般的生產(chǎn)制造型企業(yè)，它的經(jīng)營(yíng)和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、活性的、充滿人情味的，是一個(gè)既涉及自然科學(xué)又涉及社會(huì)科學(xué)乃至心理學(xué)、行為科學(xué)的廣泛領(lǐng)域。 　　現(xiàn)階段中國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式有兩類，一類是物業(yè)管理公司管理的主要是自己開發(fā)的地產(chǎn)。正如日本著名企業(yè)家松下幸之助在談到人與企業(yè)成功的關(guān)系時(shí)所指出的，“如果說(shuō)，現(xiàn)代化的生產(chǎn)技術(shù)和企業(yè)管理是日本企業(yè)前進(jìn)的兩個(gè)輪子，那么，人才便是兩個(gè)輪子的軸心”。確切說(shuō)，它也是整個(gè)咨詢業(yè)的一個(gè)分支。包括專業(yè)的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。我們期望用一個(gè)名字來(lái)尋找一種文化定位，界定自身的風(fēng)格?！熬葡悴慌孪镒由睢钡恼袛?shù)在如今競(jìng)爭(zhēng)激烈亦或是近似殘酷的市場(chǎng)中早已花逝年華了。開發(fā)商就需要用品牌作為一個(gè)支撐點(diǎn)來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)。由于房地產(chǎn)的地域性，在一個(gè)城市中處于相互競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商實(shí)際對(duì)市場(chǎng)的把握、對(duì)房地產(chǎn)概念的理解相互間的差距會(huì)越來(lái)越小，那么對(duì)于此種競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下的開發(fā)商們來(lái)說(shuō)，細(xì)部處理的好壞將是決定命運(yùn)的關(guān)鍵要素。忠誠(chéng)度轉(zhuǎn)化為消費(fèi)行為就是“認(rèn)牌購(gòu)買”。有著30多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的巨無(wú)霸此番進(jìn)軍大陸，為中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)籠罩上了一層無(wú)形的壓力，當(dāng)然同時(shí)也帶來(lái)了先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)與管理理念。特許人許可加盟商有權(quán)在一定區(qū)域使用按特許人的專有技術(shù)及技術(shù)指導(dǎo)，以特許人之企業(yè)形象生產(chǎn)、銷售一定產(chǎn)品或服務(wù)。一方面，國(guó)外中介服務(wù)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展了近百年的歷史，在管理經(jīng)驗(yàn)方面有著無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。時(shí)下，它已愈來(lái)愈受到消費(fèi)者的廣泛關(guān)注。 42 低密度住宅：四面生花很多人都不約而同的猜測(cè)WTO的加入,關(guān)稅的降低,汽車將成為國(guó)民奢侈得起的豪華商品,中國(guó)終究將告別自行車王國(guó)的代稱,面對(duì)如此的一個(gè)預(yù)言,其可達(dá)性的難易、可實(shí)現(xiàn)性的多少暫且不去辯駁，但無(wú)論如何不得不承認(rèn)的是私家車已不再是“孤家寡人”的專署，盡管至于可為多少人所有依然是個(gè)未知，但顯而易見的是汽車的消費(fèi)將進(jìn)一步啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪高潮。CBD地區(qū)無(wú)論從寫字樓投資及開發(fā)的勢(shì)頭上，還是市場(chǎng)需求，都要比中關(guān)村和金融街商圈勝出一籌，成為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。如此的地產(chǎn)業(yè)其流通性差的行業(yè)劣勢(shì)就會(huì)有所改善。目前，中國(guó)人均住房建筑面積為界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30～35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。最近著手開發(fā)古北一區(qū)二區(qū)地塊，建設(shè)國(guó)際一流現(xiàn)代化居住區(qū)；……無(wú)論是上海，還是北京，亦或是深圳，市場(chǎng)傳達(dá)出的信號(hào)都表明，樓市正從“百舸爭(zhēng)流”進(jìn)入“獅王爭(zhēng)霸”時(shí)代　，開發(fā)商的“大整合”、“大重組”已成必然之勢(shì)。The effect of real estate industry about the ing of WTOABSTRACT The real estate industry plays an important role in Chinese economy. From bear to development, then from development to mature, it’s is a inevitable course. With the ing of WTO, large quantities of corporations will enter Chinese market, so the effect must lead to a lot of changes. On one hand, there’s no defying the fact that the petition will be more and more intense. To such a sense, WTO means equal, open and ,Chinese industries have to learn to adjust to the challenge. On the other hand, WTO also supplies us precious opportunity to learn a large amount of advanced manageable from the overseas corporations and run much operation principal through collaboration each other. This article analyzed the whole real estate at large. There are three aspects, including the real estate development industry, the real estate consulting and the properties management industry. In view of condition at present, it provided the advantage and weakness when China became a member of WTO formally. What’s more, the article suggested the developmental trend in the future. In fact, with the open of financial industry and industry, it will supply much room to develop for domestic real estate industry, so we should have confidence to believe that WTO will impetus further boom of real estate industry.