【正文】 ，配合發(fā)展商推銷樓盤。 13物管形象大跌眼鏡 經(jīng)過調(diào)查，被訪者對于物業(yè)管理的滿意程度以及主要存在問題所在如下圖所示：表一表二研究人員指出，雖然我國房地產(chǎn)發(fā)展很快，但物業(yè)管理卻沒有得到相應(yīng)的發(fā)展，加之法律法規(guī)的不健全，往往出現(xiàn)消費(fèi)者投訴無門的現(xiàn)象，有關(guān)部門的標(biāo)準(zhǔn)雖然出臺了，但管理標(biāo)準(zhǔn)卻沒有細(xì)化，使人無所適從，難以操作。“管”是約束，“理”則是疏導(dǎo)，只有把約束和疏導(dǎo)有機(jī)結(jié)合、融匯，才能實(shí)現(xiàn)有序、有效的管理過程。國際性品牌將以其特有的運(yùn)作方式、運(yùn)作模式進(jìn)入中國，這股勢力確實(shí)不能小看，這也是未來物業(yè)管理品牌市場的一大主流。 那么究竟與狼共舞會不會舞得更精彩或是淘汰出局還是未知，但有一點(diǎn)是無庸質(zhì)疑的，那就是要想與狼共舞，首先必須先成為一匹具有實(shí)力的狼。隨著物業(yè)管理作為房屋銷售的新“賣點(diǎn)”地位的凸現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展商對物業(yè)管理也越來越重視，對物業(yè)管理的投入也越來越大（主要表現(xiàn)為前期投入和對物業(yè)管理公共配套設(shè)施的改善）。一方面是房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌的建立；另一方面是物業(yè)管理公司的品牌反過來又提升了房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌，真正能夠?qū)崿F(xiàn)并形成“雙贏”格局。比如樓宇出租，我們在市場壓力不是最大的情況下，做好甄選這個關(guān)，有些客戶是優(yōu)先的，比較優(yōu)先原則，制定優(yōu)先原則選定一批客戶住進(jìn)這個物業(yè)，和這個物業(yè)提供的服務(wù)是相匹的，當(dāng)客戶已經(jīng)入駐進(jìn)來了的時候，具備條件調(diào)整這些客戶群體，當(dāng)這些問題都做不了的時候，怎么辦——引導(dǎo)，導(dǎo)引客戶的需求，趨向最終完成一個什么結(jié)果——集聚，某一類型的人，某一類型的群體，在一特定物業(yè)中集聚，使物業(yè)管理工作專業(yè)化，物業(yè)的客戶專業(yè)化。服務(wù)將是競爭的關(guān)鍵、服務(wù)質(zhì)素是競爭的決定因素。同時，該公司為使服務(wù)與國際標(biāo)準(zhǔn)化接軌，還依照ＩＳＯ國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系要求，建立了１６個內(nèi)部運(yùn)作及考核制度，２４小時管理服務(wù)工作流程，數(shù)十個崗位職責(zé)，以及日檢查、周考評、月總結(jié)等規(guī)范化管理服務(wù)措施。例如深圳的鵬光花園住宅區(qū)，它的房屋完好率、綠化完好率、機(jī)電（消防）設(shè)備完好率分別高達(dá)９９％、９８％、１００％。應(yīng)該說，曾有“笤帚加抹布”的物管人員的寫照已經(jīng)一去不復(fù)返了。這種激勵機(jī)制應(yīng)包括五種：榮譽(yù)激勵、物質(zhì)激勵、參與企業(yè)民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會的激勵。物業(yè)管理企業(yè)對人才應(yīng)該有憂患意識和危機(jī)感。在談到交納物業(yè)管理費(fèi)問題時，眾說紛紜，兩難局面不難看出。同一個城市，同樣的樓盤，因物業(yè)公司的管理資級不一樣，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也不一樣。在一些生態(tài)環(huán)保小區(qū)，收取的物業(yè)管理費(fèi)可能只夠支付綠化的費(fèi)用。