【正文】 經(jīng)過研究，可以得到以下結(jié)論：（1） 本文對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況作了詳細(xì)深入的闡述。選擇材料的過程之中一定要確保材料適合于工程的環(huán)境，且其適用于工程范圍，舉例而言大理石由于其容易風(fēng)化脫落的特點(diǎn)就不適合作為建筑物的墻外裝修材料使用。機(jī)械設(shè)備的選擇要符合工程的要求，確保性能優(yōu)秀，使用便捷且易于維修等特點(diǎn)，通過將多方面的篩選使得工程變得更加的安全可靠。分析該表，發(fā)現(xiàn)施工開始后的第一周到第五周，實(shí)際施工完成的成本都小于計(jì)劃完成的累計(jì)成本，說明施工進(jìn)度較慢，沒有完成規(guī)定的成本，且成本偏差逐漸擴(kuò)大，施工效率有所降低；但是在項(xiàng)目部采取的相應(yīng)的管理措施過后，施工第六周和第七周的成本偏差轉(zhuǎn)變?yōu)檎?，?shí)際完成的工作成本超過了計(jì)劃完成成本，這說明某房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度加快了，超額完成了所應(yīng)該完成的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了施工進(jìn)度控制的預(yù)期目標(biāo)。項(xiàng)目部通過掙值法的運(yùn)用，發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)初期在成本與進(jìn)度控制上出現(xiàn)的問題，立即采取措施，嚴(yán)格管控施工成本，加大對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的控制，以便糾正已經(jīng)的發(fā)生偏差。如果是施工難度一般，或者普通的施工項(xiàng)目，由于管理人員關(guān)注度有限，導(dǎo)致施工隊(duì)伍有了更大發(fā)展控制，往往更容易在成本控制方面存在問題。綜上需要加強(qiáng)對(duì)采購人員的管理，在項(xiàng)目部內(nèi)部控制上嚴(yán)格做到采購的權(quán)限審批，合同的簽訂人員與采購人員職務(wù)分離，嚴(yán)格施工過程的材料管理，出現(xiàn)損耗和錯(cuò)誤追究責(zé)任到個(gè)人，提升材料管理水平?；?M1E的方法，可以利用魚骨圖將影響成本的重要因素分層次加以分析。機(jī)械因素包括（操作）人員素質(zhì)、施工方案、（機(jī)械）運(yùn)輸、（機(jī)械）性能。同樣以為例進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：一致性指標(biāo)：，一致性比率：，通過一致性檢驗(yàn)。這些平均值就是因素的權(quán)重。因此某房地產(chǎn)項(xiàng)目要想達(dá)到控制施工總成本的目的，必須高度重視材料管理，避免施工過程中非必要的材料損耗。第四，價(jià)差只計(jì)正差，不計(jì)負(fù)差或者正差多計(jì)，負(fù)差少計(jì)。支出成本總計(jì)為21010萬元，%；同時(shí)，物料采購與設(shè)備的使用是成本控制的主要環(huán)節(jié)，也是本文后續(xù)成本管理體系建立與實(shí)行的關(guān)鍵研究方向。進(jìn)行分析的情況如下項(xiàng)目的實(shí)際成本在原來預(yù)算的基礎(chǔ)上增加了532萬元，我們可以通過計(jì)算得出超支率在14%左右，根據(jù)預(yù)算情況大大的超過了3%的預(yù)期控制計(jì)劃。實(shí)際開工日期為2009年11月02日，竣工日期：2013 年05 月25日。項(xiàng)目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，在預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而采取相應(yīng)的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)。項(xiàng)目成本控制有很多種方法，主要介紹如下兒種方法。（2）統(tǒng)籌開發(fā)過程針對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)建造的籌備計(jì)劃，展開了整體開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃、建筑施工圖紙和施工技術(shù)的到位等準(zhǔn)備工作。施工項(xiàng)目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制成本。為后續(xù)的研究提供必要的理論基礎(chǔ)與研究依托。郭婧娟（2013）通過將工程造價(jià)管理與西方國家的進(jìn)行對(duì)比，指出了我過工程造價(jià)中存在的問題，并提出了對(duì)工程造價(jià)的管理進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作的管理思路。20世紀(jì)的20年代，美國著名的工程師泰羅在其著作《科學(xué)管理原理》一書中提出了“計(jì)件工資及標(biāo)準(zhǔn)化原理能改善工人的工作效率”的思想，在這個(gè)理論的影響下，標(biāo)準(zhǔn)成本、差異分析以及預(yù)算控制在會(huì)計(jì)的管理體系中產(chǎn)生了。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利有很大的影響，也事關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。