關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 開發(fā) 中介 物管 世貿(mào)組織 競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)Key words: Real estate Development Consulting Properties management Competition Advantage amp。 Weakness目錄前言第一章 入世對(duì)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)的影響第一節(jié) 引第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)條件的改善及未來(lái)前景21 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)條件的改善22 房地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)前景第三節(jié) 開放金融保險(xiǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響第四節(jié) 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大41 辦公寫字樓：久旱逢甘雨42 低密度住宅：四面生花43 SOHO一族：新生代“寵兒”44 裝修房：蓄勢(shì)待發(fā)45 智能化家居：“e”想天開第二章 入世對(duì)房產(chǎn)中介業(yè)的沖擊第一節(jié) 引第二節(jié) 特許經(jīng)營(yíng)模式——行業(yè)的曙光第三節(jié) 品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代——行業(yè)的標(biāo)榜 31 營(yíng)造品牌的關(guān)鍵是營(yíng)造產(chǎn)品 32 營(yíng)造品牌的關(guān)鍵是注重產(chǎn)品的細(xì)部處理 33 營(yíng)造品牌的關(guān)鍵是變與不變的永恒演繹第四節(jié) 企宣先行——行業(yè)的通則41 企宣的實(shí)質(zhì)：賣點(diǎn)與訴求點(diǎn)的統(tǒng)一42 企宣的誤區(qū)：“燒錢”之舉43 企宣的起步：憂喜參半44 案例分析第五節(jié) 人才，立足之本——行業(yè)的血脈第三章 入世對(duì)房產(chǎn)物管業(yè)的革新第一節(jié) 引11 深圳物管旋風(fēng)橫掃全國(guó)12 雞與蛋的關(guān)系13 物管形象大跌眼鏡第二節(jié) 品牌21 物管品牌建立的重要性及迫切性22 物管品牌與物業(yè)品牌的互動(dòng)性23 物管品牌的支撐點(diǎn)之一：硬件24 物管品牌的支撐點(diǎn)之二：軟件第三節(jié) 服務(wù)第四節(jié) 人才第五節(jié) 費(fèi)用結(jié)束語(yǔ)前言WTO 的到來(lái)，猶如一頓遲到的晚餐。但短時(shí)期內(nèi)還不會(huì)有哪一家企業(yè)能“一統(tǒng)江湖”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)與其他行業(yè)的根本區(qū)別在于它屬于不動(dòng)產(chǎn)，不像一般商品可以流通。按“十五”計(jì)劃規(guī)劃，到2005年，中國(guó)城市人均住宅建筑面積將達(dá)到22平方米，戶均達(dá)到70平方米；到2010年，可望人均25平方米，戶均80平方米，即便如此，差距依然很大。另外，保險(xiǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。據(jù)悉，2001年整體出租率為90％。已有車的或是即將有車的勢(shì)必在尋覓擁有車庫(kù)的住宅，如此看來(lái)，住與行看似相對(duì)獨(dú)立的兩條分支卻有其互動(dòng)的一面。一來(lái)，集體采購(gòu)降低成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效用；二來(lái)，解決顧買房后的疲憊之苦，一切交由專業(yè)人士負(fù)責(zé)專業(yè)設(shè)計(jì)，而且質(zhì)量有所保障；三來(lái)，帶動(dòng)了裝潢業(yè)乃至監(jiān)工市場(chǎng)的發(fā)展。相比之下，國(guó)內(nèi)中介服務(wù)企業(yè)由于沒(méi)有較為成熟的運(yùn)作模式，中介市場(chǎng)一直是影響地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原因；另一方面，其實(shí)國(guó)內(nèi)中介公司，特別是一些大型中介服務(wù)企業(yè)，有著國(guó)外企業(yè)所不具備的優(yōu)勢(shì)。加盟商不僅使用特許人的商標(biāo)和經(jīng)營(yíng)理念，并按照特許人營(yíng)銷商品的營(yíng)業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，保持與特許人營(yíng)銷商品和服務(wù)的一致性。據(jù)悉，為了更好的適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)采取了二級(jí)授權(quán)的經(jīng)營(yíng)方式，即由中國(guó)總部授權(quán)給區(qū)域加盟商成立該區(qū)域的21世紀(jì)區(qū)域分部，行使行政管理及后臺(tái)支持、培訓(xùn)、管理、監(jiān)督的職能；再由該區(qū)域分部發(fā)展下面的加盟店從事具體的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，從而完成為當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)服務(wù)。知名度是“認(rèn)牌購(gòu)買”的起點(diǎn)，而不是終端。 33 營(yíng)造品牌的關(guān)鍵是變與不變的永恒演繹房地產(chǎn)能成為品牌的基本途徑乃是積累和創(chuàng)新，這似乎是一個(gè)簡(jiǎn)單而又古老的話題，沒(méi)有一點(diǎn)神話色彩。當(dāng)然，這種“投其所好”并非一味的討好，而是一種循循善誘型的迎合。它的緣何破滅，正是適者生存的另一個(gè)反映。畢竟這種期望是一種附值過(guò)高的期望，商品的定位不僅僅由一個(gè)漂亮的名字決定，消費(fèi)同樣不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)中意的名字而發(fā)生，它至多也只是購(gòu)買行為中的一個(gè)砝碼。還有一個(gè)最為突出的硬件設(shè)施就是與小區(qū)相配套的會(huì)所，其中包攬了各項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目與設(shè)施，如乒乓球、保齡球、攀巖等。諸如全球著名的咨詢公司——麥肯錫、波士頓、科爾西等是一種綜合型的咨詢企業(yè)。有輪子，無(wú)軸心是不能前進(jìn)的。深圳的物業(yè)管理有兩位老大哥，一位是在高層管理上處于絕對(duì)領(lǐng)先的中海，一位是在小高層或多層物業(yè)管理上位居行業(yè)老大的萬(wàn)科。入世在即，國(guó)際品牌覬覦中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，物管行業(yè)這個(gè)充滿巨大發(fā)展?jié)摿?，而且商機(jī)頗多的行業(yè)將吸