但就這一行業(yè)狀況，作為中國物管旗艦的中海物業(yè)卻一直是贏利的，每年給國家上交利稅800多萬元。 結(jié)束語 WTO是一道門，一道公平、公正、公開的大門，中國在歷盡心酸之后最終拿到了通行證。國有企業(yè)（包括民營企業(yè)）需要借助這種觸媒進(jìn)行有效的整合，提高綜合實(shí)力； WTO是一首曲，一首讓我歡喜讓我憂的序曲。但無論如何，有一點(diǎn)是千真萬確的，入世即意味著新規(guī)則的確定，新秩序的建立，中國房地產(chǎn)應(yīng)該拒絕驚詫：“誰動了我的奶酪”？房地產(chǎn)業(yè)這塊蛋糕很大，與其自我獨(dú)食消化不良，不如與人分享各得其所，在“共享”中尋找最適合自己口味的奶酪，才是企業(yè)真正的生存之道。我們需要的是一種深度的思考和搏殺的勇氣。在這場旅途中，風(fēng)險與機(jī)遇并存。它的成功在于利用物業(yè)管理這一平臺，提供多種與物業(yè)管理相關(guān)的配套服務(wù)，搞多元化的發(fā)展經(jīng)營，靠提供物業(yè)顧問服務(wù)等創(chuàng)造出贏利空間。加之物業(yè)管理是個勞動密集型的服務(wù)性行業(yè)，用于人力資源上的費(fèi)用也不菲。隨著城市環(huán)保意識的增強(qiáng)，綠化面積的增加，大大提高了物業(yè)管理服務(wù)公司用于常規(guī)服務(wù)費(fèi)用的開支。下圖便可窺一斑：認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營行為，為住戶提供服務(wù)而發(fā)生了成本，當(dāng)然希望獲得合法的利益，關(guān)鍵的問題是要質(zhì)價相符認(rèn)為一定要健全物業(yè)管理收費(fèi)的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，根據(jù)不同的消費(fèi)群體，提供不同深度的物業(yè)管理，測算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價，方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)水平來決定認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營行為，為住戶提供服務(wù)而發(fā)生了成本，當(dāng)然希望獲得合法的利益，關(guān)鍵的問題是要質(zhì)價相符21%26%53%二“難”是物管公司難以生存。因各地方不同，制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各異。從而造就一支年輕化、知識化、專業(yè)化，政治過硬、思想活躍、具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理隊伍，企業(yè)必須把對優(yōu)秀人才的管理和激勵提升到人力資本的高度，把人力資源作為一種特殊的資本運(yùn)作。應(yīng)堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。如在社區(qū)安防系統(tǒng)中，其強(qiáng)化了智能化安防系統(tǒng)，使小區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)了紅外探測、門禁對講、緊急救助智能化、煤氣泄露自動報警、全天候閉路監(jiān)控等。管理是服務(wù)的一種手段或形式，“有限管理，無限服務(wù)”就是要淡化物業(yè)管理企業(yè)管理行為的行政色彩，把管理溶于服務(wù)之中。具體工作中，除要高質(zhì)量地提供房屋保養(yǎng)、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)服務(wù)項目外，還應(yīng)致力探索物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，為業(yè)主提供深層次的教育文化服務(wù)。