本文基于文獻(xiàn)分析法、實(shí)證分析法及理論探究法以某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制為研究對(duì)象，分析某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素，探究項(xiàng)目成本控制的實(shí)施措施。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。 whole process management。同時(shí)，運(yùn)用理論工具對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行過程中可能存在的成本控制方面的問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目成本控制方面的研究提供了必要的理論基礎(chǔ)。尤其是在發(fā)達(dá)國家中，成本控制理論更是實(shí)現(xiàn)了迅速的成長。并結(jié)合成本控制的基本理論分析某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素。成本控制管理一定要依靠的所有員工一起努力，即每個(gè)員工都要在自己的工作崗位上時(shí)時(shí)以節(jié)約成本和控制費(fèi)用的理念來要求自己，使的成本控制管理能夠以全員性的參與得到更好的成本管理效果；最后為前饋性。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有完整的壽命周期。所以，在控制樓盤開發(fā)項(xiàng)目的成本主要是由項(xiàng)目注入資金策劃、樓盤設(shè)計(jì)成本估算，樓盤投標(biāo)時(shí)段成本限制，樓盤建造費(fèi)用限制，樓盤完工費(fèi)用支配以及售樓過程資金限制。工程成本的綜合分析是將項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用支，主要是人工費(fèi)、工程材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)及管理費(fèi)用等與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析，通過監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時(shí)糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。3某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制概況某房地產(chǎn)項(xiàng)目的本次投資建設(shè)方是廈門當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)有限公司。 圖31組織結(jié)構(gòu)如圖（3）控制體系從本次某房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行來看，控制體系仍不完善，例如沒有落實(shí)項(xiàng)目成本責(zé)任，缺乏成本管理的有效方法與考核機(jī)制，成本控制體系不完善等，導(dǎo)致工程項(xiàng)目的實(shí)際成本支出超出預(yù)計(jì)成本控制目標(biāo)。所以，為了完成施工階段的成本控制任務(wù)，建立一套對(duì)應(yīng)階段的成本控制體系是項(xiàng)目方的第一要?jiǎng)?wù)，其次是嚴(yán)格規(guī)范建設(shè)施工操作，明確成本控制得流程，制定一系列關(guān)于成本控制的制度，選擇適合的成本控制責(zé)任人，明確相關(guān)方面的責(zé)任和義務(wù)。第二，單方面提價(jià)。（4）項(xiàng)目質(zhì)量成本管理方法不完善表38某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系某房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系成本管理的主體某房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理層和普通員工成本管理的對(duì)象從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、到竣工并交付使用所有的支出或費(fèi)用管理內(nèi)容成本的預(yù)測(cè)成本的決策成本的計(jì)劃成本的核算成本的控制成本的分析成本的考核成本管理的措施體系組織體系責(zé)任體系指標(biāo)體系報(bào)表體系成本管理的方法期間費(fèi)用——預(yù)算管理方法項(xiàng)目成本——目標(biāo)成本法成本管理的手段項(xiàng)目管理的成本信息化系統(tǒng)項(xiàng)目建設(shè)中過多的考慮再實(shí)際建設(shè)中的資源分配、費(fèi)用支出和成本管理，過于關(guān)注細(xì)節(jié)，例如施工圖紙等，但是卻在設(shè)計(jì)階段倉促上馬，導(dǎo)致很多設(shè)計(jì)不合理的地方在施工過程中緊急修改，浪費(fèi)很多成本去修補(bǔ)之前的錯(cuò)誤設(shè)計(jì)。在滿足其他條件基礎(chǔ)上，才可以充分考慮企業(yè)政策相關(guān)內(nèi)容。定理：階成對(duì)比較矩陣的最大特征根， 當(dāng)且僅當(dāng)時(shí)為一致陣。