另外，需要考慮的是成本，也就是經(jīng)濟(jì)性分析，我們所做的一切的成本和我們所取得的效益是不是一致，主要是投放，其中包含力度和頻度的控制。24 物管品牌的支撐點(diǎn)之二：軟件是否有研發(fā)，研究發(fā)展，研究物業(yè)、客戶需求，物業(yè)定位、市場定位，如果寫字可能更多的是關(guān)注區(qū)域市場的現(xiàn)狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標(biāo)群體的需求，而且這個研究要保證這個物業(yè)可持續(xù)發(fā)展，這是軟件，也就是說一個管理公司具備不具備對物業(yè)發(fā)展的預(yù)見性和指導(dǎo)性，當(dāng)你具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標(biāo)了，那么你需要做的兩件事情就是管理和服務(wù)設(shè)計及管理和服務(wù)的執(zhí)行。在品牌房地產(chǎn)發(fā)展商的支持下，在擁有較大管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，這類物業(yè)管理公司最容易形成品牌。22 物管品牌與物業(yè)品牌的互動性物業(yè)管理的品牌比較獨(dú)特的一點(diǎn)，是什么呢？是由物業(yè)品牌跟管理品牌共同構(gòu)成的，我們常常會發(fā)現(xiàn)這樣一個問題，知道物業(yè)，不知道管理商是誰，知道管理商是誰，對這個物業(yè)幾乎一無所知，怎么能夠使這兩者之間有機(jī)的結(jié)合起來，使物業(yè)帶動整個管理公司在社會聲望的提升，亦或通過管理公司提升這個物業(yè)，使兩者結(jié)合交互可能是我們應(yīng)該共同關(guān)注的。“土管家”正面臨“洋管家”的挑戰(zhàn)。入世在即，國際品牌覬覦中國物業(yè)管理市場，物管行業(yè)這個充滿巨大發(fā)展?jié)摿Γ疑虣C(jī)頗多的行業(yè)將吸引眾多國際知名品牌的介入。第二節(jié) 品牌21 物管品牌建立的重要性及迫切性物業(yè)管理是一個特殊的服務(wù)行業(yè)，它集勞務(wù)、智慧、管理為一體，管理和服務(wù)的對象是“人”，最終目的是“滿足他人的需要”。深圳一知名品牌物業(yè)公司的內(nèi)部人員講，深圳一些很一般的樓盤，因?yàn)橛辛酥放莆飿I(yè)管理公司的介入，熱銷率竟達(dá)到90％以上。但單從物業(yè)管理自身的市場來看，萬科為維護(hù)品牌，舍棄了對市場的拓展。深圳的物業(yè)管理有兩位老大哥，一位是在高層管理上處于絕對領(lǐng)先的中海，一位是在小高層或多層物業(yè)管理上位居行業(yè)老大的萬科。自1999年以來，深圳物業(yè)管理公司遍地開花，大江南北的物業(yè)管理已刮起一股“深圳旋風(fēng)”。中海成立于1991年，是國內(nèi)最早具有物業(yè)管理甲級資質(zhì)的企業(yè)之一，其接管的物業(yè)分布深圳、北京、上海、天津等14個大城市，寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)共80余處，面積逾900多萬平方米，是目前國內(nèi)同業(yè)中管理規(guī)模最大的物業(yè)公司。事實(shí)上，咨詢始終充當(dāng)著巧婦的職位，她所需要解決的正是無米之炊的燃眉之急，但，試問，無論材料如何的精良，如果沒有一流的廚藝，又如何來做得一場漂亮的“滿漢全席”呢？故，面對入世，人才是重中之重。有輪子，無軸心是不能前進(jìn)的。目前房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)常會碰到一個收費(fèi)問題，有的開發(fā)商認(rèn)為為一塊磚頭付費(fèi)天經(jīng)地義，而為一句話付費(fèi)仿佛師出無名。其次，研制核心技術(shù)。 搞咨詢業(yè)，首先，要建立信息資源庫。諸如全球著名的咨詢公司——麥肯錫、波士頓、科爾西等是一種綜合型的咨詢企業(yè)。