由此可知，在施工階段，人工因素對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)的影響權(quán)重仍然最大，環(huán)境因素次之，方法因素的影響程度更次之，材料和機(jī)械的影響權(quán)重相當(dāng)。因此要重點(diǎn)對(duì)這三個(gè)因素加強(qiáng)監(jiān)督和控制，以提高對(duì)項(xiàng)目成本管理水平。材料成本會(huì)直接影響項(xiàng)目成本，相關(guān)案例證明，很多項(xiàng)目成本問題都是由于材料選擇錯(cuò)誤導(dǎo)致的。為了加強(qiáng)項(xiàng)目成本投入控制，很多機(jī)械都已經(jīng)擱置多年后才開始真正使用?？紤]到C、D座建筑工程因?yàn)楣こ桃?guī)模較小，安排在2016年開工建設(shè)。第一，建立直角坐標(biāo)系，橫軸表示項(xiàng)目的工期，縱軸表示項(xiàng)目成本；第二，按照一定的時(shí)間間隔或時(shí)間單元累加各工序在該時(shí)間段內(nèi)的支出；第三，將各時(shí)間段的支出金額逐漸累加，確定出各時(shí)間段所對(duì)應(yīng)的累計(jì)資金支出點(diǎn)，然后，用一條平滑的曲線依次連接各點(diǎn)即可得到成本累計(jì)曲線。一方面，質(zhì)量技術(shù)人員了解項(xiàng)目施工的要求、施工建設(shè)的原理及工藝過程等，從技術(shù)層面提高作業(yè)效率、保障工程質(zhì)量；另一方面，安全檢查人員為了提高項(xiàng)目施工的安全性，定期檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施落實(shí)情況。對(duì)于工程之中使用的重要構(gòu)件，一定要擁有相應(yīng)的批號(hào)和合格證，并且還需要進(jìn)行抽檢，合格之后方可以使用。項(xiàng)目的施工方法涵蓋了整個(gè)建設(shè)過程之中的相關(guān)技術(shù)內(nèi)容，包括了技術(shù)方案、工藝流程以及檢測(cè)措施，除此之外還有具體的組織過程。另外，本論文很多情況的論述都是在理想狀態(tài)之下進(jìn)行的，對(duì)于很多更為復(fù)。對(duì)于水泥而言顆粒越細(xì)通常強(qiáng)度就越高，如果凝結(jié)不充分的話則會(huì)影響到施工的時(shí)間以及進(jìn)度，若是水泥產(chǎn)生開裂的話那么對(duì)于工程的質(zhì)量就會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。材料成本控制的要點(diǎn)：工程監(jiān)理一定要從以下的角度出發(fā)確保材料的成本控制效果：對(duì)于材料市場(chǎng)有清晰認(rèn)識(shí)，并針對(duì)了解信息選擇優(yōu)秀的廠家；材料提供必須要及時(shí)，這樣才能保證工程的實(shí)施；對(duì)材料使用恰當(dāng)，盡可能減少對(duì)于材料的浪費(fèi)；對(duì)于材料的檢驗(yàn)工程不可放松，確保工程使用的均為優(yōu)質(zhì)材料。第二，管理部門應(yīng)該具備管理人員，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織管理及后勤保障，及時(shí)將工作情況、工作中存在的問題報(bào)告給項(xiàng)目經(jīng)理，以便項(xiàng)目經(jīng)理及時(shí)調(diào)整施工計(jì)劃，針對(duì)問題提出有效的處理方法。它可以從成本預(yù)算計(jì)劃中直接導(dǎo)出，也可利用網(wǎng)絡(luò)圖、條線圖等圖示單獨(dú)建立。掙值分析法在項(xiàng)目成本管理中經(jīng)常使用的評(píng)價(jià)指標(biāo)有如下幾個(gè)：即費(fèi)用偏差則由CV表示，用于體現(xiàn)對(duì)成本控制進(jìn)行評(píng)價(jià)的相對(duì)值；進(jìn)度偏差則由SV表示，用以體現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度形成的偏差值，它同樣也是一個(gè)對(duì)進(jìn)度控制進(jìn)行評(píng)價(jià)的相對(duì)值；相對(duì)費(fèi)用偏差（CV）和進(jìn)度偏差指標(biāo)（SV），成本績效指數(shù)（CPI）、進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)（SPI）分別是反映成本偏差的相對(duì)評(píng)價(jià)值和反映進(jìn)度偏差的相對(duì)評(píng)價(jià)值。機(jī)械選擇缺乏科學(xué)導(dǎo)向性。人員上需要針對(duì)存在的問題做好相應(yīng)的對(duì)策管理，著重于項(xiàng)目經(jīng)理的選拔，在人力資源管理上做好核心技術(shù)人員的管理，減少員工流失，加強(qiáng)員工培訓(xùn)提升員工的素質(zhì)。（5），子因素層中人員素質(zhì)、管理水平和施工方案對(duì)成本控制的影響權(quán)重較大。因此在施工準(zhǔn)備階段，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)人工因素的控制。確定對(duì)不一致的允許范圍。企業(yè)政策：在不違反國家、行業(yè)、地方政策的前提下，項(xiàng)目成本控制體系建設(shè)還要滿足企業(yè)基本發(fā)展需求。根據(jù)上面發(fā)生的事件造成的后果我們知道。經(jīng)常出現(xiàn)少扣、重疊交叉計(jì)算和多算工程量等現(xiàn)象。圖33人工費(fèi)用超支構(gòu)成分析由于項(xiàng)目的申請(qǐng)階段時(shí)間比較長，在獲得項(xiàng)目批準(zhǔn)以后，施工方為了能夠早日完成竣工，沒有經(jīng)過精心的思考就立項(xiàng)進(jìn)行了設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，對(duì)設(shè)計(jì)方提供的設(shè)計(jì)方案，沒有經(jīng)過自己的比對(duì)和論證，就匆匆定稿，然后進(jìn)行施工狀態(tài)。本次某房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合工程實(shí)際情況，選擇傳統(tǒng)的直線職能制組織結(jié)構(gòu)（如圖31）。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)與理想情況存在的偏差并不意味著項(xiàng)目成本控制工作一定發(fā)生了問題。主要在成本控制過程中，對(duì)已發(fā)生的項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，分析造成成本節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而達(dá)到改善管理工作效果，改進(jìn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。（6）樓盤銷售時(shí)段該時(shí)段是為了能夠?qū)潜P銷售一空獲得收益采取大肆造勢(shì)推廣時(shí)刻。房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出密切相關(guān)。2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論成本控制管理的內(nèi)涵是指根據(jù)特定時(shí)間范圍要求下的事先規(guī)范好的在未來某房地產(chǎn)項(xiàng)目一時(shí)段達(dá)成的成本控制目標(biāo)，成本控制管理強(qiáng)調(diào)由始至終貫穿于整個(gè)過程，即必須一定要完成控制的全程性。其次，結(jié)合某房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際展開實(shí)證研究。Hani（2014）等人根據(jù)項(xiàng)目成本管理控制的原則，針對(duì)項(xiàng)目中出現(xiàn)的超額預(yù)算和質(zhì)量不合格的現(xiàn)象進(jìn)行了研究分析，基于“最大流最小割”的項(xiàng)目管理的理論，提出工期——費(fèi)用優(yōu)化函數(shù)，詳細(xì)闡述了如何解決網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃工期——成本優(yōu)化的問題的具體方法。在理論意義方面：本文系統(tǒng)的梳理了成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目；全過程管理；成本控制；掙值法；成本影響因子AbstractDomestic construction enterprises in the project cost control is not good enough, the management is still in an extensive, empirical level, there is a cost management positioning is unclear, responsibilities, management procedures and links, management method is not scientific, and many other questions, which seriously affect the petitiveness of enterprises and development space. In this paper, we try to apply the idea of cost optimization and management to the project cost management to explore a scientific and reasonable construction project cost optimization and control management system.Based on literature analysis, empirical analysis and theoretical research, this paper analyzes the factors affecting the cost control of the real estate project, and explores the implementation measures of project cost control. First, the existing research data and research results are summarized. In the full understanding of the progress of the research on the basis of the real estate enterprise cost control, in particular the project implementation process of the cost control to provide the theoretical basis and the necessity of the study, bined with the actual situation of the real estate project to expand the empirical