一上市就被消費(fèi)者搶購一空，引起了極大地轟動。兩者有效結(jié)合，非常有利于品牌傳播，同時可以大大提高消費(fèi)者對的關(guān)注度。 公關(guān)角度切入方式：“明星足球賽”在體育中心舉行，極大地迎合了花園的目標(biāo)消費(fèi)者，對賽事與運(yùn)動關(guān)注的同時，必將對花園引起興趣與關(guān)注。還有一個最為突出的硬件設(shè)施就是與小區(qū)相配套的會所，其中包攬了各項體育運(yùn)動項目與設(shè)施，如乒乓球、保齡球、攀巖等。經(jīng)常在體育中心進(jìn)行各種體育活動。 宣傳主題：新生活的領(lǐng)跑者216。事實(shí)上，任何一個行業(yè)都有其成長發(fā)展的過程，試問，誰又能否認(rèn)一個成人在他昂首闊步之前的學(xué)路時期依然是跌撞有加呢？案例分析44 在此就以廣州奧林匹克花園為例，它的成功之處很大程度上取決于它獨(dú)到的企宣。畢竟這種期望是一種附值過高的期望，商品的定位不僅僅由一個漂亮的名字決定，消費(fèi)同樣不會因?yàn)橐粋€中意的名字而發(fā)生，它至多也只是購買行為中的一個砝碼。粗略統(tǒng)計，僅用“年華”一詞的樓盤就有十幾個之多。例如目前，相當(dāng)一部分的樓盤所打出來的旗號都是“均好性”，意在以此打動消費(fèi)者的芳心。一”長假車輪大戰(zhàn)式的房展會來看；從大街小巷來往公車的車體活動來看；從開盤儀式的盛大剪彩及聚餐酒會來看；從傳統(tǒng)意義上的“老王賣瓜，自賣自夸”式的廣告演變?yōu)橐浴昂睢夷?、動之以情”式的宣傳手法來看；從開啟商品房電視廣告的先河以追求動感視覺刺激來看；從尋找自身的定位，打造歐陸風(fēng)范亦或民族情結(jié)的特征來看；從聘請形象代言人利用明星效應(yīng)擴(kuò)大知名度來看；從樣板房的精心布置留給購買期房者的第一印象來看……這一切都在暗示著它在有所變，有所思，有所做。它的緣何破滅，正是適者生存的另一個反映。故，“燒錢”之論未免有些危言聳聽。況且，如今的消費(fèi)已悄然從過去的理性階段過度到了感性階段，先前的消費(fèi)者大多所看中的是價格，習(xí)慣于問一句“夠不夠便宜？”；然而，現(xiàn)在的他們更向往追求一種個性的張揚(yáng)，身份的象征，愜意的享受，所以會更多的問一聲“我喜不喜歡？”也許消費(fèi)的演變過程與通常的學(xué)習(xí)進(jìn)度是背道而馳的（學(xué)習(xí)一般是從感性上升到理性），但是，也正是這種“與眾不同”體現(xiàn)了文明的進(jìn)步，市場的成熟。故，商品的賣點(diǎn)與人的訴求點(diǎn)之間有一種微妙的關(guān)聯(lián)，二者的統(tǒng)一需要一種自然的過渡。當(dāng)然，這種“投其所好”并非一味的討好，而是一種循循善誘型的迎合。所以唯一不變的法則就是不停的變以適應(yīng)需求。41 企宣的實(shí)質(zhì)：賣點(diǎn)與訴求點(diǎn)的統(tǒng)一品牌企宣正在經(jīng)歷這一場大刀闊斧的變革。只是它夠大，夠貴，夠耐用而已。 33 營造品牌的關(guān)鍵是變與不變的永恒演繹房地產(chǎn)能成為品牌的基本途徑乃是積累和創(chuàng)新，這似乎是一個簡單而又古老的話題，沒有一點(diǎn)神話色彩。32 營造品牌的關(guān)鍵是注重產(chǎn)品的細(xì)部處理“明星”樓盤與成功的品牌盡管有一定聯(lián)系，但并不是一回事。營造品牌的關(guān)鍵是營造產(chǎn)品房地產(chǎn)業(yè)多年來存在著產(chǎn)品類型單一、千人一面的狀況，產(chǎn)品（服務(wù)）的創(chuàng)新、升級換代似乎很困難；而不斷提升產(chǎn)品（服務(wù)）的功能及效用，是市場最根本的要求，也是符合品牌發(fā)展規(guī)律的。一時的美譽(yù)度只能名躁一時，只有持續(xù)的美譽(yù)才能擁有忠誠。知名度是“認(rèn)牌購買”的起點(diǎn)，而不是終端。知名度表明消費(fèi)者了解的程度，它的低層次是指品牌名稱、標(biāo)志、包裝等視覺的識別，知名度的高層次是對商品的特性、用途等信息的了解。